Seit 1. Juli 2025 muss jede in Spanien kurzfristig vermietete Wohnung (unter 30 aufeinanderfolgenden Tagen) eine Pflicht-Registrierungsnummer des Colegio de Registradores haben. Diese neue Regelung trifft alle Eigentümer, die auf Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia oder direkt inserieren, ob spanische Residenten oder Ausländer, Privatpersonen oder Unternehmen. Ohne diese Nummer lehnen die Plattformen die Inserate ab, und Strafen für Verstöße können tausende Euro erreichen.

Dieser Artikel erklärt diese neue Pflicht, wer sie beantragen muss, wie der Antrag schrittweise läuft, was er kostet und wie er sich mit bestehenden Pflichten (SES Hospedajes, regionale Tourismuslizenz, Steuererklärungen) verzahnt. Wir besprechen auch Strafen und Fallen für ausländische Eigentümer.

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Warum wurde diese Pflicht eingeführt?

Der Kontext ist wichtig.

Antwort auf den Tourismusdruck

Spanische Städte mit hohem Tourismusdruck (Barcelona, Madrid, Sevilla, Palma, Ibiza, Valencia, Málaga) erleben seit 10 Jahren ein explosives Wachstum der Kurzzeitvermietung über Plattformen. Folgen: Druck auf Wohnmieten, Gentrifizierung der Altstädte, schlechtere lokale Lebensqualität, Steuerverlust durch nicht erklärte Vermietungen.

Europäische Harmonisierung

Die EU drängt seit 2023 auf eine Verordnung zu Kurzzeitvermietungen (Short-Term Rental Regulation), die ein nationales Registrierungssystem in den Mitgliedstaaten verlangt. Spanien hat mit eigenem System ab Juli 2025 vorgegriffen.

Ergänzung bestehender Maßnahmen

Die Pflicht-Registrierungsnummer ergänzt bestehende Instrumente:

• ‍SES Hospedajes: Gäste-Erklärung beim Innenministerium (seit Dezember 2024). Siehe Anmelden bei SES Hospedajes.
• ‍Regionale Tourismuslizenz: lokale Erlaubnis je CCAA (bestand schon).
• ‍Steuererklärungen: modelo 210 für Nichtansässige (siehe wie viel Steuern als Nichtansässiger) oder IRPF für Residenten.

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Wer muss die Registrierungsnummer beantragen?

Die Pflicht ist breit und betrifft fast alle Kurzzeit-Vermieter.

Gelegenheitsvermieter

Wer seine Zweitwohnung in Spanien während des Urlaubs oder gar seine Hauptwohnung punktuell vermietet, ist betroffen. Die Schwelle ist niedrig: eine Woche pro Jahr löst die Pflicht aus.

Vermietungsunternehmen

Jede Gesellschaft (SL, SA), die Wohnungen kurzfristig vermietet, muss pro Objekt eine Registrierungsnummer haben.

Plattform-Beherberger

Hosts auf Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia und jeder anderen Kurzzeit-Plattform brauchen die Nummer, um ihr Inserat aktiv zu halten. Plattformen prüfen automatisch.

Vermietung an Verwandte gegen Bezahlung

Auch Vermietungen an Verwandte mit finanzieller Gegenleistung sind betroffen, sofern unter 30 Tage.

Ausnahmen

Du bist nicht betroffen, wenn:

• Du nur langfristig vermietest (≥ 30 Tage).
• Es deine Hauptwohnung ist und du während der Vermietung dort wohnst (Zimmervermietung mit Hausherr: spezielle Regeln).
• Du nicht-kommerziellen Wohnungstausch machst.

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Was brauchst du für den Antrag?

Einige Voraussetzungen.

Die Katasterreferenz der Wohnung

Die Katasterreferenz ist die nationale Immobilien-ID. Steht auf dem IBI-Bescheid und ist auf catastro.minhap.gob.es per Adresse abrufbar. Ohne exakte Referenz wird der Antrag abgelehnt.

Eigentumsurkunde oder nota simple

Du musst Eigentum belegen. Lege die escritura pública (notarielle Eigentumsurkunde) oder die aktuelle nota simple des Registro de la Propiedad bei. Mieter, die untervermieten (selten), brauchen Vermieter-Genehmigung mit ausdrücklicher Erlaubnis zur Kurzzeitvermietung.

Regionale Tourismuslizenz (falls erforderlich)

Je CCAA kann eine Tourismuslizenz vor dem nationalen Antrag nötig sein. Katalonien, Comunidad Valenciana, Andalusien, Balearen haben strikte Regeln. Die regionale Lizenz muss vor dem nationalen Antrag vorliegen.

Digitales Zertifikat oder Cl@ve

Der Zugang zum Colegio-de-Registradores-Portal verlangt ein digitales Zertifikat oder Cl@ve. Beantrage vorab. Siehe digitales Zertifikat und Cl@ve.

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Wie läuft das Verfahren Schritt für Schritt?

Der detaillierte Weg.

Schritt 1: Online-Formular ausfüllen

Verbinde dich auf dem Colegio-de-Registradores-Portal (sede.registradores.org) mit deinem digitalen Zertifikat. Fülle das modelo SEDE-RP-31 mit:

• ‍Persönliche Daten: vollständiger Name, NIF/NIE.
• ‍Katasterreferenz der Wohnung.
• ‍Angebotstyp (ganze Wohnung, Zimmer).
• ‍Maximale Reisendenzahl.
• ‍Inserat-URL auf Airbnb / Booking / anderer Plattform.

Schritt 2: Belege als PDF anhängen

Du lädst die Belege hoch:

• Unterschriebenes SEDE-RP-31.
• Eigentumsurkunde oder aktuelle nota simple.
• Lokale Lizenzen, falls von der CCAA verlangt.
• Zahlungsnachweis der Tasa.

Schritt 3: digitale Signatur

Du unterschreibst elektronisch. Die Signatur verpflichtet dich auf die Richtigkeit der Daten.

Schritt 4: Vergabe abwarten

Die Registrierungsnummer wird in 2 bis 4 Wochen nach vollständiger Einreichung vergeben. Mitteilung per E-Mail mit der zu bewahrenden Nummer für alle Inserate.

Schritt 5: Nummer in Inserate einfügen

Seit Juli 2025 lehnen alle Plattformen (Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia) Inserate ohne nationale Nummer ab. Trage sie manuell in jedes Profil ein. Bei mehreren Wohnungen für jede.

Schritt 6: Eintragung aktiv halten

Die Nummer bleibt gültig, solange du den vom Colegio de Registradores verlangten Jahresbericht abgibst. Einfache, aber pflichtige Formalität.

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Was kostet der Antrag?

Moderate Kosten für eine einmalige Beschaffung.

Offizielle Tasa

Die offizielle Tasa beträgt 27,05 € netto je Antrag (jede Wohnung = ein Antrag). Plus 21 % USt, also Gesamtkosten von 32,73 € brutto pro Wohnung.

Beispiel für mehrere Objekte

Für einen Eigentümer mit 3 Apartments in Valencia in touristischer Vermietung:

• 3 × 27,05 € netto = 81,15 € netto.
• USt 21 %: 17,04 €.
• ‍Gesamt: 98,19 € brutto.

Plus Jahresbericht (geringe Kosten, rund 5 bis 10 € pro Wohnung pro Jahr) zur Aktivhaltung.

Bei Delegation an gestoría

Eine gestoría berechnet typisch 100 bis 200 € für den Erstantrag (inkl. Tasa und Prüfung). Bei mehreren Objekten oft Pauschalrabatte.

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Wie verzahnt sich die Pflicht mit anderen?

Die nationale Registrierung ist nur ein Baustein eines größeren Systems.

Drei parallele Systeme

Die drei verpflichtenden Bausteine:

1. ‍Nationale Registrierungsnummer (Colegio de Registradores): neue Pflicht seit Juli 2025.
2. ‍Regionale Tourismuslizenz (CCAA, Rathaus): lokale Betriebsgenehmigung.
3. ‍SES Hospedajes (Innenministerium): Echtzeit-Gäste-Erklärung. Siehe Anmelden bei SES Hospedajes.

Du brauchst alle drei, um legal kurzfristig zu vermieten.

Plus Steuerpflichten

Über Verwaltungsschritte hinaus die Steuerpflichten:

• ‍IVA auf Kurzzeitvermietung (außer bestimmten Wohnausnahmen).
• ‍Modelo 210 vierteljährlich als nichtansässiger Eigentümer (siehe wie viel Steuern als Nichtansässiger).
• ‍IRPF jährlich als Steuerresident (siehe wie wirst du Steuerresident).
• ‍NIF, wenn du über eine SL vermietest (siehe braucht deine Firma eine spanische NIF).

Plus lokale Auflagen

Je Gemeinde gelten zusätzliche Regeln: Zonierung (manche Städte verbieten in bestimmten Vierteln), Quoten je Gebäude, Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, Lärm- und Nutzungsauflagen.

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Welche Strafen drohen bei Verstößen?

Strafen sind strukturiert und abschreckend.

Für Privatpersonen

• ‍Leichter Verstoß (einmaliges Vergessen, Verspätung): Strafe ab 300 €.
• ‍Schwerer Verstoß (Vermietung ohne Nummer, Falscherklärung): 300 € bis mehrere tausend.

Für Unternehmen

• ‍Verstöße: 3.000 € bis 30.000 € je Schwere und Anzahl Wohnungen.

Plattformsperre

Seit Juli 2025 müssen Plattformen Inserate ohne gültige Registrierungsnummer ablehnen. Ohne Nummer werden deine Inserate automatisch gesperrt, was dir die Hauptvertriebskanäle abschneidet.

Automatisches Steuer-Audit

Fehlende Nummer ist ein Signal an die Agencia Tributaria. Viele Eigentümer werden anschließend über 4 Jahre geprüft mit IRNR- oder IRPF-Nachforderungen plus Strafen. Gesamtkosten weit über 10.000 € möglich.

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Welche Fallen lauern für ausländische Eigentümer?

Mehrere Fehler kosten Zeit und Geld.

Falsche Katasterreferenz

Häufigster Fehler: ungenaue oder falsche Katasterreferenz. Sie muss exakt der IBI-Angabe entsprechen. Zweimal prüfen.

Kein digitales Zertifikat

Ohne Zertifikat oder Cl@ve kein Portalzugang. Nichtansässige Eigentümer brauchen oft Vollmacht und gestoría. Plane 3 bis 4 Wochen.

Nummer in Inseraten vergessen

Nach Erhalt manuell in alle Inserate (Airbnb, Booking, Vrbo) einfügen. Ohne sichtbare Nummer wird das Inserat gesperrt.

Regionale Lizenz überspringen

Die nationale Nummer ersetzt die regionale Lizenz nicht. Wenn deine CCAA eine Lizenz verlangt (Katalonien, Comunidad Valenciana, Andalusien, Balearen), beantrage sie vor oder parallel.

Jahresbericht vergessen

Die Eintragung bleibt nur mit jährlichem Bericht gültig. Viele vergessen ihn und sehen die Nummer im Folgejahr widerrufen.

Steuerpflichten unterschätzen

Die Registrierungsnummer entbindet nicht von der Steuererklärung. Beide Pflichten sind getrennt, und der Fiskus gleicht ab.

Registrierungs- und Katasterreferenz-Nummer verwechseln

Die Registrierungsnummer ist ein neuer eindeutiger Code des Colegio de Registradores. Sie unterscheidet sich von der Katasterreferenz. Nicht in Inseraten verwechseln.

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Wie startest du die Registrierung?

Die Pflichtregistrierung für Kurzzeitvermietungen in Spanien ab Juli 2025 ist eine unumgängliche neue Realität für jeden, der weiter kurzfristig vermieten will. Faustregel: Antrag starten, sobald du an Vermietung denkst, digitales Zertifikat oder Cl@ve antizipieren, regionale Tourismuslizenz prüfen und alles schriftlich dokumentieren.

Die Kosten sind moderat (rund 30 € pro Wohnung), die Bearbeitung dauert 2 bis 4 Wochen. In Kombination mit SES Hospedajes und regionaler Lizenz strukturiert sie nun die Kurzzeitvermietung. Besser regelkonform starten als Inseratsperre oder Strafe weit über den Antragskosten in Kauf zu nehmen.

Du planst eine touristische Vermietung oder willst eine bestehende Aktivität regelkonform machen? Eine spanische gestoría kann alle Schritte parallel übernehmen (Zertifikat, regionale Lizenz, nationale Nummer, SES-Hospedajes-Anmeldung) und zu den Steuerpflichten beraten (vierteljährliches modelo 210, Mieteinkommens-Erklärung).

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Offizielle Quellen

• ‍Sede del Colegio de Registradores, sede.registradores.org: offizielles Portal für die nationale Registrierungsnummer.
• ‍Real Decreto 1312/2024 (BOE), boe.es: Verordnung zur Pflicht-Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietung.
• ‍Sede del Ministerio del Interior, SES Hospedajes, sede.mir.gob.es: Gäste-Erklärung.
• ‍Catastro Inmobiliario, catastro.minhap.gob.es: Katasterreferenz-Abfrage.
• ‍Verordnung (EU) 2024/1028 zu Kurzzeitvermietung, eur-lex.europa.eu: europäischer Rahmen.
• ‍FNMT, sede.fnmt.gob.es: Antrag auf digitales Zertifikat.
• ‍Cl@ve, clave.gob.es: Alternative zum Zertifikat.