Comprare casa in Spagna dall'estero segue una sequenza fissa: prenotazione, contrato de arras, verifiche, firma davanti al notaio, imposta di trasferimento, Registro. Questa guida la pianifica a ritroso dal giorno del rogito, perché quella data si fissa presto e una voce, il NIE, richiede più tempo di tutto il resto.

È pensata per chi vive nei Paesi Bassi, in Germania, in Belgio, in Francia o altrove e compra una seconda casa in Spagna. Le cifre sono valori 2026 tratti da fonti ufficiali.

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Il calendario, a ritroso dalla data del rogito

Segna per prima cosa sul calendario la data della firma (F). Le settimane qui sotto sono un modello di pianificazione basato sui tempi del NIE che abbiamo documentato, non scadenze di legge.

• F meno 10-12 settimane: avvia il NIE per ogni acquirente. Procura tramite una gestoría: da 3 a 6 settimane. Consolato spagnolo: da 6 a 12 settimane. Commissariato in Spagna: da 2 a 6 settimane dalla prenotazione.
• F meno 8-10 settimane: prenotazione e nota simple.
• F meno 6-8 settimane: contrato de arras, con la data del rogito scritta nel contratto.
• F meno 2-4 settimane: NIE in mano, certificato dei debiti condominiali, ricevuta dell'IBI, certificato energetico, procura se non vieni in Spagna.
• F: firma. Se il venditore è non residente, viene trattenuto il 3 % del prezzo.
• Entro un mese (due in Andalucía, 30 giorni lavorativi a Madrid e Murcia): imposta di trasferimento, più il modelo 211 se il venditore è non residente. Poi l'iscrizione al Registro.
• Dal 1° aprile al 31 dicembre dell'anno successivo: primo modelo 210, poi ogni anno.

La regola pratica: se quando firmi le arras nessuna domanda di NIE è partita, la data del rogito scritta nelle arras è solo un'ipotesi.

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Prima di fare un'offerta

Ogni acquirente ha bisogno del proprio NIE. Il notaio deve indicare il numero fiscale di ogni persona che compare nell'atto (Ley del Notariado, art. 23), e per uno straniero quel numero è il NIE. Il Registro non iscrive un atto in cui ne manca uno. Una coppia che compra insieme ha bisogno di due NIE, anche se firma uno solo dei due.

La procedura è spiegata in cos'è il numero NIE, i tempi per ciascuna via in quanto tempo richiede la domanda di NIE. Per chi compra contano due punti. La domanda richiede un documento datato che ti indichi come motivo della richiesta, e un contratto di prenotazione firmato svolge proprio questa funzione. Con meno di sei settimane alla firma la via realistica è la procura, e da luglio a settembre sono i mesi più lenti.

Pagamento. Nessuna norma che abbiamo trovato impone un conto bancario spagnolo per comprare. L'atto deve indicare come è stato pagato il prezzo, per un bonifico i conti addebitati e accreditati (Reglamento Notarial, art. 177), quindi un bonifico dal tuo conto olandese o tedesco va bene. Rifiutarsi di indicare il pagamento blocca l'iscrizione. Il contante ha un tetto quando compri da un costruttore: un acquirente senza residenza fiscale in Spagna non può pagare in contanti 10.000 € o più. Per IBI e spese condominiali ti servirà comunque un conto spagnolo: molte banche aprono un conto per non residenti prima che esista il NIE, alcune con un costo da 60 a 120 € l'anno.

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Prenotazione e contrato de arras

Di solito due documenti precedono il rogito. Un contratto di prenotazione toglie l'immobile dal mercato contro un deposito di qualche migliaio di euro, secondo la prassi di mercato. Il contrato de arras è il vero impegno, con una caparra di solito intorno al 10 % del prezzo.

Quello che puoi perdere dipende dal tipo, e il Código Civil spagnolo ne definisce uno solo: le arras penitenciales (art. 1454). L'acquirente può ritirarsi perdendo la caparra, il venditore restituendola raddoppiata. Le arras confirmatorias e quelle penales nascono dalla giurisprudenza e non offrono questa via d'uscita. Se vuoi il regime dell'art. 1454, il contratto deve riportare testualmente arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil.

Fai controllare le arras da un avvocato indipendente, in particolare: cosa succede se il tuo NIE non è pronto (un acquirente olandese nei nostri esempi ha subordinato l'accordo all'ottenimento del NIE entro sei settimane), chi paga quali spese (salvo patto contrario il venditore paga la stipula dell'atto e l'acquirente la prima copia, Código Civil, art. 1455) e, con un venditore non residente, come vengono trattenuti il 3 % e la plusvalía.

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Verifiche prima di firmare qualsiasi impegno

• Nota simple del Registro de la Propiedad: proprietario, ipoteche, gravami. Online su registradores.org, 9,02 € per immobile. Richiedila prima delle arras e di nuovo prima del rogito.
• Certificato dei debiti condominiali. Le spese condominiali non pagate seguono l'immobile per l'anno in corso e i tre anni solari precedenti (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Il venditore deve portare il certificato al rogito, a meno che tu non vi rinunci espressamente. Non rinunciarvi.
• IBI. L'immobile resta gravato dall'IBI non pagato anche dopo la vendita (TRLRHL, art. 64.1). Chiedi l'ultima ricevuta pagata.
• Certificato energetico. In una rivendita, una copia registrata va allegata al contratto di vendita (RD 390/2021, art. 17.2).
• Referencia catastral. Deve comparire nell'atto ed è stampata sulla ricevuta dell'IBI. Verifica che corrisponda all'immobile che hai visitato.

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Quanto costa oltre al prezzo

Rivendita: ITP, l'imposta regionale sui trasferimenti. Nuova costruzione acquistata dal costruttore: IVA al 10 % più AJD (imposta di bollo), tranne alle Canarie, dove l'IGIC sostituisce l'IVA. L'aliquota dipende da dove si trova l'immobile, non da dove vivi.

Le regioni cambiano queste aliquote ogni anno. Qui sotto trovi le aliquote 2026 per le abitazioni. A parte le fasce AJD di Madrid indicate sotto, le aliquote ridotte che puoi vedere pubblicizzate sono riservate alla vivienda habitual dell'acquirente, quindi non si applicano alla seconda casa di un non residente.

• Comunitat Valenciana: ITP 9 % per i rogiti dal 1° giugno 2026 (10 % prima), 11 % oltre 1 milione di €. AJD 1,4 %. Termine un mese.
• Andalucía: ITP 7 %. AJD 1,2 %. Termine due mesi.
• Illes Balears: ITP a fasce, 8 % fino a 400.000 €, 9 % fino a 600.000 €, 10 % fino a 1 milione di €, 12 % fino a 2 milioni di €, 13 % oltre. AJD 1,5 %, 2 % da 1 milione di €. Termine un mese.
• Región de Murcia: ITP 7,75 %. AJD 1,5 %. Termine 30 giorni lavorativi.
• Cataluña: ITP a fasce, 10 % fino a 600.000 €, 11 % fino a 900.000 €, 12 % fino a 1,5 milioni di €, 13 % oltre. AJD 1,5 %. Termine un mese.
• Comunidad de Madrid: ITP 6 %. AJD 0,75 %, oppure 0,4 % fino a 120.000 € e 0,5 % fino a 180.000 € per un acquirente persona fisica. Termine 30 giorni lavorativi.
• Canarias: ITP 6,5 %. Nuova costruzione: IGIC 7 % più AJD 1 %. Termine un mese.

Notaio e Registro applicano una tariffa statale (arancel). La tariffa notarile risale al 1989 ed è la stessa in tutta la Spagna, con un possibile sconto del 10 %. Nessuno dei due enti pubblica un importo complessivo: copie, pagine e IVA si aggiungono alla base.

Esempio pratico: una coppia di Utrecht che compra ad Alicante

Una coppia olandese residente a Utrecht compra un appartamento di seconda mano da 250.000 € ad Alicante (Comunitat Valenciana) nell'autunno 2026.

• ITP al 9 %: 22.500 €, da pagare entro un mese.
• Notaio: circa 364 € di tariffa base, più IVA al 21 %, pagine e copie.
• Registro: circa 191 € di tariffa base, più IVA.
• NIE: due domande, ciascuna con la tasa da 9,84 €, più una procura se presentano la domanda dai Paesi Bassi.
• Dal 2027: un modelo 210 annuale al 19 %, perché vivono nell'UE.

Poco più di 23.000 € oltre al prezzo, prima dell'IVA sugli onorari e dell'avvocato. Quasi tutto è imposta di trasferimento.

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Se il venditore non è residente in Spagna

Scoprilo prima delle arras. Quando il venditore è non residente senza stabile organizzazione in Spagna, l'acquirente deve trattenere il 3 % del prezzo pattuito e versarlo all'Agencia Tributaria (TRLIRNR, art. 25.2), come acconto sull'imposta sulla plusvalenza del venditore.

• Modelo 211, presentato dall'acquirente entro un mese dal trasferimento. Il venditore riceve la copia destinata al cedente non residente.
• In pratica il notaio fa trattenere il 3 % al rogito. Su 250.000 € sono 7.500 € versati al fisco, non al venditore.
• Se lo salti, l'immobile resta gravato per l'importo minore tra il 3 % e l'imposta dovuta dal venditore.
• Plusvalía municipal. Normalmente è un'imposta del venditore. Quando il venditore è una persona fisica non residente, la deve l'acquirente al suo posto come sustituto (TRLRHL, art. 106.2), quindi le arras devono indicare come viene trattenuta dal prezzo.

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Il giorno del rogito dal notaio

• Di persona o con procura. I consolati spagnoli rilasciano procure agli stranieri, anche un'unica procura speciale per comprare e per ottenere il NIE. Al consolato di Parigi costa da 24,06 a 42,09 €. Una procura firmata davanti al tuo notaio locale richiede l'apostille e una traduzione in spagnolo. Paesi Bassi, Germania, Belgio e Francia applicano tutti la Convenzione dell'Aia sull'apostille, e una procura senza apostille valida viene respinta.
• Identità. Passaporto o carta d'identità UE, e il NIE di ogni acquirente.
• Lingua. Un notaio che parla la tua lingua può tradurre oralmente. Puoi chiedere un atto su due colonne, in spagnolo e nella tua lingua, oppure portare un interprete di tua scelta, che firma anche lui.
• Porta con te gli estremi del bonifico o dell'assegno circolare, il certificato dei debiti condominiali, la ricevuta dell'IBI e l'accordo sul 3 % se il venditore è non residente.

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Dopo il rogito: il primo mese, poi ogni anno

• Paga l'ITP (o l'AJD per una nuova costruzione) entro il termine regionale indicato sopra, e il modelo 211 entro un mese se il venditore era non residente.
• Iscrivi l'atto. Non c'è un termine di legge, ma un atto non iscritto non è opponibile ai terzi (Ley Hipotecaria, art. 32). Il Registro non iscrive finché l'imposta di trasferimento non è pagata e la plusvalía dichiarata.
• IBI ogni anno: il comune fissa un'aliquota sul valore catastale, dallo 0,4 % all'1,10 % per gli immobili urbani, con maggiorazioni in alcuni comuni.

Modelo 210, ogni anno, anche se non affitti mai. Una seconda casa non affittata genera un reddito figurativo (renta imputada): il 2 % del valore catastale, oppure l'1,1 % se i valori sono stati rivisti in quell'anno o nei dieci precedenti. L'imposta è del 19 % se risiedi in un altro paese UE o SEE, del 24 % altrimenti. Conta la residenza, non la cittadinanza: un cittadino britannico che vive in Francia paga il 19 %.

La dichiarazione si presenta l'anno successivo: il reddito figurativo del 2026 tra il 1° aprile e il 31 dicembre 2027. Su un valore catastale di 100.000 € rivisto nel 2018, sono 1.100 € di reddito figurativo e 209 € di imposta al 19 %. Con l'affitto cambiano le regole, vedi quante imposte paga un non residente in Spagna, e un affitto turistico richiede la registrazione degli affitti. Per presentarla online da solo ti serve un certificato digitale o Cl@ve.

Gestoraz si occupa della parte amministrativa, non di quella legale. Otteniamo il NIE per ogni acquirente tramite procura, senza che tu debba venire in Spagna, e presentiamo il modelo 210 una volta che sei proprietario. La revisione dei contratti resta al tuo avvocato.

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Fonti ufficiali

• Ley del Notariado, artt. 23 e 24: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1862-4073
• Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026: https://www.hacienda.gob.es/sgfal/financiacionterritorial/autonomica/capitulo-iv-tributacion-autonomica-2026.pdf
• Agencia Tributaria, istruzioni del modelo 211: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-211-irnr______es-no-residentes-permanente_/instrucciones.html
• Agencia Tributaria, termini di presentazione del modelo 210: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-210-irnr______a-no-residentes-permanente_/nota-modificaciones-plazos-presentacion-modelo-210.html
• Consejo General del Notariado, onorari notarili: https://notariado.org/portal/en/what-does-it-cost