Die Nichtansässigensteuer in Spanien überrascht viele ausländische Eigentümer, die meinen, eine Zweitwohnung in Spanien beschränke sich auf Grundsteuer (IBI) und Wasser. Die Realität sieht anders aus: sobald du Eigentümer bist, vermietest oder verkaufst, fällst du unter die IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) der Agencia Tributaria. Diese Steuer greift automatisch, und das Vergessen erzeugt Nachforderungen mit Strafen über 4 Jahre.

Dieser Artikel erklärt, wann du als Nichtansässiger giltst, welche Steuern in den drei großen Szenarien (Besitz ohne Vermietung, Vermietung, Verkauf) anfallen, wie sich Bemessungsgrundlagen berechnen, welche Formulare wann fällig sind und welche Fehler du vermeiden solltest.

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Wann bist du Nichtansässiger in Spanien?

Vor der Steuerberechnung musst du deinen Status klären. Du bist Nichtansässig, wenn du keines der drei Steuerresidenz-Kriterien erfüllst.

Die drei Kriterien (NICHT erfüllt)

Du bist nicht steuerresident, wenn du weniger als 183 Tage pro Jahr in Spanien bist, deine wirtschaftlichen Hauptinteressen im Ausland liegen und dein Ehepartner und deine minderjährigen Kinder nicht gewöhnlich in Spanien wohnen. Sobald eines greift, wirst du Steuerresident und dieser Artikel betrifft dich nicht mehr. Mehr in wie wirst du Steuerresident in Spanien.

Die drei Hauptszenarien für einen Nichtansässigen

Spanien besteuert dich nur auf Einkünfte aus spanischer Quelle. Drei Szenarien decken 95 % der Fälle: Besitz ohne Vermietung (renta imputada), Vermietung (echte Einkünfte) und Verkauf (Veräußerungsgewinn). Jedes hat eigene Regeln, Formulare und Kalender.

Unterschiede EU/EWR vs Drittstaaten

Spanien wendet je nach Nationalität unterschiedliche Sätze und Regeln an. EU/EWR-Bürger (Deutschland, Österreich, Niederlande, Italien, Norwegen, Island usw.) profitieren von niedrigeren Sätzen (19 %) und können Mietkosten abziehen. Drittstaatsangehörige (Briten seit dem Brexit, Schweizer, US-Amerikaner, Marokkaner) zahlen 24 % ohne Kostenabzug. Der Unterschied kann tausende Euro pro Jahr ausmachen.

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Szenario 1: Besitz ohne Vermietung (renta imputada)

Klassiker des Zweitwohnungs-Eigentümers. Auch ohne Vermietung zahlst du eine fiktive Steuer auf den unterstellten Nutzwert.

Das Prinzip der renta imputada

Spanien betrachtet den Besitz einer ungenutzten Immobilie als fiktives Einkommen (renta imputada), das den persönlichen Nutzungs- oder Vermietungspotenzial widerspiegelt. Berechnet als Prozentsatz des Katasterwerts (valor catastral, auf dem IBI-Bescheid).

Berechnung

Zwei Sätze gelten je nach Aktualität des Katasters:

• ‍1,1 % des Katasterwerts bei Revision innerhalb der letzten 10 Jahre.
• ‍2 % des Katasterwerts sonst.

Das fiktive Einkommen wird mit 19 % (EU/EWR) oder 24 % (Drittstaaten) besteuert.

Konkretes Beispiel

Eine Wohnung in Alicante mit Katasterwert 100.000 €, 2018 revidiert. Fiktives Einkommen: 1,1 % × 100.000 € = 1.100 €. Steuer für einen Deutschen (EU): 19 % × 1.100 € = 209 €/Jahr. Für einen Briten (Drittstaat post-Brexit): 24 % × 1.100 € = 264 €/Jahr.

Erklärung: jährliches modelo 210

Du gibst das modelo 210 jedes Jahr vor dem 31. Dezember für das laufende Jahr ab. Du kannst es selbst über die sede electrónica der Agencia Tributaria einreichen (mit digitalem Zertifikat oder Cl@ve) oder an eine gestoría delegieren.

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Szenario 2: Vermietung (echte Einkünfte)

Wenn du langfristig oder touristisch vermietest, wirst du auf die tatsächlich erhaltenen Mieten besteuert, zusätzlich zur klassischen IBI der Gemeinde.

Für EU/EWR: Kostenabzug

Du erklärst die Bruttomieten und ziehst direkt mit der Vermietung verbundene Kosten ab: Verwaltungsgebühren (gestoría, Plattform), Instandhaltung, Hypothekenzinsen, IBI, Gemeindeabgaben, Versicherung, Abschreibung (3 % des Anschaffungswerts ohne Grundstück). Das Nettoeinkommen wird mit 19 % besteuert.

Für Drittstaaten: kein Abzug

Du zahlst 24 % auf die Bruttomieten, ohne jeden Kostenabzug. Deutlich härter. Diese Brexit-Lücke trifft britische Eigentümer in Spanien besonders.

Beispiel für einen EU-Residenten

Ein Deutscher vermietet seine Marbella-Wohnung 4 Monate touristisch für 8.000 € Bruttomieten. Er zieht 1.500 € Kosten ab (gestoría 600 €, IBI 400 €, Versicherung 200 €, Zinsen 200 €, AfA 100 €). Nettoeinkommen: 8.000 € − 1.500 € = 6.500 €. Steuer: 19 % × 6.500 € = 1.235 €.

Beispiel für einen Drittstaaten-Residenten

Derselbe Fall für einen Schweizer: Steuer auf 8.000 € brutto bei 24 % = 1.920 €. 685 € mehr für dieselben Mieten.

Erklärung: vierteljährliches modelo 210

Bei Mieteinkünften wird das modelo 210 vierteljährlich binnen 20 Tagen nach Quartalsende eingereicht (April, Juli, Oktober, Januar). Bei ganzjähriger Vermietung also vier modelos pro Jahr.

Pflicht SES Hospedajes

Seit Dezember 2024 müssen Kurzzeitvermietungen ihre Gäste auf der SES-Hospedajes-Plattform des Innenministeriums melden. Mehr in Anmelden bei SES Hospedajes und Pflichtregistrierung für Airbnb in Spanien ab Juli 2025.

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Szenario 3: Verkauf (Veräußerungsgewinn)

Beim Verkauf besteuert Spanien den Veräußerungsgewinn zu einem festen Satz.

Berechnung des Veräußerungsgewinns

Veräußerungsgewinn = (Verkaufspreis − Verkaufskosten) − Anschaffungswert. Der Anschaffungswert umfasst den ursprünglichen Kaufpreis, Notarkosten, ITP/AJD-Steuern und ggf. Renovierungskosten. Verkaufskosten umfassen Maklerprovisionen, Energieausweise usw.

Anwendbarer Satz

19 % für EU/EWR und 24 % für Drittstaaten, ohne Unterscheidung nach Haltedauer (anders als in einigen Ländern).

Die 3 % Quellensteuer durch den Käufer

Beim Verkauf behält der Käufer 3 % des Verkaufspreises ein und überweist sie über das modelo 211 direkt an die Agencia Tributaria. Eine Anzahlung auf deine Veräußerungssteuer. Du bekommst die Differenz zurück (falls die Anzahlung höher ist als die Steuer) oder zahlst nach.

Konkretes Beispiel

Ein Belgier verkauft eine 2014 für 180.000 € gekaufte Wohnung in Valencia (15.000 € Kaufnebenkosten, also Anschaffungswert 195.000 €). Verkauf 2026 für 260.000 € mit 15.000 € Verkaufskosten (Maklerprovision). Veräußerungsgewinn: (260.000 − 15.000) − 195.000 = 50.000 €. Steuer: 19 % × 50.000 € = 9.500 €. 3 %-Quellensteuer des Käufers: 3 % × 260.000 € = 7.800 €. Restzahlung: 9.500 − 7.800 = 1.700 €.

Erklärung: modelo 210 binnen 4 Monaten

Die Veräußerungserklärung erfolgt über ein spezifisches modelo 210, einzureichen binnen 4 Monaten nach dem Notarakt. Verspätung erzeugt erhebliche Strafen.

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Welche weiteren Pflichten hat ein nichtansässiger Eigentümer?

Über die IRNR hinaus greifen mehrere Steuern und Verwaltungspflichten.

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Die IBI ist die kommunale Grundsteuer, jährlich an die Standortgemeinde zu zahlen. Satz variiert je Gemeinde (0,4 % bis 1,3 % des Katasterwerts). Eine eigenständige Steuer neben der IRNR: beide werden fällig.

Basura und sonstige lokale Abgaben

Kommunale Gebühren für Müllabfuhr (basura), Wasser und andere Dienste können 200 bis 500 €/Jahr erreichen. Werden separat von IRNR und IBI gezahlt.

Die Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)

Manche autonome Gemeinschaften (Katalonien, Madrid mit jüngster Befreiung, Comunidad Valenciana) besteuern Nichtansässige mit hohem Immobilienvermögen in Spanien. Schwelle variiert (in der Regel ab 700.000 bis 1.000.000 € spanischem Vermögen).

Erbschaft- und Schenkungsteuer

Wenn du das Vermögen vererbst oder verschenkst, greift die spanische Erbschaft- und Schenkungsteuer auf den spanischen Anteil. Tarife schwanken stark je Region (Andalusien fast befreit, Katalonien teurer).

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Wie vermeidest du den ungewollten Wechsel zur Steuerresidenz?

Wer Nichtansässig bleiben will, sollte die Wechselkriterien beobachten.

Tage genau zählen

Notiere systematisch An- und Abreisedaten. Bei 183 Tagen Wechsel automatisch. Viele unterschätzen ihre Anwesenheit (Teiltage zählen ganz) und werden ungewollt Steuerresident.

Wirtschaftlichen Mittelpunkt im Ausland halten

Verlagerung deiner Haupttätigkeit (Job, Unternehmen) nach Spanien kann dich auch ohne 183 Tage zum Steuerresidenten machen. Wer nichtansässig bleiben will, behält die Haupttätigkeit im Heimatland.

Lage dokumentieren

Bei einer Prüfung kann die Behörde deinen Status umqualifizieren. Bewahre Belege deines Auslandslebens auf (Stromrechnungen Hauptwohnsitz, Tickets, Arbeitsverträge, ausländische Steuererklärungen). Beste Verteidigung im Streitfall.

Status verstehen

Eine NIE macht dich nicht zum Steuerresidenten. Mehr in Auswirkungen deiner NIE auf den Steuerstatus und alles über die Residencia in Spanien.

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Welche Fehler machen Nichtansässige am häufigsten?

Mehrere Fehler können tausende Euro kosten.

Glauben, IBI deckt alles ab

Fehler eins: zu denken, IBI zu zahlen genüge. IBI ist die kommunale Grundsteuer; IRNR (modelo 210) ist eine separate Bundessteuer. Beide jährlich fällig.

Modelo 210 auf renta imputada vergessen

Viele nichtansässige Eigentümer erklären die renta imputada nicht, weil sie das Objekt nicht nutzen. Falsch: das modelo 210 ist auch ohne Nutzung Pflicht. Nichtabgabe erzeugt Nachforderungen über 4 Jahre plus Strafen.

Anschaffungswert beim Verkauf falsch berechnen

Beim Verkauf vergisst man oft Notarkosten, ITP und Renovierungen im Anschaffungswert. Das bläst den Veräußerungsgewinn künstlich auf. Bewahre alle Belege ab Kauf auf.

Modelo 210 verspätet einreichen

Bei Vermietung ist die 20-Tage-Frist streng. Beim Verkauf 4 Monate nach Notarakt. Verspätung erzeugt Strafen, auch bei kleinen Beträgen.

EU- und Drittstaaten-Regime verwechseln

Ein britischer Eigentümer post-Brexit, der weiter 19 % und EU-Abzüge anwendet, verstößt. Prüfe bei jeder Erklärung deine steuerliche Nationalität.

Keinen steuerlichen Vertreter benennen

Für Nichtansässige ohne Sede-Electrónica-Routine ist ein steuerlicher Vertreter (gestoría) in Spanien praktisch unverzichtbar, um Fristen einzuhalten. Ohne Vertreter werden Behördennachrichten verpasst.

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Was kostet das Steuerjahr eines nichtansässigen Eigentümers wirklich?

Ein paar Spannen zur Budgetkalibrierung.

Wohnung mit 200.000 € Katasterwert (EU)

• IBI jährlich: 800 €.
• Renta imputada: 19 % × 1,1 % × 200.000 € = 418 €.
• Basura, Wasser, Hausgeld: 800 bis 2.000 €.
• Honorar gestoría (modelo 210): 100 bis 150 € nur für dieses modelo.
• ‍Jahresgesamt: 2.100 bis 3.400 €.

4 Monate vermietete Wohnung (EU)

• Gleiche Posten oben plus Mietsteuer (variabel).
• Bei 8.000 € Bruttomiete mit 1.500 € abziehbaren Kosten: 1.235 € IRNR Vermietung.
• ‍Jahresgesamt: rund 3.500 bis 4.700 €.

Gleiche Lage als Drittstaat

• Kein Kostenabzug auf Mieten: 24 % × 8.000 € = 1.920 € IRNR.
• Renta imputada: 24 % × 1,1 % × 200.000 € = 528 €.
• ‍Mehrkosten gegenüber EU pro Jahr: rund 700 bis 1.000 €.

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Kurz gesagt

Die Nichtansässigensteuer in Spanien ist nicht optional: die Agencia Tributaria überprüft Nichtanmeldungen aktiv über Daten von Notaren, Grundbüchern und Vermietungsplattformen. Die drei Hauptszenarien (Besitz, Vermietung, Verkauf) haben je eigene Formulare und Kalender, und der EU/Drittstaaten-Unterschied kann jährlich tausende Euro ausmachen.

Faustregel: erkläre das modelo 210 auf renta imputada jährlich vor dem 31. Dezember, das vierteljährliche modelo 210 auf Mieten, das spezifische modelo 210 binnen 4 Monaten nach einem Verkauf. Bewahre alle Belege (Kauf, Renovierung, Verkauf) auf, um Berechnungen bei Prüfung zu rechtfertigen. Mehr Hintergrund zur Residenz in alles über die Residencia in Spanien.

Du hast eine Immobilie in Spanien und bist unsicher, ob du alles korrekt erklärt hast? Eine spanische gestoría kann deine Steuerhistorie prüfen, Regularisierungen einreichen und jährliche oder quartalsweise Erklärungen für 100 bis 300 € pro Jahr je Komplexität übernehmen.

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Offizielle Quellen

• ‍Agencia Tributaria, modelo 210, sede.agenciatributaria.gob.es: Nichtansässigen-Erklärung und Anweisungen je Szenario.
• ‍Real Decreto Legislativo 5/2004 (IRNR) (BOE), boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4527: Referenztext zur Nichtansässigensteuer.
• ‍Modelo 211 (Anleitung), sede.agenciatributaria.gob.es: 3 %-Quellensteuer beim Immobilienverkauf.
• ‍Catastro Inmobiliario, catastro.minhap.gob.es: Abfrage der Katasterwerte.
• ‍Doppelbesteuerungsabkommen Spanien-Deutschland, hacienda.gob.es: Vermeidung der Doppelbesteuerung.
• ‍Real Decreto 1776/2004 (BOE), boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-13957: IRNR-Durchführungsverordnung.