Att köpa fastighet i Spanien från utlandet följer en fast sekvens: reservation, contrato de arras, checkar, signering inför en notarie, överlåtelseskatt, fastighetsregister. Den här guiden planerar det baklänges från den dag du undertecknar handlingen, eftersom det datumet är fast tidigt och en punkt, den NIE, tar längre tid än allt annat.

Den är skriven för köpare som bor i Nederländerna, Tyskland, Belgien, Frankrike eller någon annanstans som köper ett andra hem i Spanien. Siffrorna är 2026-värden från officiella källor.

‍

Tidslinjen, räknad tillbaka från notariedatumet

Sätt först signeringsdatum (S) i kalendern. Veckorna nedan är en planeringsmodell baserad på våra dokumenterade NIE ledtider, inte lagliga deadlines.

• S minus 10 till 12 veckor: starta NIE för varje köpare. Fullmakt genom en gestoría: 3 till 6 veckor. Spanska konsulatet: 6 till 12 veckor. Polisstation i Spanien: 2 till 6 veckor från bokning.
• S minus 8 till 10 veckor: reservation och not simple.
• S minus 6 till 8 veckor: contrato de arras, med signeringsdatum inskrivet.
• S minus 2 till 4 veckor: NIE nummer i handen, samhällsskuldcertifikat, IBI kvitto, energicertifikat, fullmakt om du inte kommer att resa.
• S: undertecknande. Om säljaren inte är bosatt, hålls 3 % av priset tillbaka.
• Inom en månad (två i Andalusien, 30 arbetsdagar i Madrid och Murcia): överföringsskatt, plus modell 211 för en icke-bosatt säljare. Därefter inskription på Registro.
• 1 april till 31 december följande år: första modellen 210, sedan varje år.

Den praktiska regeln: om NIE-ansökan inte har påbörjats när du skriver under arras-avtalet är tillträdesdatumet i avtalet bara en gissning.

‍

Innan du lägger ett bud

Varje köpare behöver sin egen NIE. Notarien måste registrera skattenumret för varje person som förekommer på handlingen (Ley del Notariado, art. 23), och för en utlänning är det numret NIE. Registro kommer inte att skriva in en handling där en saknas. Ett par som köper tillsammans behöver två NIE, även om bara en av dem skriver under.

Proceduren är inne vad ett NIE-nummer är, ledtider per rutt in hur lång tid en NIE-ansökan tar. Två poäng är viktiga för en köpare. Ansökan behöver ett daterat dokument som anger dig som orsak, och ett undertecknat reservationsavtal gör det jobbet. Med mindre än sex veckor till undertecknandet är fullmaktsvägen den realistiska, och juli till september är de långsammaste månaderna.

Betalning. Ingen regel vi har hittat kräver ett spanskt bankkonto för att köpa. Handlingen måste identifiera hur priset betalades, för en överföring kontona debiteras och krediteras (Reglamento Notarial, art. 177), så en överföring från ditt holländska eller tyska konto fungerar. Att vägra att identifiera betalning blockerar inskriptionen. Kontanter är begränsade när du köper från en utvecklare: en köpare utan skattehemvist i Spanien kan inte betala 10,000 € eller mer kontant. För IBI och gemenskapsavgifter kommer du fortfarande att vilja ha ett spanskt konto: många banker öppnar ett konto som inte är hemmahörande innan NIE existerar, vissa debiterar 60 till 120 € per år.

‍

Reservation och contrato de arras

Två handlingar kommer vanligtvis före handlingen. A reservationsavtal tar fastigheten från marknaden mot en deposition på några tusen euro, enligt marknadspraxis. De contrato de arras är det verkliga åtagandet, med en insättning vanligtvis runt 10 % av priset.

Vad du kan förlora beror på typen, och civillagen definierar bara en: arras penitenciales (art. 1454). Köparen kan gå därifrån genom att förverka depositionen, säljaren genom att lämna tillbaka den fördubblats. Bekräftande och straffrättsliga arras kommer från rättspraxis och ger ingen sådan utgång. Om du vill ha 1454-regimen bör kontraktet säga arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil med de orden.

Låt en oberoende jurist granska arras-avtalet, särskilt vad som händer om ditt NIE inte är klart (en nederländsk köpare i våra exempel villkorade avtalet med att få numret inom sex veckor), vem som betalar vilka kostnader (som huvudregel betalar säljaren upprättandet av köpehandlingen och köparen den första kopian, enligt civillagen art. 1455, om inget annat avtalats), samt hur 3 % och plusvalía ska hållas inne när säljaren inte är bosatt i Spanien.

‍

Kontrollerar innan du skriver under något bindande

• Inte enkelt från Registro de la Propiedad: ägare, inteckningar, avgifter. Online på registradores.org, 9.02 € per fastighet. Beställ det före arras och igen innan du signerar.
• Gemenskapens skuldbevis. Obetalda samhällsavgifter följer fastigheten för innevarande år och de tre föregående kalenderåren (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Säljaren måste ta med ett intyg till handlingen om du inte uttryckligen avstår från det. Avstå inte från det.
• IBI. Fastigheten förblir ansvarig för obetalda IBI efter försäljningen (TRLRHL, art. 64.1). Be om det senast betalda kvittot.
• Energicertifikat. För vidareförsäljning bifogas en registrerad kopia till köpekontraktet (RD 390/2021, art. 17.2).
• Referencia katastrofal. Det måste finnas i handlingen och är tryckt på IBI-kvittot. Kontrollera att det stämmer överens med den fastighet du besökte.

‍

Vad det kostar ovanpå priset

Återförsäljning: ITP, den regionala överföringsskatten. Nybyggd från utvecklaren: 10 % IVA plus AJD (stämpelskatt), förutom på Kanarieöarna, där IGIC ersätter IVA. Priset följer var fastigheten ligger, inte var du bor.

Regioner ändrar dessa satser varje år. Nedan finns 2026 priser för hem. Förutom Madrid AJD-banden nedan, är de reducerade priserna som du kan se annonserade reserverade för köparens vivienda vanligt, så de gäller inte för en utlännings andra hem.

• Comunitat Valenciana: ITP 9 % för värvningar från 1 juni 2026 (10 % före), 11 % över 1 miljoner €. AJD 1.4 %. Deadline en månad.
• Andalusien: ITP 7 %. AJD 1.2 %. Deadline två månader.
• Illes Balears: ITP i intervall: 8 % upp till 400,000 €, 9 % upp till 600,000 €, 10 % upp till 1 miljon €, 12 % upp till 2 miljoner € och 13 % däröver. AJD 1.5 %, eller 2 % från 1 miljon €. Tidsfristen är en månad.
• Region de Murcia: ITP 7.75 %. AJD 1.5 %. Deadline 30 arbetsdagar.
• Cataluña: ITP i intervall: 10 % upp till 600,000 €, 11 % upp till 900,000 €, 12 % upp till 1.5 miljoner € och 13 % däröver. AJD 1.5 %. Tidsfristen är en månad.
• Comunidad de Madrid: ITP 6 %. AJD 0.75 %, eller 0.4 % upp till 120,000 € och 0.5 % upp till 180,000 € för en enskild köpare. Deadline 30 arbetsdagar.
• Kanarieöarna: ITP 6.5 %. Nybyggd: IGIC 7 % plus AJD 1 %. Deadline en månad.

Notarie och kansli avgift enligt statlig taxa (arancel). Notarieavgiften går från 1989 och är densamma överallt i Spanien, med en eventuell 10 %-rabatt. Inget av organen publicerar en all-in-figur: kopior, sidor och moms kommer ovanpå basen.

Arbetat exempel: ett par från Utrecht köper i Alicante

Ett holländskt par som bor i Utrecht köper en återförsäljningslägenhet 250,000 € i Alicante (Comunitat Valenciana) på hösten 2026.

• ITP på 9 %: 22,500 €, due inom en månad.
• Notarie: om 364 € bastaxa, plus 21 % moms, sidor och kopior.
• Registrering: ca 191 € bastariff, plus moms.
• NIE: två ansökningar, var och en med 9.84 € tasa, plus en fullmakt om de ansöker från Nederländerna.
• Från 2027: en årsmodell 210 på 19 %, eftersom de bor i EU.

Lite över 23,000 € ovanpå priset, före moms på arvoden och advokat. Nästan allt är överlåtelseskatt.

‍

Om säljaren inte är bosatt i Spanien

Ta reda på detta innan arras. När säljaren inte är bosatt utan ett fast driftställe i Spanien, köparen måste hålla inne 3 % av det överenskomna priset och betala den till Agencia Tributaria (TRLIRNR, art. 25.2), som ett förskott på säljarens kapitalvinstskatt.

• Modell 211, inlämnad av köparen inom en månad efter överlåtelsen. Säljaren får kopian för den utländska överlåtaren.
• I praktiken Notarien har kvar 3 % vid undertecknandet. På 250,000 €, det vill säga 7,500 € betalas till skattekontoret, inte säljaren.
• Hoppa över det och fastigheten förblir ansvarig för den lägsta av 3 % och säljarens skatt.
• Plusvalía kommunal. Normalt säljarens skatt. När säljaren är en utomlands bosatt person, är köparen skyldig det i säljarens ställe som sustituto (TRLRHL, art. 106.2), så arras bör säga hur det hålls tillbaka från priset.

‍

Signeringsdag hos notarie

• Personligen eller genom fullmakt. Spanska konsulat ger befogenheter till utlänningar, inklusive en speciell makt att köpa och erhålla NIE. På konsulatet i Paris kostar det 24.06 till 42.09 €. En fullmakt undertecknad innan din lokala notarie behöver en apostille och en spansk översättning. Nederländerna, Tyskland, Belgien och Frankrike tillämpar alla Haagkonventionen om apostille, och en fullmakt utan giltig apostille avvisas.
• Identitet. Pass eller EU identitetskort och varje köpares NIE.
• Språk. En notarie som talar ditt språk kan översätta muntligt. Du kan be om en tvåspaltshandling på spanska och ditt språk, eller ta med en tolk som du väljer, som också skriver under.
• Ta med överförings- eller bankcheckuppgifter, gemenskapsskuldcertifikatet, IBI-kvittot och 3 %-arrangemanget om säljaren är utomlands.

‍

Efter undertecknandet: första månaden, sedan varje år

• Betala ITP (eller AJD för ett nybygge) inom den regionala deadline ovan, och modell 211 inom en månad om säljaren var utomlands.
• Registrera handlingen. Ingen laglig tidsfrist, men en oregistrerad handling kan inte åberopas mot tredje part (Ley Hipotecaria, art. 32). Registro kommer inte att skriva in förrän överföringsskatten är betald och plusvalía rapporterats.
• IBI varje år: Stadshuset fastställer en taxa på matrikelvärdet, från 0.4 % till 1.10 % för stadsfastigheter, med tilläggsavgifter i vissa kommuner.

Modell 210, varje år, även om du aldrig hyr. En andra bostad som inte är uthyrd genererar tillräknade inkomster: 2 % av fastighetsvärdet, eller 1.1 % om värden reviderades det året eller de tio innan. Skatten är 19 % om du är bosatt i ett annat EU eller EEA land, annars 24 %. Bosättning räknas, inte nationalitet: en brittisk medborgare som bor i Frankrike betalar 19 %.

Du arkiverar följande år: schablonintäkten för 2026 deklareras mellan 1 april och 31 december 2027. Med ett taxeringsvärde på 100,000 € som reviderades 2018 blir schablonintäkten 1,100 € och skatten 209 € vid 19 %. Uthyrning ändrar reglerna, se hur mycket skatt en utlänning betalar i Spanien, och en semester låt behov hyresregistreringen. Att själv arkivera online kräver en digitalt certifikat eller Cl@ve.

Gestoraz hanterar den administrativa sidan, inte den juridiska. Vi skaffar NIE för varje köpare genom fullmakt, utan att du reser till Spanien, och lämnar in modellen 210 när du äger fastigheten. Avtalsgranskning stannar hos din advokat.

‍

Officiella källor

• Ley del Notariado, konst. 23 och 24: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1862-4073
• Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026: https://www.hacienda.gob.es/sgfal/financiacionterritorial/autonomica/capitulo-iv-tributacion-autonomica-2026.pdf
• Agencia Tributaria, modell 211 instruktioner: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-211-irnr______es-no-residentes-permanente_/instrucciones.html
• Agencia Tributaria, modell 210 anmälningsperioder: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-210-irnr______a-no-residentes-permanente_/nota-modificaciones-plazos-presentacion-modelo-210.html
• Consejo General del Notariado, notarieavgifter: https://notariado.org/portal/en/what-does-it-cost