Een huis kopen in Spanje vanuit het buitenland volgt een vaste volgorde: reservering, contrato de arras, controles, ondertekening bij de notaris, overdrachtsbelasting, inschrijving in het Registro. Deze gids plant alles terug vanaf de dag dat je de akte tekent, omdat die datum vroeg vastligt en één onderdeel, het NIE, langer duurt dan al de rest.

De gids richt zich op kopers die in Nederland, Duitsland, België, Frankrijk of elders wonen en een tweede woning in Spanje kopen. De bedragen zijn waarden voor 2026 uit officiële bronnen.

‍

De planning, teruggerekend vanaf de notarisdatum

Zet eerst de datum van ondertekening (S) in de agenda. De weken hieronder zijn een planningsmodel op basis van onze gedocumenteerde doorlooptijden voor het NIE, geen wettelijke termijnen.

• S min 10 tot 12 weken: start het NIE voor elke koper. Volmacht via een gestoría: 3 tot 6 weken. Spaans consulaat: 6 tot 12 weken. Politiebureau in Spanje: 2 tot 6 weken vanaf het boeken van de afspraak.
• S min 8 tot 10 weken: reservering en nota simple.
• S min 6 tot 8 weken: contrato de arras, met de datum van ondertekening erin.
• S min 2 tot 4 weken: NIE-nummers binnen, verklaring van de VvE (comunidad) over schulden, IBI-aanslag, energiecertificaat, volmacht als je niet afreist.
• S: ondertekening. Is de verkoper niet-resident, dan wordt 3 % van de prijs ingehouden.
• Binnen één maand (twee in Andalucía, 30 werkdagen in Madrid en Murcia): overdrachtsbelasting, plus modelo 211 bij een niet-residente verkoper. Daarna inschrijving in het Registro.
• 1 april tot 31 december van het jaar erna: eerste modelo 210, daarna elk jaar.

De praktische regel: is er nog geen NIE-aanvraag gestart wanneer je de arras tekent, dan is de datum van ondertekening in de arras een gok.

‍

Voordat je een bod doet

Elke koper heeft een eigen NIE nodig. De notaris moet het fiscaal nummer vastleggen van iedereen die in de akte verschijnt (Ley del Notariado, art. 23), en voor een buitenlander is dat nummer het NIE. Het Registro schrijft geen akte in waarin er een ontbreekt. Een stel dat samen koopt, heeft twee NIE-nummers nodig, ook als maar één van beiden tekent.

De procedure staat in wat een NIE-nummer is, de doorlooptijd per route in hoe lang een NIE-aanvraag duurt. Voor een koper tellen twee punten. De aanvraag vereist een gedateerd document dat jou als reden noemt, en een getekende reserveringsovereenkomst doet precies dat. Met minder dan zes weken tot de ondertekening is de route via volmacht de realistische, en juli tot september zijn de traagste maanden.

Betaling. We hebben geen regel gevonden die een Spaanse bankrekening verplicht om te kopen. De akte moet vermelden hoe de prijs is betaald, bij een overschrijving de gedebiteerde en gecrediteerde rekeningen (Reglamento Notarial, art. 177), dus een overschrijving vanaf je Nederlandse of Duitse rekening werkt. Weiger je de betaling te identificeren, dan blokkeert dat de inschrijving. Contant betalen is begrensd als je van een projectontwikkelaar koopt: een koper zonder fiscale woonplaats in Spanje mag geen 10.000 € of meer contant betalen. Voor de IBI en de VvE-bijdragen wil je toch een Spaanse rekening: veel banken openen een rekening voor niet-residenten nog voor het NIE er is, sommige tegen 60 tot 120 € per jaar.

‍

Reservering en het contrato de arras

Meestal gaan twee documenten aan de akte vooraf. Een reserveringsovereenkomst haalt de woning van de markt tegen een aanbetaling van enkele duizenden euro's, volgens de marktpraktijk. Het contrato de arras is de echte verbintenis, met een aanbetaling die meestal rond 10 % van de prijs ligt.

Wat je kunt verliezen, hangt af van het type, en het Código Civil definieert er maar één: arras penitenciales (art. 1454). De koper kan zich terugtrekken door de aanbetaling te verliezen, de verkoper door ze dubbel terug te betalen. Arras confirmatorias en penales komen uit de rechtspraak en bieden zo'n uitweg niet. Wil je het regime van artikel 1454, dan moet het contract letterlijk arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil vermelden.

Laat de arras nakijken door een onafhankelijke advocaat, vooral wat er gebeurt als je NIE niet klaar is (een Nederlandse koper in onze voorbeelden maakte zijn overeenkomst afhankelijk van het verkrijgen ervan binnen zes weken), wie welke kosten betaalt (standaard betaalt de verkoper het verlijden van de akte en de koper de eerste kopie, Código Civil art. 1455, tenzij anders overeengekomen) en, bij een niet-residente verkoper, hoe de 3 % en de plusvalía op de prijs worden ingehouden.

‍

Controles voordat je iets bindends tekent

• Nota simple van het Registro de la Propiedad: eigenaar, hypotheken, lasten. Online via registradores.org, 9,02 € per woning. Vraag hem op vóór de arras en opnieuw vóór de ondertekening.
• Verklaring van de VvE over schulden. Onbetaalde bijdragen aan de comunidad volgen de woning voor het lopende jaar en de drie voorgaande kalenderjaren (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). De verkoper moet die verklaring bij de akte meebrengen, tenzij je er uitdrukkelijk van afziet. Zie er niet van af.
• IBI. De woning blijft na de verkoop aansprakelijk voor onbetaalde IBI (TRLRHL, art. 64.1). Vraag het laatste betaalde aanslagbiljet.
• Energiecertificaat. Bij een bestaande woning wordt een geregistreerde kopie bij het koopcontract gevoegd (RD 390/2021, art. 17.2).
• Referencia catastral. Die moet in de akte staan en staat op het IBI-aanslagbiljet. Controleer of ze overeenkomt met de woning die je hebt bezocht.

‍

Wat het kost bovenop de prijs

Bestaande woning: ITP, de regionale overdrachtsbelasting. Nieuwbouw van de projectontwikkelaar: 10 % IVA plus AJD (zegelrecht), behalve op de Canarische Eilanden, waar IGIC de IVA vervangt. Het tarief volgt de ligging van de woning, niet jouw woonplaats.

Regio's wijzigen deze tarieven elk jaar. Hieronder de tarieven voor 2026 voor woningen. Afgezien van de AJD-schijven in Madrid hieronder zijn de verlaagde tarieven die je soms geadverteerd ziet voorbehouden aan de vivienda habitual van de koper, dus ze gelden niet voor de tweede woning van een niet-resident.

• Comunitat Valenciana: ITP 9 % voor ondertekeningen vanaf 1 juni 2026 (daarvoor 10 %), 11 % boven 1 miljoen €. AJD 1,4 %. Termijn één maand.
• Andalucía: ITP 7 %. AJD 1,2 %. Termijn twee maanden.
• Illes Balears: ITP per schijf, 8 % tot 400.000 €, 9 % tot 600.000 €, 10 % tot 1 miljoen €, 12 % tot 2 miljoen €, 13 % daarboven. AJD 1,5 %, 2 % vanaf 1 miljoen €. Termijn één maand.
• Región de Murcia: ITP 7,75 %. AJD 1,5 %. Termijn 30 werkdagen.
• Cataluña: ITP per schijf, 10 % tot 600.000 €, 11 % tot 900.000 €, 12 % tot 1,5 miljoen €, 13 % daarboven. AJD 1,5 %. Termijn één maand.
• Comunidad de Madrid: ITP 6 %. AJD 0,75 %, of 0,4 % tot 120.000 € en 0,5 % tot 180.000 € voor een particuliere koper. Termijn 30 werkdagen.
• Canarias: ITP 6,5 %. Nieuwbouw: IGIC 7 % plus AJD 1 %. Termijn één maand.

Notaris en Registro rekenen volgens een officieel tarief (arancel). Het notaristarief dateert van 1989 en is overal in Spanje gelijk, met een mogelijke korting van 10 %. Geen van beide publiceert een totaalbedrag: kopieën, pagina's en btw komen bovenop het basistarief.

Rekenvoorbeeld: een stel uit Utrecht koopt in Alicante

Een Nederlands stel uit Utrecht koopt in het najaar van 2026 een bestaand appartement van 250.000 € in Alicante (Comunitat Valenciana).

• ITP tegen 9 %: 22.500 €, te betalen binnen één maand.
• Notaris: ongeveer 364 € basistarief, plus 21 % btw, pagina's en kopieën.
• Registro: ongeveer 191 € basistarief, plus btw.
• NIE: twee aanvragen, elk met de tasa van 9,84 €, plus een volmacht als ze vanuit Nederland aanvragen.
• Vanaf 2027: elk jaar een modelo 210 tegen 19 %, omdat ze in de EU wonen.

Iets meer dan 23.000 € bovenop de prijs, vóór btw op de honoraria en een advocaat. Bijna alles daarvan is overdrachtsbelasting.

‍

Als de verkoper geen resident van Spanje is

Zoek dit uit vóór de arras. Is de verkoper niet-resident zonder vaste inrichting in Spanje, dan moet de koper 3 % van de overeengekomen prijs inhouden en aan de Agencia Tributaria betalen (TRLIRNR, art. 25.2), als voorschot op de meerwaardebelasting van de verkoper.

• Modelo 211, ingediend door de koper binnen één maand na de overdracht. De verkoper krijgt het exemplaar voor de niet-residente overdrager.
• In de praktijk laat de notaris de 3 % bij de ondertekening inhouden. Op 250.000 € is dat 7.500 € dat naar de belastingdienst gaat, niet naar de verkoper.
• Sla je het over, dan blijft de woning aansprakelijk voor het laagste bedrag van de 3 % en de belasting van de verkoper.
• Plusvalía municipal. Normaal een belasting van de verkoper. Is de verkoper een niet-residente particulier, dan is de koper ze in zijn plaats verschuldigd als sustituto (TRLRHL, art. 106.2), dus de arras moeten vermelden hoe ze op de prijs wordt ingehouden.

‍

De dag van ondertekening bij de notaris

• Persoonlijk of via volmacht. Spaanse consulaten verlenen volmachten aan buitenlanders, ook één bijzondere volmacht om te kopen en het NIE te verkrijgen. Bij het consulaat in Parijs kost dat 24,06 tot 42,09 €. Een volmacht getekend bij je eigen notaris heeft een apostille en een Spaanse vertaling nodig. Nederland, Duitsland, België en Frankrijk passen allemaal het Apostilleverdrag van Den Haag toe, en een volmacht zonder geldige apostille wordt geweigerd.
• Identiteit. Paspoort of Europese identiteitskaart, en het NIE van elke koper.
• Taal. Een notaris die jouw taal spreekt, mag mondeling vertalen. Je kunt een akte in twee kolommen vragen, in het Spaans en in jouw taal, of een tolk naar keuze meebrengen, die ook tekent.
• Neem mee: gegevens van de overschrijving of bankcheque, de verklaring van de VvE over schulden, het IBI-aanslagbiljet en de afspraak over de 3 % als de verkoper niet-resident is.

‍

Na de ondertekening: de eerste maand, daarna elk jaar

• Betaal de ITP (of AJD bij nieuwbouw) binnen de regionale termijn hierboven, en het modelo 211 binnen één maand als de verkoper niet-resident was.
• Laat de akte inschrijven. Er is geen wettelijke termijn, maar een niet-ingeschreven akte kun je niet tegenwerpen aan derden (Ley Hipotecaria, art. 32). Het Registro schrijft pas in als de overdrachtsbelasting betaald en de plusvalía gemeld is.
• IBI elk jaar: de gemeente legt een tarief op de kadastrale waarde, van 0,4 % tot 1,10 % voor stedelijk vastgoed, met toeslagen in sommige gemeenten.

Modelo 210, elk jaar, ook als je nooit verhuurt. Een tweede woning die niet verhuurd wordt, levert fictief inkomen op: 2 % van de kadastrale waarde, of 1,1 % als de waarden in dat jaar of de tien jaar ervoor herzien zijn. De belasting is 19 % als je in een ander EU- of EER-land woont, anders 24 %. Je woonplaats telt, niet je nationaliteit: een Brit die in Frankrijk woont, betaalt 19 %.

Je dient in het jaar erna in: fictief inkomen over 2026 tussen 1 april en 31 december 2027. Bij een kadastrale waarde van 100.000 € die in 2018 herzien is, gaat het om 1.100 € fictief inkomen en 209 € belasting tegen 19 %. Verhuren verandert de regels, zie hoeveel belasting een niet-resident in Spanje betaalt, en een vakantieverhuur vereist de registratie voor verhuur. Zelf online indienen vereist een digitaal certificaat of Cl@ve.

Gestoraz regelt de administratieve kant, niet de juridische. We vragen het NIE voor elke koper aan via volmacht, zonder dat je naar Spanje hoeft te reizen, en we dienen het modelo 210 in zodra je eigenaar bent. Het nakijken van het contract blijft bij je advocaat.

‍

Officiële bronnen

• Ley del Notariado, art. 23 en 24: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1862-4073
• Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026: https://www.hacienda.gob.es/sgfal/financiacionterritorial/autonomica/capitulo-iv-tributacion-autonomica-2026.pdf
• Agencia Tributaria, instructies modelo 211: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-211-irnr______es-no-residentes-permanente_/instrucciones.html
• Agencia Tributaria, indieningstermijnen modelo 210: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-210-irnr______a-no-residentes-permanente_/nota-modificaciones-plazos-presentacion-modelo-210.html
• Consejo General del Notariado, notariskosten: https://notariado.org/portal/en/what-does-it-cost