Desde el 1 de julio de 2025, toda vivienda alquilada de corta duración en España (menos de 30 días consecutivos) debe tener un número de registro obligatorio expedido por el Colegio de Registradores. Esta nueva regulación afecta a todos los propietarios que anuncian en Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia o directamente, sean residentes españoles o extranjeros, particulares o empresas. Sin este número, las plataformas rechazan ahora los anuncios y las sanciones para los infractores pueden llegar a varios miles de euros.

Este artículo explica con precisión esta nueva obligación, quién debe pedir el número, cómo hacer el procedimiento paso a paso, cuánto cuesta y cómo encaja con las obligaciones existentes (SES Hospedajes, licencia turística autonómica, declaraciones fiscales). Detallamos también las sanciones y las trampas frecuentes para los propietarios extranjeros.

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¿Por qué se ha introducido esta nueva obligación?

El contexto importa para entender la lógica de la regulación.

Una respuesta a la presión turística

Las ciudades españolas con fuerte tensión turística (Barcelona, Madrid, Sevilla, Palma, Ibiza, Valencia, Málaga) viven desde hace 10 años un crecimiento explosivo del alquiler de corta duración vía plataformas tipo Airbnb. Ese crecimiento ha generado: presión sobre los alquileres residenciales, gentrificación de los centros históricos, deterioro de la experiencia local y pérdida fiscal para el Estado (alquileres no declarados).

Una armonización a nivel europeo

La UE empuja desde 2023 hacia un reglamento europeo sobre alquileres de corta duración (Short-Term Rental Regulation) que pide a los Estados miembros implantar un sistema de registro nacional. España ha anticipado esa obligación europea con su propio sistema en vigor desde julio de 2025.

Un complemento a los dispositivos existentes

El número de registro obligatorio complementa los dispositivos ya implantados:

• ‍SES Hospedajes: declaración de los viajeros al Ministerio del Interior (desde diciembre de 2024). Mira registrarse en SES Hospedajes.
• ‍Licencia turística autonómica: autorización local expedida por cada CCAA (ya existía).
• ‍Declaraciones fiscales: modelo 210 para los no residentes (mira cuánto impuesto debo pagar como no residente) o IRPF para los residentes.

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¿Quién debe pedir el número de registro?

La obligación es amplia y afecta a casi todos los anfitriones de corta duración.

Los particulares que alquilan ocasionalmente

Si alquilas tu segunda residencia en España durante las vacaciones, o incluso tu vivienda principal de forma puntual, estás afectado. El umbral es muy bajo: una sola semana al año basta para activar la obligación.

Las empresas de alquiler

Toda sociedad (SL, SA u otra) que explote pisos en alquiler de corta duración debe tener un número de registro por inmueble.

Los anfitriones en plataforma

Los anfitriones de Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia y de cualquier otra plataforma de alquiler de corta duración deben tener el número antes de poder mantener su anuncio activo. Las plataformas verifican automáticamente.

Los particulares que alquilan a familiares con contraprestación

Incluso los alquileres a familiares con contraprestación económica están afectados si la duración es inferior a 30 días.

Las excepciones

No estás afectado si:

• Solo alquilas en larga duración (≥ 30 días).
• Es tu vivienda principal y no la dejas durante el alquiler (cohabitación tipo habitación con el anfitrión: reglas específicas).
• Haces un intercambio de vivienda no comercial.

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¿Qué hace falta para pedir el número?

Algunos requisitos previos imprescindibles.

La referencia catastral del inmueble

La referencia catastral es el identificador nacional de tu inmueble. Figura en tu recibo del IBI anual y también puedes encontrarla en el portal del Catastro (catastro.minhap.gob.es) introduciendo la dirección. Sin referencia catastral exacta, la solicitud se rechaza.

La escritura o nota simple

Debes acreditar que eres propietario del inmueble. Adjunta la escritura pública (acto de propiedad notarial) o la nota simple reciente del Registro de la Propiedad. Para los inquilinos que subarriendan (caso más raro), hace falta acuerdo del propietario con autorización expresa de alquiler de corta duración.

La licencia turística autonómica (si se exige)

Según tu CCAA, una licencia turística local puede ser necesaria antes de la solicitud nacional. Cataluña, Comunidad Valenciana, Andalucía y Baleares tienen reglas estrictas. La licencia autonómica debe obtenerse antes de la solicitud del número de registro nacional.

El certificado digital o Cl@ve

El acceso al portal del Colegio de Registradores se hace con certificado digital o Cl@ve. Si no tienes ninguno, pídelo con tiempo. Mira el certificado digital y Cl@ve en España.

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¿Cómo se desarrolla el procedimiento paso a paso?

Aquí va el recorrido detallado.

Paso 1: rellenar el formulario en línea

Te conectas al portal del Colegio de Registradores (sede.registradores.org) con tu certificado digital. Rellenas el modelo SEDE-RP-31 con la siguiente información:

• ‍Datos personales: nombre completo, NIF/NIE.
• ‍Referencia catastral del inmueble.
• ‍Tipo de oferta (vivienda completa, habitación, etc.).
• ‍Número máximo de viajeros.
• ‍URL del anuncio en Airbnb / Booking / otra plataforma.

Paso 2: adjuntar los documentos en PDF

Subes los justificantes:

• Formulario SEDE-RP-31 firmado.
• Escritura o nota simple reciente.
• Licencias locales si las exige tu CCAA.
• Justificante de pago de la tasa.

Paso 3: firma digital

Firmas electrónicamente la solicitud con tu certificado digital. La firma compromete tu responsabilidad sobre la exactitud de la información facilitada.

Paso 4: esperar la asignación del número

El número de registro se asigna en un plazo de 2 a 4 semanas después del depósito completo del expediente. Recibes la notificación por email con el número a guardar e incluir en todos tus anuncios.

Paso 5: integrar el número en tus anuncios

Desde julio de 2025, todas las plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia) rechazan los anuncios sin número de registro nacional. Debes añadirlo manualmente en el perfil de cada anuncio. Si tienes varios inmuebles, hazlo en cada uno.

Paso 6: mantener el registro activo

El número permanece válido mientras presentes el informe anual que pide el Colegio de Registradores. Es un trámite sencillo pero obligatorio para conservar el número.

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¿Cuánto cuesta la solicitud?

El coste es moderado para un trámite único.

Tasa oficial

La tasa oficial es de 27,05 € sin IVA por solicitud (cada inmueble = una solicitud). A esto se suma el IVA del 21 %, lo que da un coste total de 32,73 € con IVA por inmueble.

Ejemplo para un propietario con varios inmuebles

Para un propietario que explota 3 pisos en Valencia en alquiler turístico:

• 3 × 27,05 € sin IVA = 81,15 € sin IVA.
• IVA 21 %: 17,04 €.
• ‍Total: 98,19 € con IVA.

A esto se añade el informe anual (gastos mínimos, ~5-10 € por inmueble al año) para mantener el registro activo.

Si delegas en una gestoría

Una gestoría facturará típicamente 100-200 € por la primera solicitud (incluyendo la tasa y las verificaciones). Para los propietarios con varios inmuebles, se ofrecen a menudo tarifas reducidas.

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¿Cómo encaja con las demás obligaciones?

El registro nacional es solo un ladrillo de un dispositivo más amplio.

Tres sistemas paralelos

1. ‍Número de registro nacional (Colegio de Registradores): nueva obligación desde julio de 2025.
2. ‍Licencia turística autonómica (CCAA, ayuntamiento): autorización local de explotación.
3. ‍SES Hospedajes (Ministerio del Interior): declaración de los viajeros en tiempo real. Mira registrarse en SES Hospedajes.

Debes tener los tres en regla para explotar legalmente tu vivienda en alquiler de corta duración.

Más las obligaciones fiscales

Más allá de las obligaciones administrativas, no olvides las obligaciones fiscales:

• ‍IVA sobre los alquileres de corta duración (salvo algunas excepciones residenciales). Mira verifica qué tipo de IVA se aplica en 2025.
• ‍Modelo 210 trimestral si eres no residente propietario (mira cuánto impuesto debo pagar como no residente).
• ‍IRPF anual si eres residente fiscal (mira cómo convertirse en residente fiscal).
• ‍NIF si alquilas a través de una SL (mira si tu empresa necesita un NIF en España).

Más las restricciones locales

Según tu municipio, hay reglas adicionales: zonificación (algunas ciudades prohíben el alquiler turístico en ciertos barrios), cupos por edificio, autorización de los propietarios de la comunidad, restricciones de ruido y de uso.

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¿Cuáles son las sanciones por incumplimiento?

Las sanciones son estructuradas y disuasorias.

Para los particulares

• ‍Infracción leve (olvido puntual, retraso): multa desde 300 €.
• ‍Infracción grave (alquiler sin número, declaraciones falsas): multa de 300 € a varios miles.

Para las empresas

• ‍Infracciones: multa de 3.000 € a 30.000 € según la gravedad y el número de inmuebles afectados.

Bloqueo de las plataformas

Desde julio de 2025, las plataformas están obligadas a rechazar los anuncios sin número de registro válido. Si no tienes el número, tus anuncios quedan suspendidos automáticamente, lo que te corta los canales principales de distribución.

Inspección fiscal automática

La ausencia de número de registro es una señal que alerta a la Agencia Tributaria. Muchos propietarios se ven después inspeccionados sobre 4 años con regularización de IRNR o IRPF no declarado, más sanciones. El coste total puede superar de largo los 10.000 €.

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¿Cuáles son las trampas frecuentes para los propietarios extranjeros?

Varios errores se repiten y cuestan tiempo y dinero.

Referencia catastral incorrecta

El error más frecuente: indicar una referencia catastral errónea o imprecisa. La referencia debe coincidir exactamente con la del recibo del IBI. Verifica dos veces.

Sin certificado digital

Sin certificado digital o Cl@ve, el acceso al portal es imposible. Los propietarios no residentes deben pasar a menudo por un poder y una gestoría para obtener su certificado. Anticipa al menos 3-4 semanas.

Olvidar el número en los anuncios

Una vez obtenido el número, no olvides añadirlo manualmente en todos tus anuncios (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.). Sin número visible, el anuncio se suspende.

Saltarse la licencia local autonómica

El número nacional no exime de la licencia autonómica. Si tu CCAA exige una licencia (Cataluña, Comunidad Valenciana, Andalucía, Baleares), debes obtenerla antes o en paralelo.

Olvidar el informe anual

El registro permanece válido mientras presentes el informe anual. Muchos propietarios lo olvidan y ven su número revocado al año siguiente.

Subestimar las obligaciones fiscales asociadas

Tener el número de registro no exime de declarar tus rentas del alquiler a la Agencia Tributaria. Las dos obligaciones son distintas y el fisco cruza las bases.

Confundir número de registro y referencia catastral

El número de registro es un código único nuevo expedido por el Colegio de Registradores. Es distinto de la referencia catastral del inmueble. No los confundas en tus anuncios.

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Para gestionar bien tu registro de alquiler turístico

El registro obligatorio para alquileres turísticos en España desde julio de 2025 es una nueva realidad inevitable para quien quiera seguir explotando su vivienda en corta duración. La regla práctica: lanza la solicitud en cuanto plantees el alquiler, anticipa el certificado digital o Cl@ve, comprueba tu licencia turística autonómica, y guarda registro escrito de todas las gestiones para poder justificarte en una inspección.

El coste es moderado (~30 € por inmueble) y el procedimiento lleva 2-4 semanas. Combinado con SES Hospedajes y la licencia autonómica, estructura desde ahora la actividad de alquiler de corta duración en España. Mejor estar en regla desde el principio que sufrir una suspensión de anuncio o una multa que superará de largo los gastos de registro.

¿Preparas un alquiler turístico o quieres regularizar una vivienda ya alquilada? Una gestoría española puede gestionar todas las gestiones en paralelo (certificado digital, licencia autonómica, número nacional, alta SES Hospedajes) y aconsejarte sobre las obligaciones fiscales asociadas (modelo 210 trimestral, declaración de los alquileres).

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Fuentes oficiales

• ‍Sede del Colegio de Registradores, sede.registradores.org: portal oficial para el número de registro nacional.
• ‍Real Decreto 1312/2024 (BOE), boe.es: decreto que instaura el número de registro obligatorio de los alquileres de corta duración.
• ‍Sede del Ministerio del Interior, SES Hospedajes, sede.mir.gob.es: declaración de los viajeros.
• ‍Catastro Inmobiliario, catastro.minhap.gob.es: consulta de las referencias catastrales.
• ‍Reglamento (UE) 2024/1028 sobre los alquileres de corta duración, eur-lex.europa.eu: marco europeo del registro.
• ‍FNMT, sede.fnmt.gob.es: solicitud de certificado digital.
• ‍Cl@ve, clave.gob.es: alternativa al certificado digital.