Acheter un bien immobilier en Espagne depuis l'étranger suit une séquence fixe : réservation, contrato de arras, vérifications, signature devant notaire, impôt de mutation, Registro de la Propiedad. Ce guide la planifie à rebours depuis le jour où vous signez l'acte, parce que cette date est fixée tôt et qu'une démarche, le NIE, prend plus de temps que tout le reste.

Il s'adresse aux acheteurs qui vivent aux Pays-Bas, en Allemagne, en Belgique, en France ou ailleurs et achètent une résidence secondaire en Espagne. Les chiffres sont les valeurs 2026 issues de sources officielles.

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Le calendrier, compté à rebours depuis la date chez le notaire

Placez d'abord la date de signature (S) dans votre agenda. Les semaines ci-dessous sont un modèle de planification fondé sur les délais du NIE que nous avons documentés, pas des délais légaux.

• S moins 10 à 12 semaines : lancez le NIE de chaque acheteur. Par procuration via une gestoría : 3 à 6 semaines. Consulat d'Espagne : 6 à 12 semaines. Commissariat en Espagne : 2 à 6 semaines après la prise de rendez-vous.
• S moins 8 à 10 semaines : réservation et nota simple.
• S moins 6 à 8 semaines : contrato de arras, avec la date de signature inscrite.
• S moins 2 à 4 semaines : numéros NIE en main, certificat de dettes de copropriété, avis d'IBI, certificat énergétique, procuration si vous ne vous déplacez pas.
• S : signature. Si le vendeur n'est pas résident, 3 % du prix sont retenus.
• Dans le mois (deux mois en Andalucía, 30 jours ouvrables à Madrid et en Murcia) : impôt de mutation, plus le modelo 211 pour un vendeur non-résident. Puis inscription au Registro.
• Du 1er avril au 31 décembre de l'année suivante : premier modelo 210, puis chaque année.

La règle pratique : si aucune demande de NIE n'est lancée quand vous signez les arras, la date de signature inscrite dans les arras est un pari.

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Avant de faire une offre

Chaque acheteur a besoin de son propre NIE. Le notaire doit consigner le numéro fiscal de chaque comparant à l'acte (Ley del Notariado, art. 23), et pour un étranger ce numéro est le NIE. Le Registro n'inscrit pas un acte où il en manque un. Un couple qui achète ensemble a besoin de deux NIE, même si un seul des deux signe.

La procédure est détaillée dans qu'est-ce qu'un numéro NIE, les délais par voie dans combien de temps dure la demande d'un NIE. Pour un acheteur, deux points comptent. La demande exige un document daté qui vous désigne comme motif, et un contrat de réservation signé remplit ce rôle. À moins de six semaines de la signature, la procuration est la voie réaliste, et juillet à septembre sont les mois les plus lents.

Le paiement. Nous n'avons trouvé aucune règle qui impose un compte bancaire espagnol pour acheter. L'acte doit identifier comment le prix a été payé, pour un virement les comptes débité et crédité (Reglamento Notarial, art. 177), donc un virement depuis votre compte néerlandais ou allemand fonctionne. Refuser d'identifier le paiement bloque l'inscription. Les espèces sont plafonnées quand vous achetez à un promoteur : un acheteur sans résidence fiscale en Espagne ne peut pas payer 10 000 € ou plus en espèces. Pour l'IBI et les charges de copropriété, un compte espagnol reste utile : beaucoup de banques ouvrent un compte non-résident avant l'obtention du NIE, certaines facturant 60 à 120 € par an.

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La réservation et le contrato de arras

Deux documents précèdent généralement l'acte. Un contrat de réservation retire le bien du marché contre un dépôt de quelques milliers d'euros, selon l'usage. Le contrato de arras est le véritable engagement, avec un dépôt qui tourne en général autour de 10 % du prix.

Ce que vous pouvez perdre dépend du type, et le Code civil espagnol n'en définit qu'un : les arras penitenciales (art. 1454). L'acheteur peut se retirer en abandonnant le dépôt, le vendeur en le restituant au double. Les arras confirmatorias et penales viennent de la jurisprudence et n'offrent pas cette sortie. Si vous voulez le régime de l'article 1454, le contrat doit dire arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil en ces termes.

Faites relire les arras par un avocat indépendant, en particulier ce qui se passe si votre NIE n'est pas prêt (un acheteur néerlandais de nos exemples a rendu son contrat conditionnel à son obtention sous six semaines), qui paie quels frais (par défaut, le vendeur paie l'établissement de l'acte et l'acheteur la première copie, Code civil art. 1455, sauf accord contraire) et, avec un vendeur non-résident, comment les 3 % et la plusvalía sont retenus.

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Les vérifications avant de signer quoi que ce soit d'engageant

• Nota simple du Registro de la Propiedad : propriétaire, hypothèques, charges. En ligne sur registradores.org, 9,02 € par bien. Commandez-la avant les arras, puis de nouveau avant la signature.
• Certificat de dettes de copropriété. Les charges impayées suivent le bien pour l'année en cours et les trois années civiles précédentes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Le vendeur doit apporter ce certificat à l'acte, sauf si vous y renoncez expressément. N'y renoncez pas.
• IBI. Le bien reste grevé de l'IBI impayé après la vente (TRLRHL, art. 64.1). Demandez le dernier avis payé.
• Certificat énergétique. Pour un bien ancien, une copie enregistrée est annexée au contrat de vente (RD 390/2021, art. 17.2).
• Referencia catastral. Elle doit figurer dans l'acte et est imprimée sur l'avis d'IBI. Vérifiez qu'elle correspond au bien que vous avez visité.

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Ce que coûte l'achat en plus du prix

Bien ancien : ITP, l'impôt régional de mutation. Neuf acheté au promoteur : 10 % d'IVA plus AJD (droit de timbre), sauf aux Canaries, où l'IGIC remplace l'IVA. Le taux dépend de l'endroit où se trouve le bien, pas de celui où vous vivez.

Les régions modifient ces taux chaque année. Voici les taux 2026 pour les logements. Hormis les tranches d'AJD de Madrid ci-dessous, les taux réduits que vous verrez peut-être annoncés sont réservés à la vivienda habitual de l'acheteur, ils ne s'appliquent donc pas à la résidence secondaire d'un non-résident.

• Comunitat Valenciana : ITP 9 % pour les signatures à partir du 1er juin 2026 (10 % avant), 11 % au-delà de 1 million €. AJD 1,4 %. Délai d'un mois.
• Andalucía : ITP 7 %. AJD 1,2 %. Délai de deux mois.
• Illes Balears : ITP par tranches, 8 % jusqu'à 400 000 €, 9 % jusqu'à 600 000 €, 10 % jusqu'à 1 million €, 12 % jusqu'à 2 millions €, 13 % au-delà. AJD 1,5 %, 2 % à partir de 1 million €. Délai d'un mois.
• Región de Murcia : ITP 7,75 %. AJD 1,5 %. Délai de 30 jours ouvrables.
• Cataluña : ITP par tranches, 10 % jusqu'à 600 000 €, 11 % jusqu'à 900 000 €, 12 % jusqu'à 1,5 million €, 13 % au-delà. AJD 1,5 %. Délai d'un mois.
• Comunidad de Madrid : ITP 6 %. AJD 0,75 %, ou 0,4 % jusqu'à 120 000 € et 0,5 % jusqu'à 180 000 € pour un acheteur personne physique. Délai de 30 jours ouvrables.
• Canarias : ITP 6,5 %. Neuf : IGIC 7 % plus AJD 1 %. Délai d'un mois.

Notaire et Registro facturent selon un tarif réglementé (arancel). Le tarif notarial date de 1989 et est le même partout en Espagne, avec une remise possible de 10 %. Aucun des deux ne publie de montant tout compris : copies, pages et IVA s'ajoutent à la base.

Exemple chiffré : un couple d'Utrecht qui achète à Alicante

Un couple néerlandais qui vit à Utrecht achète un appartement ancien de 250 000 € à Alicante (Comunitat Valenciana) à l'automne 2026.

• ITP à 9 % : 22 500 €, à payer dans le mois.
• Notaire : environ 364 € de tarif de base, plus 21 % d'IVA, pages et copies.
• Registro : environ 191 € de tarif de base, plus IVA.
• NIE : deux demandes, chacune avec la tasa de 9,84 €, plus une procuration s'ils font la demande depuis les Pays-Bas.
• À partir de 2027 : un modelo 210 annuel à 19 %, parce qu'ils vivent dans l'UE.

Un peu plus de 23 000 € en plus du prix, avant l'IVA sur les honoraires et l'avocat. Presque tout est de l'impôt de mutation.

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Si le vendeur ne réside pas en Espagne

Renseignez-vous avant les arras. Quand le vendeur est non-résident sans établissement permanent en Espagne, l'acheteur doit retenir 3 % du prix convenu et les verser à l'Agencia Tributaria (TRLIRNR, art. 25.2), comme acompte sur l'impôt du vendeur sur la plus-value.

• Modelo 211, déposé par l'acheteur dans le mois qui suit la transmission. Le vendeur reçoit l'exemplaire destiné au cédant non-résident.
• En pratique, le notaire fait retenir les 3 % à la signature. Sur 250 000 €, cela fait 7 500 € versés au fisc, pas au vendeur.
• Si vous l'omettez, le bien reste grevé du plus faible des deux montants : les 3 % ou l'impôt du vendeur.
• Plusvalía municipal. C'est normalement l'impôt du vendeur. Quand le vendeur est une personne physique non-résidente, l'acheteur la doit à sa place en tant que sustituto (TRLRHL, art. 106.2), les arras doivent donc préciser comment elle est retenue sur le prix.

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Le jour de la signature chez le notaire

• En personne ou par procuration. Les consulats d'Espagne établissent des procurations pour les étrangers, dont une procuration spéciale pour acheter et obtenir le NIE. Au consulat de Paris, elle coûte de 24,06 à 42,09 €. Une procuration signée devant votre notaire local exige une apostille et une traduction en espagnol. Les Pays-Bas, l'Allemagne, la Belgique et la France appliquent la Convention de La Haye sur l'apostille, et une procuration sans apostille valide est refusée.
• Identité. Passeport ou carte d'identité UE, et le NIE de chaque acheteur.
• Langue. Un notaire qui parle votre langue peut traduire oralement. Vous pouvez demander un acte sur deux colonnes, en espagnol et dans votre langue, ou venir avec l'interprète de votre choix, qui signe aussi.
• Apportez les références du virement ou du chèque de banque, le certificat de dettes de copropriété, l'avis d'IBI et l'accord sur les 3 % si le vendeur est non-résident.

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Après la signature : le premier mois, puis chaque année

• Payez l'ITP (ou l'AJD pour un bien neuf) dans le délai régional indiqué plus haut, et le modelo 211 dans le mois si le vendeur était non-résident.
• Faites inscrire l'acte. Aucun délai légal, mais un acte non inscrit n'est pas opposable aux tiers (Ley Hipotecaria, art. 32). Le Registro n'inscrit qu'une fois l'impôt de mutation payé et la plusvalía déclarée.
• IBI chaque année : la mairie fixe un taux sur la valeur cadastrale, de 0,4 % à 1,10 % pour les biens urbains, avec des majorations dans certaines communes.

Modelo 210, chaque année, même si vous ne louez jamais. Une résidence secondaire non louée génère un revenu imputé (renta imputada) : 2 % de la valeur cadastrale, ou 1,1 % si les valeurs ont été révisées cette année-là ou dans les dix années précédentes. L'impôt est de 19 % si vous résidez dans un autre pays de l'UE ou de l'EEE, de 24 % sinon. C'est la résidence qui compte, pas la nationalité : un Britannique qui vit en France paie 19 %.

Vous déclarez l'année suivante : le revenu imputé de 2026 entre le 1er avril et le 31 décembre 2027. Pour une valeur cadastrale de 100 000 € révisée en 2018, cela donne 1 100 € de revenu imputé et 209 € d'impôt à 19 %. Louer change les règles, voir combien d'impôts paie un non-résident en Espagne, et une location touristique exige l'enregistrement des locations. Pour déposer vous-même en ligne, il vous faut un certificat numérique ou Cl@ve.

Gestoraz prend en charge le volet administratif, pas le volet juridique. Nous obtenons le NIE de chaque acheteur par procuration, sans que vous ayez à vous déplacer en Espagne, et déposons le modelo 210 une fois que vous êtes propriétaire. La relecture du contrat reste l'affaire de votre avocat.

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Sources officielles

• Ley del Notariado, art. 23 et 24 : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1862-4073
• Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026 : https://www.hacienda.gob.es/sgfal/financiacionterritorial/autonomica/capitulo-iv-tributacion-autonomica-2026.pdf
• Agencia Tributaria, instructions du modelo 211 : https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-211-irnr______es-no-residentes-permanente_/instrucciones.html
• Agencia Tributaria, délais de dépôt du modelo 210 : https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-210-irnr______a-no-residentes-permanente_/nota-modificaciones-plazos-presentacion-modelo-210.html
• Consejo General del Notariado, tarifs notariaux : https://notariado.org/portal/en/what-does-it-cost