Sinds 1 juli 2025 moet elke kortdurend verhuurde woning in Spanje (minder dan 30 opeenvolgende dagen) een verplicht registratienummer krijgen afgegeven door het Colegio de Registradores. Die nieuwe regelgeving raakt elke eigenaar die op Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia of rechtstreeks adverteert, of hij nu Spaans resident of buitenlander is, particulier of bedrijf. Zonder dat nummer weigeren platforms voortaan advertenties en kunnen sancties oplopen tot duizenden euro's.

In dit artikel leggen we de nieuwe verplichting uit, wie het nummer moet aanvragen, hoe je de procedure stap voor stap doet, wat het kost, en hoe het samenspeelt met bestaande verplichtingen (SES Hospedajes, regionale toeristische licentie, fiscale aangiftes). We bespreken ook de sancties en frequente valkuilen voor buitenlandse eigenaars.

‍

Waarom werd deze verplichting ingevoerd?

De context helpt de logica van de regelgeving begrijpen.

Een antwoord op de toeristische druk

Spaanse steden onder grote toeristische druk (Barcelona, Madrid, Sevilla, Palma, Ibiza, Valencia, Málaga) zien sinds 10 jaar een explosieve groei van kortdurende verhuur via platformen. Die groei leverde druk op residentiële huur, gentrificatie van historische centra, verslechtering van de lokale ervaring en fiscaal verlies (niet-aangegeven verhuur).

Een Europese harmonisatie

De EU dringt sinds 2023 aan op een Europese verordening over kortdurende verhuur (Short-Term Rental Regulation) die lidstaten vraagt om een nationaal registratiesysteem op te zetten. Spanje anticipeerde die Europese verplichting met een eigen systeem dat in juli 2025 in werking trad.

Een aanvulling op bestaande mechanismen

Het verplicht registratienummer vult de bestaande mechanismen aan:

• ‍SES Hospedajes: aangifte van reizigers bij het Ministerio del Interior (sinds december 2024). Zie registreren bij SES Hospedajes.
• ‍Regionale toeristische licentie: lokale toelating door elke CCAA (bestond al).
• ‍Fiscale aangiftes: modelo 210 voor niet-residenten (zie hoeveel belasting moet ik betalen als niet-resident) of IRPF voor residenten.

‍

Wie moet het registratienummer aanvragen?

De verplichting is breed en betreft vrijwel alle kortdurende verhuurders.

Particulieren die occasioneel verhuren

Verhuur je je tweede verblijf in Spanje tijdens vakantie of zelfs je hoofdverblijf occasioneel, dan ben je betrokken. De drempel ligt heel laag: één week per jaar volstaat.

Verhuurbedrijven

Elke vennootschap (SL, SA of andere) die appartementen kortdurend uitbaat, moet per pand een registratienummer hebben.

Verhuurders op platforms

Hosts op Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia en elke andere kortdurende verhuurplatform moeten het nummer hebben vóór ze hun advertentie actief kunnen houden. De platforms controleren automatisch.

Particulieren die aan naasten verhuren tegen betaling

Ook verhuringen aan naasten met financiële tegenprestatie zijn betrokken als de duur korter is dan 30 dagen.

De uitzonderingen

Je bent niet betrokken als:

• Je enkel langdurig verhuurt (≥ 30 dagen).
• Het je hoofdverblijf is en je niet vertrekt tijdens de verhuur (cohabitatie, kamer bij bewoner: specifieke regels).
• Je niet-commerciële woningruil doet.

‍

Wat heb je nodig om het nummer aan te vragen?

Een paar onmisbare voorbereidingen.

De kadastrale referentie van de woning

De kadastrale referentie is de nationale identifier van je vastgoed. Ze staat op je jaarlijkse IBI-aanslag en je vindt ze ook op het Catastro-portaal (catastro.minhap.gob.es) door het adres in te tikken. Zonder exacte kadastrale referentie wordt de aanvraag geweigerd.

De eigendomsakte of nota simple

Je moet bewijzen dat je eigenaar bent. Voeg de escritura pública (notariële eigendomsakte) of een recente nota simple van het Registro de la Propiedad bij. Voor huurders die onderverhuren (zeldzamer) is een akkoord van de eigenaar met expliciete toelating tot kortdurende verhuur nodig.

De regionale toeristische licentie (indien vereist)

Naargelang je CCAA kan een lokale toeristische licentie nodig zijn vóór de nationale aanvraag. Catalonië, Comunidad Valenciana, Andalusië en Balearen hebben strikte regels. De regionale licentie moet vóór de nationale registratieaanvraag verkregen zijn.

Het digitaal certificaat of Cl@ve

Toegang tot het portaal van het Colegio de Registradores gebeurt met digitaal certificaat of Cl@ve. Heb je er geen, vraag het vooraf aan. Zie wat is een digitaal certificaat en wat is Cl@ve en je número de soporte op je NIE-document.

‍

Hoe verloopt de procedure stap voor stap?

Hier het traject in detail.

Stap 1: het online formulier invullen

Je verbindt je op het portaal van het Colegio de Registradores (sede.registradores.org) met je digitaal certificaat. Je vult het modelo SEDE-RP-31 in met:

• ‍Persoonsgegevens: volledige naam, NIF/NIE.
• ‍Kadastrale referentie van de woning.
• ‍Type aanbod (volledige woning, kamer, enzovoort).
• ‍Maximumaantal reizigers.
• ‍URL van de advertentie op Airbnb / Booking / ander platform.

Stap 2: documenten in PDF toevoegen

Je laadt de bewijsstukken op:

• Getekend formulier SEDE-RP-31.
• Eigendomsakte of recente nota simple.
• Lokale licenties indien vereist door je CCAA.
• Betalingsbewijs van de tasa.

Stap 3: digitale ondertekening

Je tekent de aanvraag elektronisch met je digitaal certificaat. De handtekening engageert je verantwoordelijkheid voor de juistheid.

Stap 4: wachten op de toekenning

Het registratienummer wordt binnen 2 tot 4 weken na volledig dossier toegekend. Je krijgt notificatie per e-mail met het nummer dat je bewaart en in al je advertenties opneemt.

Stap 5: het nummer integreren in je advertenties

Sinds juli 2025 weigeren alle platforms (Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia) advertenties zonder nationaal registratienummer. Je voegt het manueel toe in elk advertentieprofiel. Heb je meerdere woningen, doe je het voor elke.

Stap 6: de registratie actief houden

Het nummer blijft geldig zolang je het door het Colegio de Registradores gevraagde jaarrapport indient. Een eenvoudige maar verplichte formaliteit om het nummer te behouden.

‍

Wat kost de aanvraag?

De kost is matig voor een eenmalige stap.

Officiële tasa

De officiële tasa is 27,05 € excl. btw per aanvraag (elke woning = één aanvraag). Plus 21 % btw, dus totaal 32,73 € incl. btw per woning.

Voorbeeld voor eigenaar met meerdere panden

Voor een eigenaar die 3 appartementen in Valencia toeristisch verhuurt:

• 3 × 27,05 € excl. = 81,15 € excl.
• Btw 21 %: 17,04 €.
• ‍Totaal: 98,19 € incl. btw.

Daarbij komt het jaarrapport (kleine kost, ongeveer 5-10 € per woning per jaar) om de registratie actief te houden.

Bij delegatie aan gestoría

Een gestoría rekent meestal 100 à 200 € voor de eerste aanvraag (inclusief tasa en verificaties). Voor eigenaars met meerdere woningen worden vaak gereduceerde pakketten geboden.

‍

Hoe past dit in de andere verplichtingen?

De nationale registratie is slechts één bouwsteen van een groter geheel.

Drie parallelle systemen

1. ‍Nationaal registratienummer (Colegio de Registradores): nieuwe verplichting sinds juli 2025.
2. ‍Regionale toeristische licentie (CCAA, gemeente): lokale uitbatingsvergunning.
3. ‍SES Hospedajes (Ministerio del Interior): aangifte van reizigers in real time. Zie registreren bij SES Hospedajes.

Je moet de drie in regel hebben om je woning legaal kortdurend te kunnen uitbaten.

Plus de fiscale verplichtingen

Naast de administratieve verplichtingen vergeet je de fiscale niet:

• ‍IVA op kortdurende verhuur (behalve bepaalde residentiële uitzonderingen).
• ‍Trimestrieel modelo 210 als niet-residente eigenaar (zie hoeveel belasting moet ik betalen als niet-resident).
• ‍Jaarlijkse IRPF als fiscaal resident (zie hoe word je fiscaal resident).
• ‍NIF als je via een SL verhuurt (zie NIF aanvragen voor buitenlandse bedrijven).

Plus de lokale beperkingen

Naargelang je gemeente gelden bijkomende regels: zonering (sommige steden verbieden kortdurende verhuur in bepaalde wijken), quota per gebouw, toelating van mede-eigenaars, geluid- en gebruiksbeperkingen.

‍

Wat zijn de sancties bij niet-naleving?

De sancties zijn gestructureerd en afschrikwekkend.

Voor particulieren

• ‍Lichte inbreuk (occasionele vergetelheid, vertraging): boete vanaf 300 €.
• ‍Zware inbreuk (verhuur zonder nummer, valse verklaringen): boete van 300 € tot enkele duizenden.

Voor bedrijven

• ‍Inbreuken: boete van 3.000 € tot 30.000 € afhankelijk van ernst en aantal woningen.

Blokkering van de platforms

Sinds juli 2025 zijn platforms verplicht advertenties zonder geldig registratienummer te weigeren. Heb je geen nummer, dan worden je advertenties automatisch geschorst, wat je afsnijdt van de hoofdkanalen.

Automatische fiscale audit

Het ontbreken van een registratienummer alarmeert de Agencia Tributaria. Veel eigenaars worden achteraf gecontroleerd over 4 jaar met IRNR- of IRPF-naheffing en boetes. De totale kost kan ruim 10.000 € overschrijden.

‍

Wat zijn frequente valkuilen voor buitenlandse eigenaars?

Verschillende fouten kosten tijd en geld.

Verkeerde kadastrale referentie

De vaakst voorkomende fout: een verkeerde of onnauwkeurige kadastrale referentie opgeven. Ze moet exact overeenkomen met die op de IBI-aanslag. Controleer dubbel.

Geen digitaal certificaat

Zonder digitaal certificaat of Cl@ve is toegang tot het portaal onmogelijk. Niet-residente eigenaars moeten vaak via volmacht en gestoría hun certificaat krijgen. Anticipeer minstens 3 à 4 weken.

Het nummer vergeten in advertenties

Eens het nummer binnen, vergeet niet het manueel in alle advertenties (Airbnb, Booking, Vrbo, enzovoort) toe te voegen. Zonder zichtbaar nummer wordt de advertentie geschorst.

De regionale lokale licentie overslaan

Het nationaal nummer ontslaat niet van de regionale licentie. Vereist je CCAA er een (Catalonië, Comunidad Valenciana, Andalusië, Balearen), dan moet je ze vooraf of parallel verkrijgen.

Het jaarrapport vergeten

De registratie blijft geldig zolang je het jaarrapport indient. Veel eigenaars vergeten het en zien hun nummer het volgende jaar ingetrokken.

De bijbehorende fiscale verplichtingen onderschatten

Het registratienummer hebben ontslaat niet van de aangifte van huurinkomsten bij de Agencia Tributaria. Twee aparte verplichtingen, en de fiscus kruist databases.

Registratienummer en kadastrale referentie verwarren

Het registratienummer is een nieuwe unieke code afgegeven door het Colegio de Registradores. Verschillend van de kadastrale referentie. Verwar de twee niet in je advertenties.

‍

Hoe beheer je je toeristische verhuurregistratie goed?

De verplichte registratie voor kortdurende verhuringen in Spanje sinds juli 2025 is een nieuwe onontkoombare realiteit voor wie zijn woning kortdurend wil blijven uitbaten. De praktische regel: start de aanvraag zodra je verhuur overweegt, anticipeer het digitaal certificaat of Cl@ve, controleer je regionale toeristische licentie en bewaar schriftelijk spoor van alle stappen om bij controle te kunnen verantwoorden.

De kost is matig (ongeveer 30 € per woning) en de procedure duurt 2 tot 4 weken. Gecombineerd met SES Hospedajes en de regionale licentie structureert ze voortaan kortdurende verhuur in Spanje. Beter vanaf de start in regel zijn dan een schorsing of boete te dragen die de registratiekosten ruim overschrijdt.

Bereid je een toeristische verhuur voor of wil je een al verhuurde woning regulariseren? Een Spaanse gestoría kan alle stappen parallel verzorgen (digitaal certificaat, regionale licentie, nationaal nummer, SES-inschrijving) en je adviseren over de bijhorende fiscale verplichtingen (trimestrieel modelo 210, huur aangeven).

‍

Officiële bronnen

• ‍Sede del Colegio de Registradores, sede.registradores.org: officieel portaal voor het nationaal registratienummer.
• ‍Real Decreto 1312/2024 (BOE), boe.es: besluit dat het verplicht registratienummer voor kortdurende verhuringen invoert.
• ‍Sede del Ministerio del Interior, SES Hospedajes, sede.mir.gob.es: aangifte van reizigers.
• ‍Catastro Inmobiliario, catastro.minhap.gob.es: raadpleging van kadastrale referenties.
• ‍Verordening (EU) 2024/1028 over kortdurende verhuur, eur-lex.europa.eu: Europees registratiekader.
• ‍FNMT, sede.fnmt.gob.es: aanvraag digitaal certificaat.
• ‍Cl@ve, clave.gob.es: alternatief voor het digitaal certificaat.