El impuesto del no residente en España sorprende a muchos propietarios extranjeros que creen que tener una segunda residencia en España se limita a pagar el IBI y el agua. La realidad es distinta: en cuanto eres propietario de un inmueble, lo alquilas o lo vendes, entras bajo el IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) gestionado por la Agencia Tributaria. Este impuesto se aplica automáticamente y el olvido genera regularizaciones con sanciones sobre 4 años.

Este artículo explica con precisión cuándo se te considera no residente fiscal en España, qué impuestos se aplican en los tres grandes escenarios (tenencia sin alquiler, alquiler, venta), cómo se calculan las bases imponibles, qué formularios presentar y en qué fechas, y qué errores evitan las malas sorpresas en una inspección.

‍

¿Cuándo se te considera no residente fiscal en España?

Antes de calcular los impuestos, hay que clarificar tu estatus. Eres no residente si no cumples ninguno de los tres criterios de residencia fiscal.

Los tres criterios de la residencia fiscal (que NO debes cumplir)

No eres residente fiscal si pasas menos de 183 días al año en España, tus intereses económicos principales están en el extranjero, y tu cónyuge e hijos menores no residen habitualmente en España. Si cumples alguno de estos criterios, pasas a ser residente fiscal y este artículo ya no te aplica. Para el detalle, mira cómo convertirse en residente fiscal en España.

Los tres escenarios principales para un no residente

Como no residente, España solo te grava por tus rentas de fuente española. Tres escenarios cubren el 95 % de los casos: tenencia de un inmueble sin alquiler (renta imputada), alquiler de un inmueble (rentas reales) y venta de un inmueble (plusvalía). Cada uno tiene sus propias reglas, formularios y calendarios.

Diferencias UE/EEE vs no UE/EEE

España aplica tipos y reglas diferentes según tu nacionalidad. Los ciudadanos de la UE/EEE (Francia, Bélgica, Alemania, Países Bajos, Italia, Noruega, Islandia, etc.) se benefician de tipos más bajos (19 %) y de la posibilidad de deducir gastos sobre las rentas del alquiler. Los no UE/EEE (británicos desde el Brexit, suizos, estadounidenses, marroquíes, etc.) tributan al 24 % sin deducción de gastos. Esa diferencia puede suponer miles de euros al año para un inversor inmobiliario activo.

‍

Escenario 1: tenencia de un inmueble sin alquiler (renta imputada)

Es el caso típico del propietario de segunda residencia en España. Aun sin alquilar, pagas un impuesto ficticio sobre el "valor de uso" supuesto del inmueble.

El principio de la renta imputada

España considera que tener un inmueble sin alquilarlo genera una renta ficticia (renta imputada) que corresponde al uso personal o a la potencialidad de alquiler. Esa renta ficticia se calcula como porcentaje del valor catastral del inmueble (valor catastral, indicado en el IBI anual).

El cálculo

• ‍1,1 % del valor catastral si el inmueble ha sido objeto de revisión catastral en los últimos 10 años.
• ‍2 % del valor catastral en caso contrario.

La renta ficticia obtenida se grava al 19 % (UE/EEE) o al 24 % (no UE/EEE).

Ejemplo concreto

Tomemos un piso en Alicante con un valor catastral de 100.000 € revisado en 2018. La renta ficticia es: 1,1 % × 100.000 € = 1.100 €. El impuesto para un francés (UE) es: 19 % × 1.100 € = 209 €/año. Para un británico (no UE post-Brexit), el impuesto es: 24 % × 1.100 € = 264 €/año.

Declaración: modelo 210 anual

Presentas el modelo 210 cada año antes del 31 de diciembre del año en curso. Puedes presentarlo tú vía la sede electrónica de la Agencia Tributaria (con certificado digital o Cl@ve) o delegarlo a una gestoría.

‍

Escenario 2: alquiler de un inmueble (rentas reales)

Si alquilas tu inmueble en arrendamiento de larga duración o en alquiler turístico, tributas por los alquileres realmente percibidos, además del IBI municipal clásico.

Para los UE/EEE: deducción de gastos

Declaras los alquileres brutos percibidos y deduces los gastos directamente vinculados al alquiler: gastos de gestión (gestoría, plataforma), obras de mantenimiento, intereses de préstamo, IBI, tasas municipales, seguro, amortización (3 % del valor de adquisición sin terreno). La renta neta se grava al 19 %.

Para los no UE/EEE: sin deducción

Pagas el 24 % sobre los alquileres brutos, sin ninguna deducción de gastos. Es claramente más penalizador. Esta diferencia tras el Brexit ha golpeado especialmente a los propietarios británicos en España.

Ejemplo concreto para un residente UE

Un francés alquila su piso en Marbella durante 4 meses en alquiler turístico por 8.000 € de alquileres brutos. Deduce 1.500 € de gastos (gestoría 600 €, IBI 400 €, seguro 200 €, intereses 200 €, amortización 100 €). Renta neta: 8.000 € − 1.500 € = 6.500 €. Impuesto: 19 % × 6.500 € = 1.235 €.

Ejemplo para un residente no UE

El mismo caso para un suizo: tributación sobre 8.000 € brutos al 24 % = 1.920 €. Es decir, 685 € más por los mismos alquileres.

Declaración: modelo 210 trimestral

Para los rendimientos del alquiler, el modelo 210 debe presentarse trimestralmente en los 20 días siguientes al final de cada trimestre (abril, julio, octubre, enero). Si alquilas todo el año, presentas 4 modelos al año.

Obligación SES Hospedajes

Desde diciembre de 2024, los alquileres turísticos de corta duración deben registrar a sus viajeros en la plataforma SES Hospedajes del Ministerio del Interior. Mira registrarse en SES Hospedajes y registro obligatorio para alquiler turístico.

‍

Escenario 3: venta de un inmueble (plusvalía)

Cuando vendes un inmueble, España grava la plusvalía realizada con un tipo fijo.

Cálculo de la plusvalía

Plusvalía = (precio de venta − gastos de venta) − valor de adquisición. El valor de adquisición incluye el precio pagado en su día, los gastos notariales, el ITP/AJD y, en su caso, las obras de mejora. Los gastos de venta incluyen las comisiones de agencia, los certificados energéticos, etc.

Tipo aplicable

El tipo es del 19 % para los UE/EEE y del 24 % para los no UE/EEE, sin distinción según la duración de la tenencia (a diferencia de algunos países).

La retención del 3 % por el comprador

En el momento de la venta, el comprador retiene el 3 % del precio de venta y lo ingresa directamente a la Agencia Tributaria vía el modelo 211. Es un anticipo a cuenta de tu impuesto sobre la plusvalía. Luego recuperas la diferencia (si el anticipo supera al impuesto debido) o pagas el complemento (si es insuficiente).

Ejemplo concreto

Un belga vende un piso en Valencia comprado en 2014 por 180.000 € (con 15.000 € de gastos a la compra, valor de adquisición 195.000 €). Vende en 2026 por 260.000 € con 15.000 € de gastos de venta (comisión agencia). Plusvalía: (260.000 € − 15.000 €) − 195.000 € = 50.000 €. Impuesto: 19 % × 50.000 € = 9.500 €. La retención del 3 % por el comprador ha sido 3 % × 260.000 € = 7.800 €. Saldo a pagar por el vendedor: 9.500 € − 7.800 € = 1.700 €.

Declaración: modelo 210 en 4 meses

La declaración de plusvalía se hace vía un modelo 210 específico, a presentar en los 4 meses siguientes a la firma de la escritura de venta. Pasarse el plazo genera sanciones significativas.

‍

¿Qué otras obligaciones para un no residente propietario?

Más allá del IRNR, se aplican varios otros impuestos y obligaciones administrativas.

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

El IBI es el impuesto municipal sobre inmuebles, pagado cada año al ayuntamiento donde se ubica el inmueble. El tipo varía según los municipios (entre el 0,4 % y el 1,3 % del valor catastral). Es un impuesto distinto del IRNR: se pagan los dos, no uno u otro.

La basura y otras tasas locales

Las tasas municipales de recogida de basura, agua y otros servicios pueden alcanzar 200-500 €/año según el municipio. Se pagan aparte del IRNR y del IBI.

El Impuesto sobre el Patrimonio

Algunas comunidades autónomas (Cataluña, Madrid con bonificación reciente, Comunidad Valenciana) aplican un Impuesto sobre el Patrimonio para los no residentes con patrimonio inmobiliario alto en España. El umbral varía (normalmente a partir de 700.000-1.000.000 € de patrimonio español).

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Si transmites el inmueble a tus herederos o haces una donación, se aplica el impuesto español sobre Sucesiones y Donaciones a la parte española del patrimonio. Las bases varían mucho entre comunidades autónomas (Andalucía casi exenta, Cataluña más cara).

‍

¿Cómo evitar pasar involuntariamente a residente fiscal?

Si quieres seguir como no residente, vigila los criterios de bascula.

Llevar un calendario preciso de los días de presencia

Anota sistemáticamente tus fechas de llegada y salida de España. A los 183 días, basculas automáticamente. Muchos propietarios subestiman su presencia (sobre todo con días parciales contados como completos) y se ven residentes fiscales sin saberlo.

Mantener el centro de intereses económicos en el extranjero

Si trasladas tu actividad principal (trabajo, empresa) a España, puedes pasar a residente fiscal aunque no superes los 183 días. Para seguir como no residente, conserva tu actividad profesional en tu país de origen.

Documentar tu situación

En caso de inspección, la Agencia Tributaria puede recalificar tu estatus. Conserva las pruebas de tu vida en el extranjero (facturas de luz del domicilio principal, billetes de avión, contratos de trabajo, declaraciones fiscales del país de origen). Esos justificantes son la mejor defensa en caso de impugnación.

Entender el impacto en tu estatus

Tener un NIE no te convierte en residente fiscal. Para entender bien este matiz, mira el impacto del NIE en tu situación fiscal y todo sobre la residencia en España.

‍

¿Cuáles son los errores frecuentes de los no residentes propietarios?

Varios errores se repiten y pueden costar miles de euros.

Creer que el IBI lo cubre todo

Error n.º 1: pensar que pagar el IBI basta para estar en regla. El IBI es el equivalente del impuesto municipal sobre inmuebles; el IRNR (modelo 210) es un impuesto nacional distinto. Los dos se deben cada año.

Olvidar el modelo 210 sobre la renta imputada

Muchos propietarios no residentes no declaran la renta imputada porque no usan el inmueble. Es un error: el modelo 210 es obligatorio aunque no haya uso. La ausencia de presentación genera regularizaciones sobre 4 años más sanciones.

Calcular mal el valor de adquisición en la venta

En la venta, olvidar incluir los gastos notariales, el ITP y las obras en el valor de adquisición infla artificialmente la plusvalía y, por tanto, el impuesto. Conserva todas las facturas desde la compra.

Presentar el modelo 210 fuera de plazo

Para el alquiler, el plazo trimestral de 20 días es estricto. Para la venta, 4 meses tras la escritura. El retraso genera sanciones aunque el importe debido sea bajo.

Confundir régimen UE y no UE

Un británico post-Brexit que sigue aplicando el tipo del 19 % y las deducciones UE está en infracción. Comprueba tu nacionalidad fiscal en cada declaración.

No designar representante fiscal

Para los no residentes que no dominan la sede electrónica, designar un representante fiscal (gestoría) en España es casi imprescindible para respetar los calendarios. Sin representante, las notificaciones de la Agencia Tributaria pueden perderse.

‍

¿Cuánto cuesta realmente el año fiscal de un no residente propietario?

Aquí van algunas horquillas para calibrar tu presupuesto.

Para un piso de 200.000 € de valor catastral (UE)

• IBI anual: 800 €.
• Renta imputada: 19 % × 1,1 % × 200.000 € = 418 €.
• Basura, agua, comunidad: 800-2.000 €.
• Honorarios gestoría (modelo 210): 100-150 € si solo este modelo.
• ‍Total anual: 2.100-3.400 €.

Para un piso alquilado 4 meses (UE)

• Mismos costes anteriores, más el impuesto sobre los alquileres (variable).
• Para 8.000 € de alquileres brutos con 1.500 € de gastos deducibles: 1.235 € de IRNR del alquiler.
• Total anual: ~3.500-4.700 €.

Para la misma situación en no UE

• Sin deducción de gastos sobre los alquileres: 24 % × 8.000 € = 1.920 € de IRNR.
• Renta imputada: 24 % × 1,1 % × 200.000 € = 528 €.
• Sobrecoste anual frente a la UE: ~700-1.000 €.

‍

Para gestionar bien tus impuestos como no residente en España

El impuesto del no residente en España no es opcional: la Agencia Tributaria controla activamente las no declaraciones gracias a los datos de los notarios, los registros inmobiliarios y las plataformas de alquiler. Los tres escenarios principales (tenencia, alquiler, venta) tienen cada uno sus formularios y calendarios, y la diferencia UE/no UE puede suponer miles de euros al año.

La regla práctica: presenta el modelo 210 sobre la renta imputada cada año antes del 31 de diciembre, el modelo 210 trimestral sobre los alquileres si alquilas, y el modelo 210 específico en los 4 meses después de una venta. Conserva todas tus facturas (compra, obras, venta) para poder justificar los cálculos en caso de inspección.

¿Tienes un inmueble en España y no estás seguro de haberlo declarado todo correctamente? Una gestoría española puede auditar tu historial fiscal, presentar las regularizaciones necesarias y gestionar las declaraciones anuales o trimestrales por 100-300 € al año según la complejidad.

‍

Fuentes oficiales

• ‍Agencia Tributaria, modelo 210, sede.agenciatributaria.gob.es: declaración de no residentes e instrucciones por escenario.
• ‍Real Decreto Legislativo 5/2004 (IRNR) (BOE), boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4527: texto de referencia sobre el impuesto de los no residentes.
• ‍Modelo 211 (instrucciones), sede.agenciatributaria.gob.es: retención del 3 % en la venta inmobiliaria.
• ‍Catastro Inmobiliario, catastro.minhap.gob.es: consulta de valores catastrales.
• ‍Convenio fiscal España-Francia, hacienda.gob.es: evitar la doble imposición entre Francia y España.
• ‍Convenio fiscal España-Reino Unido, hacienda.gob.es: estatus post-Brexit para los británicos.
• ‍Real Decreto 1776/2004 (BOE), boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-13957: reglamento de aplicación del IRNR.