Comprar casa em Espanha a partir do estrangeiro segue uma sequência fixa: reserva, contrato de arras, verificações, assinatura perante notário, imposto de transmissão, registo predial. Este guia planeia tudo a contar do dia em que assinas a escritura, porque essa data fica fixada cedo e um item, o NIE, demora mais do que tudo o resto.

Foi escrito para compradores que vivem nos Países Baixos, na Alemanha, na Bélgica, em França ou noutro país e que vão comprar uma segunda habitação em Espanha. Os valores são de 2026 e provêm de fontes oficiais.

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O calendário, contado a partir da data no notário

Põe primeiro a data da assinatura (S) no calendário. As semanas abaixo são um modelo de planeamento baseado nos nossos prazos documentados do NIE, não prazos legais.

• S menos 10 a 12 semanas: iniciar o NIE de todos os compradores. Procuração através de uma gestoría: 3 a 6 semanas. Consulado de Espanha: 6 a 12 semanas. Esquadra de polícia em Espanha: 2 a 6 semanas a contar da marcação.
• S menos 8 a 10 semanas: reserva e nota simple.
• S menos 6 a 8 semanas: contrato de arras, com a data da assinatura escrita.
• S menos 2 a 4 semanas: números de NIE na mão, certificado de dívidas de condomínio, recibo do IBI, certificado energético, procuração se não fores viajar.
• S: assinatura. Se o vendedor for não residente, retêm-se 3 % do preço.
• No prazo de um mês (dois na Andaluzia, 30 dias úteis em Madrid e Múrcia): imposto de transmissão, mais o modelo 211 se o vendedor for não residente. Depois, o registo no Registro.
• De 1 de abril a 31 de dezembro do ano seguinte: primeiro modelo 210, depois todos os anos.

A regra prática: se não tiver sido iniciado nenhum pedido de NIE quando assinas as arras, a data de assinatura nas arras é um palpite.

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Antes de fazeres uma proposta

Cada comprador precisa do seu próprio NIE. O notário tem de registar o número fiscal de cada pessoa que comparece na escritura (Ley del Notariado, art. 23), e, para um estrangeiro, esse número é o NIE. O Registro não regista uma escritura em que falte um. Um casal que compra em conjunto precisa de dois NIE, mesmo que só um deles assine.

O procedimento está em o que é um número NIE, os prazos por via em quanto tempo demora um pedido de NIE. Dois pontos importam para um comprador. O pedido exige um documento datado que indique o comprador como motivo, e um contrato de reserva assinado cumpre essa função. Com menos de seis semanas até à assinatura, a via da procuração é a realista, e de julho a setembro são os meses mais lentos.

Pagamento. Não encontrámos nenhuma regra que exija uma conta bancária espanhola para comprar. A escritura tem de identificar como o preço foi pago e, no caso de uma transferência, as contas debitada e creditada (Reglamento Notarial, art. 177), pelo que uma transferência da tua conta neerlandesa ou alemã funciona. Recusar identificar o pagamento bloqueia o registo. O dinheiro vivo tem limite quando compras a um promotor: um comprador sem residência fiscal em Espanha não pode pagar 10,000 € ou mais em numerário. Para o IBI e as despesas de condomínio vais querer, ainda assim, uma conta espanhola: muitos bancos abrem uma conta de não residente antes de o NIE existir, alguns cobrando de 60 a 120 € por ano.

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Reserva e contrato de arras

Normalmente, dois documentos vêm antes da escritura. Um contrato de reserva tira o imóvel do mercado mediante um sinal de alguns milhares de euros, por prática de mercado. O contrato de arras é o verdadeiro compromisso, com um sinal normalmente de cerca de 10 % do preço.

O que podes perder depende do tipo, e o Código Civil define apenas um: arras penitenciales (art. 1454). O comprador pode desistir perdendo o sinal, o vendedor devolvendo-o em dobro. As arras confirmatórias e penais provêm da jurisprudência e não dão essa saída. Se queres o regime do art. 1454, o contrato deve dizer arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil exatamente nestes termos.

Pede a um advogado independente que reveja as arras, em particular o que acontece se o teu NIE não estiver pronto (um comprador neerlandês nos nossos exemplos condicionou o contrato à sua obtenção em seis semanas), quem paga que custos (por defeito, o vendedor paga a outorga da escritura e o comprador a primeira cópia, art. 1455 do Código Civil, salvo acordo em contrário) e, com um vendedor não residente, como são retidos os 3 % e a plusvalía.

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Verificações antes de assinares algo vinculativo

• Nota simple do Registro de la Propiedad: proprietário, hipotecas, encargos. Online em registradores.org, 9.02 € por imóvel. Pede-a antes das arras e novamente antes da assinatura.
• Certificado de dívidas de condomínio. As despesas de condomínio em dívida acompanham o imóvel no ano em curso e nos três anos civis anteriores (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). O vendedor tem de levar um certificado à escritura, a não ser que dispenses expressamente. Não dispenses.
• IBI. O imóvel continua a responder pelo IBI em dívida depois da venda (TRLRHL, art. 64.1). Pede o último recibo pago.
• Certificado energético. Numa revenda, é anexada ao contrato de compra e venda uma cópia registada (RD 390/2021, art. 17.2).
• Referencia catastral. Tem de constar da escritura e vem impressa no recibo do IBI. Confirma que corresponde ao imóvel que visitaste.

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Quanto custa além do preço

Revenda: ITP, o imposto regional de transmissão. Construção nova ao promotor: 10 % de IVA mais AJD (imposto do selo), exceto nas Canárias, onde o IGIC substitui o IVA. A taxa depende de onde fica o imóvel, não de onde vives.

As regiões alteram estas taxas todos os anos. Abaixo estão as taxas de 2026 para habitações. Com exceção dos escalões de AJD de Madrid abaixo, as taxas reduzidas que possas ver anunciadas estão reservadas à vivienda habitualdo comprador, pelo que não se aplicam à segunda habitação de um não residente.

• Comunitat Valenciana: ITP 9 % para assinaturas a partir de 1 de junho de 2026 (10 % antes), 11 % acima de 1 milhões de €. AJD 1.4 %. Prazo de um mês.
• Andalucía: ITP 7 %. AJD 1.2 %. Prazo de dois meses.
• Illes Balears: ITP por escalões, 8 % até 400,000 €, 9 % até 600,000 €, 10 % até 1 milhões de €, 12 % até 2 milhões de €, 13 % acima desse valor. AJD 1.5 %, 2 % a partir de 1 milhões de €. Prazo de um mês.
• Región de Murcia: ITP 7.75 %. AJD 1.5 %. Prazo 30 dias úteis.
• Cataluña: ITP por escalões, 10 % até 600,000 €, 11 % até 900,000 €, 12 % até 1.5 milhões de €, 13 % acima desse valor. AJD 1.5 %. Prazo de um mês.
• Comunidad de Madrid: ITP 6 %. AJD 0.75 %, ou 0.4 % até 120,000 € e 0.5 % até 180,000 € para um comprador particular. Prazo de 30 dias úteis.
• Canarias: ITP 6.5 %. Construção nova: IGIC 7 % mais AJD 1 %. Prazo de um mês.

Notário e registo cobram por tarifa oficial (arancel). A tarifa notarial data de 1989 e é igual em toda a Espanha, com um possível desconto de 10 %. Nenhum dos organismos publica um valor total: cópias, páginas e VAT acrescem à base.

Exemplo prático: um casal de Utrecht a comprar em Alicante

Um casal neerlandês que vive em Utrecht compra um apartamento em segunda mão por 250,000 € em Alicante (Comunitat Valenciana), no outono de 2026.

• ITP a 9 %: 22,500 €, a pagar no prazo de um mês.
• Notário: cerca de 364 € de tarifa base, mais 21 % VAT, páginas e cópias.
• Registro: cerca de 191 € de tarifa base, mais VAT.
• NIE: dois pedidos, cada um com a tasa de 9.84 €, além de uma procuração se pedirem a partir dos Países Baixos.
• A partir de 2027: um modelo 210 anual a 19 %, porque vivem na UE.

Pouco mais de 23,000 € além do preço, antes de VAT em taxas e honorários de advogado. Quase todo esse montante corresponde ao imposto sobre a transmissão.

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Se o vendedor não for residente em Espanha

Informa-te antes das arras. Quando o vendedor é não residente sem estabelecimento estável em Espanha, o comprador tem de reter 3 % do preço acordado e entregá-lo à Agencia Tributaria (TRLIRNR, art. 25.2), como adiantamento do imposto sobre as mais-valias do vendedor.

• Modelo 211, apresentado pelo comprador no prazo de um mês após a transmissão. O vendedor recebe a cópia destinada ao transmitente não residente.
• Na prática o notário retém os 3 % na assinatura. Em 250,000 €, são 7,500 € pagos à administração fiscal, e não ao vendedor.
• Se o ignorares o imóvel continua a responder pelo menor valor entre os 3 % e o imposto do vendedor.
• Plusvalía municipal. Normalmente é o imposto do vendedor. Quando o vendedor é uma pessoa singular não residente, o comprador deve-o no lugar do vendedor na qualidade de sustituto (TRLRHL, art. 106.2), pelo que as arras devem indicar como é retido do preço.

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O dia da assinatura no notário

• Em pessoa ou por procuração. Os consulados espanhóis outorgam procurações a estrangeiros, incluindo um poder especial para comprar e para obter o NIE. No consulado em Paris custa entre 24.06 e 42.09 €. Uma procuração assinada perante o teu notário local precisa de apostila e de tradução para espanhol. Os Países Baixos, a Alemanha, a Bélgica e a França aplicam todos a Convenção de Haia sobre a Apostila, e uma procuração sem apostila válida é rejeitada.
• Identificação. Passaporte ou cartão de identificação da UE, e o NIE de cada comprador.
• Língua. Um notário que fale a tua língua pode traduzir oralmente. Podes pedir uma escritura em duas colunas, em espanhol e na tua língua, ou levar um intérprete à tua escolha, que também assina.
• Leva os dados da transferência ou do cheque bancário, a certidão de dívidas ao condomínio, o recibo do IBI e o acordo relativo aos 3 % se o vendedor for não residente.

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Depois da assinatura: o primeiro mês e, a seguir, todos os anos

• Paga o ITP (ou o AJD, no caso de construção nova) dentro do prazo regional indicado acima, e o modelo 211 no prazo de um mês se o vendedor era não residente.
• Regista a escritura. Não há prazo legal, mas uma escritura não registada não pode ser invocada contra terceiros (Ley Hipotecaria, art. 32). O Registro não inscreve enquanto o imposto sobre a transmissão não estiver pago e a plusvalía não estiver comunicada.
• IBI todos os anos: a câmara municipal fixa uma taxa sobre o valor cadastral, de 0.4 % a 1.10 % para imóveis urbanos, com sobretaxas em alguns municípios.

Modelo 210, todos os anos, mesmo que nunca arrendes. Uma segunda habitação que não está arrendada gera rendimento imputado: 2 % do valor cadastral, ou 1.1 % se os valores foram revistos nesse ano ou nos dez anteriores. O imposto é de 19 % se és residente noutro país da UE ou do EEE, e de 24 % nos restantes casos. Conta a residência, não a nacionalidade: um cidadão britânico que viva em França paga 19 %.

Apresentas o modelo no ano seguinte: o rendimento imputado de 2026 entre 1 de abril e 31 de dezembro de 2027. Num valor cadastral de 100,000 € revisto em 2018, são 1,100 € de rendimento imputado e 209 € de imposto a 19 %. Arrendar altera as regras, vê quanto imposto paga um não residente em Espanha, e um arrendamento de férias exige o registo do arrendamento. Para apresentares a declaração online por ti próprio é necessário um certificado digital ou Cl@ve.

A Gestoraz trata da parte administrativa, não da jurídica. Obtemos o NIE de cada comprador por procuração, sem teres de viajar até Espanha, e apresentamos o modelo 210 quando fores proprietário do imóvel. A revisão do contrato fica com o teu advogado.

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Fontes oficiais

• Ley del Notariado, arts. 23 e 24: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1862-4073
• Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026: https://www.hacienda.gob.es/sgfal/financiacionterritorial/autonomica/capitulo-iv-tributacion-autonomica-2026.pdf
• Agencia Tributaria, instruções do modelo 211: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-211-irnr______es-no-residentes-permanente_/instrucciones.html
• Agencia Tributaria, prazos de apresentação do modelo 210: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-210-irnr______a-no-residentes-permanente_/nota-modificaciones-plazos-presentacion-modelo-210.html
• Consejo General del Notariado, honorários notariais: https://notariado.org/portal/en/what-does-it-cost