Wer aus dem Ausland eine Immobilie in Spanien kaufen will, durchläuft eine feste Reihenfolge: Reservierung, contrato de arras, Prüfungen, Unterzeichnung beim Notar, Grunderwerbsteuer, Eintragung im Registro. Dieser Leitfaden plant rückwärts ab dem Tag, an dem du die Urkunde unterschreibst, denn dieses Datum steht früh fest, und ein Punkt, die NIE, dauert länger als alles andere.

Er richtet sich an Käufer, die in den Niederlanden, Deutschland, Belgien, Frankreich oder anderswo leben und eine Zweitwohnung in Spanien kaufen. Die Zahlen sind Werte für 2026 aus offiziellen Quellen.

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Der Zeitplan, rückwärts ab dem Notartermin

Trag zuerst den Unterschriftstermin (S) in den Kalender ein. Die Wochen unten sind ein Planungsmodell auf Basis unserer dokumentierten NIE-Bearbeitungszeiten, keine gesetzlichen Fristen.

• S minus 10 bis 12 Wochen: die NIE für jeden Käufer starten. Vollmacht über eine gestoría: 3 bis 6 Wochen. Spanisches Konsulat: 6 bis 12 Wochen. Polizeidienststelle in Spanien: 2 bis 6 Wochen ab Terminbuchung.
• S minus 8 bis 10 Wochen: Reservierung und nota simple.
• S minus 6 bis 8 Wochen: contrato de arras, mit eingetragenem Unterschriftstermin.
• S minus 2 bis 4 Wochen: NIE-Nummern liegen vor, Schuldenbescheinigung der Eigentümergemeinschaft, IBI-Beleg, Energieausweis, Vollmacht, falls du nicht anreist.
• S: Unterzeichnung. Ist der Verkäufer nichtansässig, werden 3 % des Preises einbehalten.
• Innerhalb eines Monats (zwei in Andalucía, 30 Werktage in Madrid und Murcia): Grunderwerbsteuer, bei nichtansässigem Verkäufer zusätzlich modelo 211. Danach Eintragung im Registro.
• 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres: erstes modelo 210, danach jedes Jahr.

Die Faustregel: Läuft beim Unterzeichnen der arras noch kein NIE-Antrag, ist der Unterschriftstermin in den arras geraten.

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Bevor du ein Angebot machst

Jeder Käufer braucht seine eigene NIE. Der Notar muss die Steuernummer jeder Person erfassen, die in der Urkunde erscheint (Ley del Notariado, art. 23), und für Ausländer ist das die NIE. Das Registro trägt keine Urkunde ein, in der eine fehlt. Ein Paar, das gemeinsam kauft, braucht zwei NIE-Nummern, auch wenn nur einer unterschreibt.

Das Verfahren steht in was eine NIE-Nummer ist, die Dauer je Weg in wie lange ein NIE-Antrag dauert. Für Käufer zählen zwei Punkte. Der Antrag braucht ein datiertes Dokument, das dich als Grund nennt, und eine unterschriebene Reservierungsvereinbarung erfüllt genau das. Bei weniger als sechs Wochen bis zur Unterzeichnung ist der Weg per Vollmacht der realistische, und Juli bis September sind die langsamsten Monate.

Zahlung. Wir haben keine Vorschrift gefunden, die für den Kauf ein spanisches Bankkonto verlangt. Die Urkunde muss festhalten, wie der Preis bezahlt wurde, bei einer Überweisung das belastete und das begünstigte Konto (Reglamento Notarial, art. 177), also funktioniert eine Überweisung von deinem niederländischen oder deutschen Konto. Wer die Zahlung nicht offenlegt, blockiert die Eintragung. Barzahlung ist beim Kauf vom Bauträger begrenzt: Ein Käufer ohne Steuerwohnsitz in Spanien darf nicht 10.000 € oder mehr bar zahlen. Für IBI und Hausgeld willst du trotzdem ein spanisches Konto: Viele Banken eröffnen ein Konto für Nichtansässige schon vor der NIE, manche für 60 bis 120 € im Jahr.

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Reservierung und contrato de arras

Meist gehen der Urkunde zwei Dokumente voraus. Eine Reservierungsvereinbarung nimmt die Immobilie gegen eine Anzahlung von einigen tausend Euro vom Markt, so die Marktpraxis. Der contrato de arras ist die eigentliche Verpflichtung, mit einer Anzahlung von meist rund 10 % des Preises.

Was du verlieren kannst, hängt vom Typ ab, und das Código Civil definiert nur einen: arras penitenciales (art. 1454). Der Käufer kann aussteigen, indem er die Anzahlung verliert, der Verkäufer, indem er sie doppelt zurückzahlt. Arras confirmatorias und penales stammen aus der Rechtsprechung und bieten keinen solchen Ausstieg. Willst du das Regime von Artikel 1454, sollte der Vertrag wörtlich arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil sagen.

Lass die arras von einem unabhängigen Anwalt prüfen, vor allem, was passiert, wenn deine NIE nicht fertig ist (ein niederländischer Käufer in unseren Beispielen machte seinen Vertrag davon abhängig, sie binnen sechs Wochen zu erhalten), wer welche Kosten trägt (standardmäßig zahlt der Verkäufer die Errichtung der Urkunde und der Käufer die erste Ausfertigung, Código Civil art. 1455, sofern nichts anderes vereinbart ist) und, bei nichtansässigem Verkäufer, wie die 3 % und die plusvalía vom Preis einbehalten werden.

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Prüfungen, bevor du etwas Verbindliches unterschreibst

• Nota simple aus dem Registro de la Propiedad: Eigentümer, Hypotheken, Lasten. Online über registradores.org, 9,02 € pro Immobilie. Hol sie vor den arras und erneut vor der Unterzeichnung.
• Schuldenbescheinigung der Eigentümergemeinschaft. Unbezahltes Hausgeld haftet an der Immobilie für das laufende Jahr und die drei vorangegangenen Kalenderjahre (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Der Verkäufer muss die Bescheinigung zur Urkunde mitbringen, außer du verzichtest ausdrücklich darauf. Verzichte nicht.
• IBI. Die Immobilie haftet nach dem Verkauf weiter für unbezahlte IBI (TRLRHL, art. 64.1). Verlang den letzten bezahlten Beleg.
• Energieausweis. Beim Wiederverkauf wird eine registrierte Kopie dem Kaufvertrag beigefügt (RD 390/2021, art. 17.2).
• Referencia catastral. Sie muss in der Urkunde stehen und ist auf dem IBI-Beleg gedruckt. Prüf, ob sie zur besichtigten Immobilie passt.

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Was zum Kaufpreis hinzukommt

Bestandsimmobilie: ITP, die regionale Grunderwerbsteuer. Neubau vom Bauträger: 10 % IVA plus AJD (Stempelsteuer), außer auf den Kanaren, wo IGIC die IVA ersetzt. Der Satz richtet sich nach der Lage der Immobilie, nicht nach deinem Wohnort.

Die Regionen ändern diese Sätze jedes Jahr. Unten die Sätze für 2026 für Wohnimmobilien. Abgesehen von den Madrider AJD-Stufen unten sind die beworbenen ermäßigten Sätze der vivienda habitual des Käufers vorbehalten, gelten also nicht für die Zweitwohnung eines Nichtansässigen.

• Comunitat Valenciana: ITP 9 % für Unterzeichnungen ab 1. Juni 2026 (davor 10 %), 11 % über 1 Mio. €. AJD 1,4 %. Frist ein Monat.
• Andalucía: ITP 7 %. AJD 1,2 %. Frist zwei Monate.
• Illes Balears: ITP gestaffelt, 8 % bis 400.000 €, 9 % bis 600.000 €, 10 % bis 1 Mio. €, 12 % bis 2 Mio. €, 13 % darüber. AJD 1,5 %, 2 % ab 1 Mio. €. Frist ein Monat.
• Región de Murcia: ITP 7,75 %. AJD 1,5 %. Frist 30 Werktage.
• Cataluña: ITP gestaffelt, 10 % bis 600.000 €, 11 % bis 900.000 €, 12 % bis 1,5 Mio. €, 13 % darüber. AJD 1,5 %. Frist ein Monat.
• Comunidad de Madrid: ITP 6 %. AJD 0,75 %, oder 0,4 % bis 120.000 € und 0,5 % bis 180.000 € für private Käufer. Frist 30 Werktage.
• Canarias: ITP 6,5 %. Neubau: IGIC 7 % plus AJD 1 %. Frist ein Monat.

Notar und Registro rechnen nach amtlichem Tarif (arancel) ab. Der Notartarif stammt von 1989 und gilt in ganz Spanien gleich, mit einem möglichen Nachlass von 10 %. Keine der beiden Stellen veröffentlicht einen Gesamtbetrag: Kopien, Seiten und MwSt. kommen zum Grundbetrag hinzu.

Rechenbeispiel: ein Paar aus Utrecht kauft in Alicante

Ein niederländisches Paar aus Utrecht kauft im Herbst 2026 eine Bestandswohnung für 250.000 € in Alicante (Comunitat Valenciana).

• ITP zu 9 %: 22.500 €, fällig binnen eines Monats.
• Notar: etwa 364 € Grundtarif, plus 21 % MwSt., Seiten und Kopien.
• Registro: etwa 191 € Grundtarif, plus MwSt.
• NIE: zwei Anträge, je mit der tasa von 9,84 €, plus eine Vollmacht, wenn sie aus den Niederlanden beantragen.
• Ab 2027: jährlich ein modelo 210 zu 19 %, weil sie in der EU leben.

Etwas über 23.000 € zusätzlich zum Preis, vor MwSt. auf Honorare und vor dem Anwalt. Fast alles davon ist Grunderwerbsteuer.

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Wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist

Kläre das vor den arras. Ist der Verkäufer nichtansässig ohne Betriebsstätte in Spanien, muss der Käufer 3 % des vereinbarten Preises einbehalten und an die Agencia Tributaria abführen (TRLIRNR, art. 25.2), als Vorauszahlung auf die Veräußerungsgewinnsteuer des Verkäufers.

• Modelo 211, vom Käufer binnen eines Monats nach der Übertragung eingereicht. Der Verkäufer erhält das Exemplar für den nichtansässigen Veräußerer.
• In der Praxis lässt der Notar die 3 % bei der Unterzeichnung einbehalten. Bei 250.000 € sind das 7.500 €, die ans Finanzamt gehen, nicht an den Verkäufer.
• Unterbleibt das, haftet die Immobilie für den niedrigeren Betrag aus den 3 % und der Steuer des Verkäufers.
• Plusvalía municipal. Normalerweise eine Steuer des Verkäufers. Ist er eine nichtansässige Privatperson, schuldet der Käufer sie an seiner Stelle als sustituto (TRLRHL, art. 106.2), daher sollten die arras regeln, wie sie vom Preis einbehalten wird.

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Der Unterschriftstermin beim Notar

• Persönlich oder per Vollmacht. Spanische Konsulate erteilen Ausländern Vollmachten, auch eine Spezialvollmacht für Kauf und NIE-Antrag. Beim Konsulat in Paris kostet das 24,06 bis 42,09 €. Eine Vollmacht von deinem heimischen Notar braucht eine Apostille und eine spanische Übersetzung. Die Niederlande, Deutschland, Belgien und Frankreich wenden alle das Haager Apostille-Übereinkommen an, und eine Vollmacht ohne gültige Apostille wird abgelehnt.
• Identität. Reisepass oder EU-Personalausweis und die NIE jedes Käufers.
• Sprache. Ein Notar, der deine Sprache spricht, kann mündlich übersetzen. Du kannst eine zweispaltige Urkunde auf Spanisch und in deiner Sprache verlangen oder einen Dolmetscher deiner Wahl mitbringen, der ebenfalls unterschreibt.
• Mitbringen: Überweisungs- oder Bankscheckdaten, die Schuldenbescheinigung der Eigentümergemeinschaft, den IBI-Beleg und die Regelung zu den 3 %, falls der Verkäufer nichtansässig ist.

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Nach der Unterzeichnung: der erste Monat, dann jedes Jahr

• Zahl die ITP (bzw. AJD beim Neubau) innerhalb der regionalen Frist oben und das modelo 211 binnen eines Monats, wenn der Verkäufer nichtansässig war.
• Lass die Urkunde eintragen. Es gibt keine gesetzliche Frist, aber eine nicht eingetragene Urkunde wirkt nicht gegenüber Dritten (Ley Hipotecaria, art. 32). Das Registro trägt erst ein, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt und die plusvalía gemeldet ist.
• IBI jedes Jahr: Die Gemeinde legt einen Satz auf den Katasterwert fest, von 0,4 % bis 1,10 % für städtische Immobilien, mit Zuschlägen in manchen Gemeinden.

Modelo 210, jedes Jahr, auch wenn du nie vermietest. Eine nicht vermietete Zweitwohnung erzeugt ein fiktives Einkommen: 2 % des Katasterwerts oder 1,1 %, wenn die Werte in diesem Jahr oder den zehn Jahren davor revidiert wurden. Die Steuer beträgt 19 %, wenn du in einem anderen EU- oder EWR-Land wohnst, sonst 24 %. Es zählt der Wohnsitz, nicht die Staatsangehörigkeit: Ein Brite, der in Frankreich lebt, zahlt 19 %.

Du reichst im Folgejahr ein: das fiktive Einkommen für 2026 zwischen 1. April und 31. Dezember 2027. Bei einem Katasterwert von 100.000 €, 2018 revidiert, sind das 1.100 € fiktives Einkommen und 209 € Steuer zu 19 %. Vermietung ändert die Regeln, siehe wie viel Steuern du als Nichtansässiger in Spanien zahlst, und eine Ferienvermietung braucht die Registrierung für Vermietungen. Für die Online-Einreichung selbst brauchst du ein digitales Zertifikat oder Cl@ve.

Gestoraz übernimmt die administrative Seite, nicht die rechtliche. Wir beschaffen die NIE für jeden Käufer per Vollmacht, ohne dass du nach Spanien reisen musst, und reichen das modelo 210 ein, sobald dir die Immobilie gehört. Die Vertragsprüfung bleibt bei deinem Anwalt.

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Offizielle Quellen

• Ley del Notariado, Art. 23 und 24: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1862-4073
• Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026: https://www.hacienda.gob.es/sgfal/financiacionterritorial/autonomica/capitulo-iv-tributacion-autonomica-2026.pdf
• Agencia Tributaria, Anleitung zum modelo 211: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-211-irnr______es-no-residentes-permanente_/instrucciones.html
• Agencia Tributaria, Fristen für das modelo 210: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-210-irnr______a-no-residentes-permanente_/nota-modificaciones-plazos-presentacion-modelo-210.html
• Consejo General del Notariado, Notarkosten: https://notariado.org/portal/en/what-does-it-cost