Depuis le 1er juillet 2025, tout logement loué en courte durée en Espagne (moins de 30 jours consécutifs) doit avoir un numéro d'enregistrement obligatoire délivré par le Colegio de Registradores. Cette nouvelle réglementation touche tous les propriétaires qui annoncent sur Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia ou directement, qu'ils soient résidents espagnols ou étrangers, particuliers ou entreprises. Sans ce numéro, les plateformes refusent désormais les annonces et les sanctions pour les contrevenants peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros.

Cet article explique précisément cette nouvelle obligation, qui doit demander le numéro, comment effectuer la procédure étape par étape, combien ça coûte, et comment ça s'articule avec les obligations existantes (SES Hospedajes, licence touristique régionale, déclarations fiscales). On y détaille aussi les sanctions et les pièges fréquents pour les propriétaires étrangers.

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Pourquoi cette nouvelle obligation a-t-elle été introduite ?

Le contexte est important pour comprendre la logique de la réglementation.

Une réponse à la pression touristique

Les villes espagnoles à forte tension touristique (Barcelone, Madrid, Séville, Palma, Ibiza, Valence, Málaga) connaissent depuis 10 ans une croissance explosive de la location courte durée via les plateformes type Airbnb. Cette croissance a généré : pression sur les loyers résidentiels, gentrification des centres historiques, dégradation de l'expérience locale, et perte fiscale pour l'État (locations non déclarées).

Une harmonisation au niveau européen

L'UE pousse depuis 2023 à un règlement européen sur les locations courte durée (Short-Term Rental Regulation) qui demande aux États membres de mettre en place un système d'enregistrement national. L'Espagne a anticipé cette obligation européenne avec son propre système entré en vigueur en juillet 2025.

Un complément aux dispositifs existants

Le numéro d'enregistrement obligatoire complète les dispositifs déjà en place :

• ‍SES Hospedajes : déclaration des voyageurs au Ministère de l'Intérieur (depuis décembre 2024). Voir s'inscrire à SES Hospedajes.
• ‍Licence touristique régionale : autorisation locale délivrée par chaque CCAA (existait déjà).
• ‍Déclarations fiscales : modelo 210 pour les non-résidents (voir combien d'impôts paie un non-résident) ou IRPF pour les résidents.

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Qui doit demander le numéro d'enregistrement ?

L'obligation est large et concerne quasiment tous les loueurs courte durée.

Les particuliers qui louent occasionnellement

Si vous louez votre résidence secondaire en Espagne pendant les vacances, ou même votre résidence principale ponctuellement, vous êtes concerné. Le seuil est très bas : une seule semaine par an suffit à déclencher l'obligation.

Les entreprises de location

Toute société (SL, SA, ou autre) qui exploite des appartements en location courte durée doit avoir un numéro d'enregistrement par bien.

Les hébergeurs sur plateforme

Les hôtes Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia, et toute autre plateforme de location courte durée doivent avoir le numéro avant de pouvoir maintenir leur annonce active. Les plateformes vérifient automatiquement.

Les particuliers qui louent à des proches contre paiement

Même les locations à des proches avec contrepartie financière sont concernées si la durée est inférieure à 30 jours.

Les exceptions

Vous n'êtes pas concerné si :

• Vous louez uniquement en longue durée (≥ 30 jours).
• C'est votre résidence principale et vous n'en sors pas pendant la location (cohabitation type chambre chez l'habitant : règles spécifiques).
• Vous faites un échange de logement non commercial.

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Que faut-il pour demander le numéro ?

Quelques préalables indispensables avant de vous lancer.

La référence cadastrale du logement

La référence cadastrale (référence catastrale) est l'identifiant national de votre bien immobilier. Elle figure sur votre avis IBI annuel et vous pouvez aussi la trouver sur le portail Catastro (catastro.minhap.gob.es) en saisissant l'adresse. Sans référence cadastrale exacte, la demande est rejetée.

L'acte de propriété ou nota simple

Vous devez prouver que vous êtes propriétaire du logement. Joindre l'escritura pública (acte de propriété notarié) ou la nota simple récente du Registro de la Propiedad. Pour les locataires qui sous-louent (cas plus rare), il faut un accord du propriétaire avec autorisation explicite de location courte durée.

La licence touristique régionale (si requise)

Selon votre CCAA, une licence touristique locale peut être nécessaire avant la demande nationale. Catalogne, Communauté Valencienne, Andalousie, Baléares ont des règles strictes. La licence régionale doit être obtenue avant la demande de numéro d'enregistrement national.

Le certificat numérique ou Cl@ve

L'accès au portail du Colegio de Registradores se fait avec un certificat numérique ou Cl@ve. Si vous n'en avez pas, demandez-le en amont. Voir le certificat numérique et Cl@ve en Espagne.

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Comment se déroule la procédure étape par étape ?

Voici le parcours détaillé.

Étape 1 : remplir le formulaire en ligne

Vous vous connectez sur le portail du Colegio de Registradores (sede.registradores.org) avec votre certificat numérique. Vous remplissez le modelo SEDE-RP-31 avec les informations suivantes :

• ‍Données personnelles : nom complet, NIF/NIE.
• ‍Référence cadastrale du logement.
• ‍Type d'offre (logement entier, chambre, etc.).
• ‍Nombre maximum de voyageurs.
• ‍URL de l'annonce sur Airbnb / Booking / autre plateforme.

Étape 2 : joindre les documents en PDF

Vous téléversez les pièces justificatives :

• Formulaire SEDE-RP-31 signé.
• Acte de propriété ou nota simple récente.
• Licences locales si requises par votre CCAA.
• Justificatif de paiement de la tasa.

Étape 3 : signature numérique

Vous signez électroniquement la demande avec votre certificat numérique. La signature engage votre responsabilité sur l'exactitude des informations fournies.

Étape 4 : attendre l'attribution du numéro

Le numéro d'enregistrement est attribué dans un délai de 2 à 4 semaines après le dépôt complet du dossier. Vous recevez la notification par email avec le numéro à conserver et à inclure dans toutes vos annonces.

Étape 5 : intégrer le numéro dans vos annonces

Depuis juillet 2025, toutes les plateformes (Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia) refusent les annonces sans numéro d'enregistrement national. Vous devez l'ajouter manuellement dans le profil de chaque annonce. Si vous avez plusieurs logements, faites-le pour chacun.

Étape 6 : maintenir l'enregistrement actif

Le numéro reste valide tant que vous déposez le rapport annuel demandé par le Colegio de Registradores. C'est une formalité simple mais obligatoire pour conserver le numéro.

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Combien coûte la demande ?

Le coût est modéré pour une démarche unique.

Tasa officielle

La tasa officielle est de 27,05 € HT par demande (chaque logement = une demande). À cela s'ajoute la TVA de 21 %, soit un coût total de 32,73 € TTC par logement.

Exemple pour un propriétaire avec plusieurs biens

Pour un propriétaire qui exploite 3 appartements à Valence en location touristique :

• 3 × 27,05 € HT = 81,15 € HT.
• TVA 21 % : 17,04 €.
• ‍Total : 98,19 € TTC.

S'ajoute le rapport annuel (frais minimes, ~5-10 € par logement par an) pour maintenir l'enregistrement actif.

Si vous déléguez à une gestoría

Une gestoría facturera typiquement 100-200 € pour la première demande (incluant la tasa et les vérifications). Pour les propriétaires avec plusieurs logements, des forfaits réduits sont souvent proposés.

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Comment ça s'articule avec les autres obligations ?

L'enregistrement national n'est qu'une brique d'un dispositif plus large.

Trois systèmes parallèles

1. ‍Numéro d'enregistrement national (Colegio de Registradores) : nouvelle obligation depuis juillet 2025.
2. ‍Licence touristique régionale (CCAA, mairie) : autorisation locale d'exploitation.
3. ‍SES Hospedajes (Ministère de l'Intérieur) : déclaration des voyageurs en temps réel. Voir s'inscrire à SES Hospedajes.

Vous devez avoir les trois en règle pour exploiter légalement votre logement en location courte durée.

Plus les obligations fiscales

Au-delà des obligations administratives, n'oublie pas les obligations fiscales :

• ‍IVA sur les locations courte durée (sauf certaines exceptions résidentielles).
• ‍Modelo 210 trimestriel si vous êtes non-résident propriétaire (voir combien d'impôts paie un non-résident).
• ‍IRPF annuel si vous êtes résident fiscal (voir comment devenir résident fiscal).
• ‍NIF si vous louez via une SL (voir faut-il un NIF espagnol pour votre entreprise).

Plus les contraintes locales

Selon votre commune, des règles supplémentaires s'appliquent : zonage (certaines villes interdisent la location touristique dans certains quartiers), quotas par bâtiment, autorisation des copropriétaires, contraintes de bruit et d'usage.

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Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?

Les sanctions sont structurées et dissuasives.

Pour les particuliers

• ‍Infraction légère (oubli ponctuel, retard) : amende dès 300 €.
• ‍Infraction grave (location sans numéro, fausses déclarations) : amende de 300 € à plusieurs milliers.

Pour les entreprises

• ‍Infractions : amende de 3 000 € à 30 000 € selon la gravité et le nombre de logements concernés.

Bloquage des plateformes

Depuis juillet 2025, les plateformes sont obligées de refuser les annonces sans numéro d'enregistrement valide. Si vous n'avez pas le numéro, vos annonces sont automatiquement suspendues, ce qui vous coupe des canaux principaux de distribution.

Audit fiscal automatique

L'absence de numéro d'enregistrement est un signal qui alerte l'Agencia Tributaria. Beaucoup de propriétaires se retrouvent ensuite contrôlés sur 4 ans avec rappel d'IRNR ou IRPF non déclaré, plus pénalités. Le coût total peut largement dépasser les 10 000 €.

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Quels sont les pièges fréquents pour les propriétaires étrangers ?

Plusieurs erreurs reviennent et coûtent du temps et de l'argent.

Référence cadastrale incorrecte

L'erreur la plus fréquente : indiquer une référence cadastrale erronée ou imprécise. La référence doit correspondre exactement à celle de l'avis IBI. Vérifiez deux fois.

Pas de certificat numérique

Sans certificat numérique ou Cl@ve, l'accès au portail est impossible. Les propriétaires non-résidents doivent souvent passer par une procuration et une gestoría pour obtenir leur certificat. Anticipez au moins 3-4 semaines.

Oublier le numéro dans les annonces

Une fois le numéro obtenu, n'oublie pas de l'ajouter manuellement dans toutes vos annonces (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.). Sans numéro affiché, l'annonce est suspendue.

Sauter la licence locale régionale

Le numéro national ne dispense pas de la licence régionale. Si votre CCAA exige une licence (Catalogne, Communauté Valencienne, Andalousie, Baléares), vous devez l'obtenir avant ou en parallèle.

Oublier le rapport annuel

L'enregistrement reste valide tant que vous déposez le rapport annuel. Beaucoup de propriétaires l'oublient et voient leur numéro révoqué l'année suivante.

Sous-estimer les obligations fiscales associées

Avoir le numéro d'enregistrement ne dispense pas de déclarer vos revenus locatifs à l'Agencia Tributaria. Les deux obligations sont distinctes et le fisc croise les bases.

Confondre numéro d'enregistrement et numéro de référence cadastrale

Le numéro d'enregistrement est un nouveau code unique délivré par le Colegio de Registradores. Il est différent de la référence cadastrale du bien. Ne confonds pas les deux dans vos annonces.

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Pour bien gérer votre enregistrement en location touristique

L'enregistrement obligatoire pour locations touristiques en Espagne dès juillet 2025 est une nouvelle réalité incontournable pour qui veut continuer à exploiter son logement en courte durée. La règle pratique : lancez la demande dès que vous envisagez la location, anticipez le certificat numérique ou Cl@ve, vérifiez votre licence touristique régionale, et gardez une trace écrite de toutes les démarches pour pouvoir justifier en cas de contrôle.

Le coût est modéré (~30 € par logement) et la procédure prend 2-4 semaines. Combinée à SES Hospedajes et à la licence régionale, elle structure désormais l'activité de location courte durée en Espagne. Mieux vaut être en règle dès le départ que de subir une suspension d'annonce ou une amende qui dépassera largement les frais d'enregistrement.

Vous préparez une location touristique ou vous voulez mettre en règle un logement déjà loué ? Une gestoría espagnole peut gérer toutes les démarches en parallèle (certificat numérique, licence régionale, numéro national, inscription SES Hospedajes) et vous conseiller sur les obligations fiscales associées (modelo 210 trimestriel, déclaration des loyers).

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Sources officielles

• ‍Sede del Colegio de Registradores, sede.registradores.org : portail officiel pour le numéro d'enregistrement national.
• ‍Real Decreto 1312/2024 (BOE), boe.es : décret instituant le numéro d'enregistrement obligatoire des locations courte durée.
• ‍Sede del Ministerio del Interior, SES Hospedajes, sede.mir.gob.es : déclaration des voyageurs.
• ‍Catastro Inmobiliario, catastro.minhap.gob.es : consultation des références cadastrales.
• ‍Règlement (UE) 2024/1028 sur les locations courte durée, eur-lex.europa.eu : cadre européen de l'enregistrement.
• ‍FNMT, sede.fnmt.gob.es : demande de certificat numérique.
• ‍Cl@ve, clave.gob.es : alternative au certificat numérique.