Kiinteistön ostaminen Espanjasta ulkomailta käsin etenee tietyssä järjestyksessä: varaus, contrato de arras, tarkistukset, allekirjoitus notaarin edessä, varainsiirtovero ja kiinteistörekisteri. Tässä oppaassa aikataulu suunnitellaan taaksepäin kauppakirjan allekirjoituspäivästä, koska päivämäärä sovitaan varhain ja yksi asia, NIE-numero, vie enemmän aikaa kuin muut.

Se on kirjoitettu Alankomaissa, Saksassa, Belgiassa, Ranskassa tai muualla asuville ostajille, jotka ostavat toisen kodin Espanjasta. Luvut ovat 2026-arvoja virallisista lähteistä.

‍

Aikataulu notaaripäivästä taaksepäin laskettuna

Laita allekirjoituspäivä (S) kalenteriin ensin. Alla olevat viikot ovat suunnittelumalli, joka perustuu dokumentoituihin NIE:n läpimenoaikoihin, ei lakisääteisiin määräaikoihin.

• S miinus 10-12 viikkoa: aloita NIE jokaiselle ostajalle. Valtakirjalla gestorían kautta: 3–6 viikkoa. Espanjan konsulaatissa: 6–12 viikkoa. Espanjan poliisiasemalla: 2–6 viikkoa ajanvarauksesta.
• 8–10 viikkoa ennen S-päivää: varaus ja nota yksinkertainen.
• S miinus 6–8 viikkoa: contrato de arras, johon on kirjoitettu allekirjoituspäivä.
• 2–4 viikkoa ennen S-päivää: NIE-numerot kädessä, yhteisövelkatodistus, IBI-kuitti, energiatodistus, Valtakirja Jos et matkusta.
• S: Allekirjoitus. Jos myyjä on ulkomailla asuva, 3 % hinnasta pidätetään.
• Kuukauden kuluessa (kaksi Andalusiassa, 30 työpäivää Madridissa ja Murciassa): varainsiirtovero, plus modelo 211 ulkomailla asuvalle myyjälle. Sitten piirtokirjoitus Registrossa.
• 1. huhtikuuta – 31. joulukuuta seuraavana vuonna: ensin Modelo 210, sitten joka vuosi.

Käytännön sääntö: jos NIE-hakemusta ei ole aloitettu arras-allekirjoitusta tehtäessä, arras-allekirjoituspäivä on arvaus.

‍

Ennen tarjouksen tekemistä

Jokainen ostaja tarvitsee oman NIE:n. Notaarin on merkittävä jokaisen teossa esiintyvän henkilön veronumero (Ley del Notariado, 23 art.), ja ulkomaalaiselle tämä numero on NIE. Registro ei kirjoita tekoa sinne, mistä sellainen puuttuu. Yhdessä ostava pariskunta tarvitsee kaksi NIE:tä, vaikka vain toinen niistä allekirjoittaisi.

Menettely on in mikä NIE-numero on, läpimenoajat reittiä kohden kuinka kauan NIE-hakemus kestää. Ostajalle kaksi seikkaa on olennaista. Hakemukseen tarvitaan päivätty asiakirja, josta hakuperusteesi käy ilmi; allekirjoitettu varaussopimus täyttää tämän tehtävän. Jos allekirjoitukseen on alle kuusi viikkoa, realistinen vaihtoehto on valtakirjalla hakeminen. Heinä–syyskuu ovat hitaimmat kuukaudet.

Maksu. Mikään löytämämme sääntö ei vaadi espanjalaista pankkitiliä ostamista varten. Teon on yksilöitävä, miten hinta maksettiin, tilisiirrosta veloitetut ja hyvitetyt tilit (Reglamento Notarial, art. 177), joten siirto hollantilaiselta tai saksalaiselta tililtäsi toimii. Kieltäytyminen tunnistamasta maksua estää piirtokirjoituksen. Käteinen on rajattu, kun ostat kehittäjältä: ostaja, jolla ei ole verotuksellista asuinpaikkaa Espanjassa, ei voi maksaa 10 000 € tai enemmän käteisellä. IBI: lle ja yhteisömaksuille haluat edelleen espanjalaisen tilin: monet pankit avaavat ulkomailla asuvan tilin ennen NIE: n olemassaoloa, jotkut veloittavat 60-120 € vuodessa.

‍

Varaus ja contrato de arras

Kaksi asiakirjaa tulee yleensä ennen tekoa. A varaussopimus ottaa kiinteistön pois markkinoilta muutaman tuhannen euron talletusta vastaan markkinakäytännön mukaan. contrato de arras on todellinen sitoumus, talletuksella yleensä noin 10 % hinnasta.

Se, mitä voit menettää, riippuu tyypistä, ja siviililaissa määritellään vain yksi: arras penitenciales (art. 1454). Ostaja voi kävellä pois menettämällä talletuksen, myyjä palauttamalla sen kaksinkertaiseksi. Varmistus- ja rangaistustuomiot ovat peräisin oikeuskäytännöstä, eivätkä ne anna tällaista poistumista. Jos haluat 1454-hallinnon, sopimuksessa pitäisi sanoa arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil noissa sanoissa.

Pyydä riippumatonta asianajajaa tarkistamaan arras, erityisesti mitä tapahtuu, jos NIE ei ole valmis (yksi hollantilainen ostaja esimerkeissämme asetti sopimuksensa ehdoksi sen saamisen kuuden viikon kuluessa), joka maksaa kustannukset (oletuksena myyjä maksaa kauppakirjan toteuttamisesta ja ostaja ensimmäisestä kopiosta, siviililain 1455 artikla, ellei toisin sovita), ja ulkomailla asuvan myyjän kanssa, miten 3 prosenttia ja plusvalía pidetään takaisin.

‍

Tarkistukset ennen sitovan asiakirjan allekirjoittamista

• Nota yksinkertainen Registro de la Propiedadista: omistaja, kiinnitykset, maksut. Verkossa osoitteessa registradores.org, 9,02 € per kiinteistö. Tilaa se ennen arrasia ja uudelleen ennen allekirjoittamista.
• Yhteisövelkatodistus. Maksamattomat yhteisömaksut seuraavat kiinteistöä kuluvalta vuodelta ja kolmelta edeltävältä kalenterivuodelta (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Myyjän on tuotava todistukseen todistus, ellet nimenomaisesti luovu siitä. Älä luovu siitä.
• IBI. Kiinteistö jää myynnin jälkeen maksamattoman IBI:n vastuulle (TRLRHL, art. 64.1). Pyydä viimeisin maksettu kuitti.
• Energiatodistus. Jälleenmyyntiä varten kauppasopimukseen liitetään kirjattu kappale (RD 390/2021, art. 17.2).
• Referencia katastral. Sen täytyy näkyä kauppakirjassa ja se on painettu IBI:n kuittiin. Tarkista, että se vastaa vierailemaasi kiinteistöä.

‍

Kauppahinnan lisäksi maksettavat kulut

Jälleenmyynti: ITP, alueellinen varainsiirtovero. Uusi rakennus kehittäjältä: 10 % IVA plus AJD (leimavero), paitsi Kanariansaarilla, joissa IGIC korvaa IVA:n. Korko seuraa sitä, missä omaisuus on, ei sitä, missä asut.

Alueet muuttavat näitä korkoja vuosittain. Alla on 2026 kurssia koteihin. Alla olevia Madridin AJD-kaistoja lukuun ottamatta mainostetut alennetut hinnat on varattu ostajalle. vivienda tavaksi, joten ne eivät koske ulkomailla asuvan toista kotia.

• Comunitat Valenciana: ITP 9 % 1. kesäkuuta 2026 alkaen (10 % aiemmin), 11 % yli miljoonan euron. AJD 1,4 %. Määräaika 1 kuukausi.
• Andalusia: ITP 7 %. AJD 1,2 %. Määräaika kaksi kuukautta.
• Illes Balears: ITP bändeittäin, 8 % jopa 400 000 €, 9 % - 600 000 €, 10 % - 1 miljoona €, 12 % - 2 miljoonaa €, 13 % edellä. AJD 1,5 %, 2 % miljoonasta eurosta. Määräaika 1 kuukausi.
• Región de Murcia: ITP 7,75 %. AJD 1,5 %. Määräaika 30 työpäivää.
• Katalonia: ITP yhtyeittäin, 10 % jopa 600 000 €, 11 % - 900 000 €, 12 % - 1,5 miljoonaa €, 13 % edellä. AJD 1,5 %. Määräaika yksi kuukausi.
• Comunidad de Madrid: ITP 6 %. AJD 0,75 %, tai yksityishenkilöostajalle 0,4 % enintään 120 000 €:oon ja 0,5 % enintään 180 000 €:oon. Määräaika 30 työpäivää.
• Kanariansaaret: ITP 6,5 %. Uusi rakenne: IGIC 7 % plus AJD 1 %. Määräaika yksi kuukausi.

Notaari ja rekisteri maksu valtiontariffilla (arancel). Notaaritariffi on peräisin vuodelta 1989, ja se on sama kaikkialla Espanjassa, ja siitä on mahdollista saada 10 prosentin alennus. Kumpikaan elin ei julkaise all-in-lukua: kopiot, sivut ja arvonlisävero tulevat pohjan päälle.

Toimiva esimerkki: pari Utrechtista ostamassa Alicantessa

Utrechtissa asuva hollantilainen pariskunta ostaa 250 000 euron jälleenmyyntiasunnon Alicantesta (Comunitat Valenciana) syksyllä 2026.

• ITP 9 %: 22 500 €, erääntyy kuukauden kuluessa.
• Notaari: noin 364 € perustariffi, johon on lisätty 21 % arvonlisävero, sivut ja kopiot.
• Registro: noin 191 € perushinta lisättynä arvonlisäverolla.
• NIE: kaksi hakemusta, joissa kussakin on 9,84 € tasa, sekä valtakirja, jos ne hakevat Alankomaista.
• Vuodesta 2027: vuosittainen mallio 210 19 prosentin osuudella, koska he asuvat EU:ssa.

Hinnan päälle hieman yli 23 000 €, ennen arvonlisäveroa palkkioista ja lakimiehestä. Lähes kaikki on varainsiirtoveroa.

‍

Jos myyjä ei asu Espanjassa

Selvitä tämä ennen arrasia. Kun myyjä on ulkomailla asuva ilman kiinteää toimipaikkaa Espanjassa, ostajan on pidätettävä 3 % sovitusta hinnasta ja maksaa sen Agencia Tributariaan (TRLIRNR, art. 25.2), ennakkona myyjän myyntivoittoverosta.

• Modelo 211, jonka ostaja on jättänyt kuukauden kuluessa siirrosta. Myyjä saa kopion ulkomailla asuvalle siirtäjälle.
• Käytännössä notaarilla on allekirjoituksessa säilytettynä 3 prosenttia. 250 000 eurolla eli 7 500 euroa maksetaan verovirastolle, ei myyjälle.
• Ohita ja kiinteistö vastaa edelleen 3 prosentin alempaa ja myyjän veroa.
• Plusvalía kunnallinen. Normaalisti myyjän vero. Kun myyjä on ulkomailla asuva yksityishenkilö, ostaja on sen velkaa myyjän sijasta sustituto (TRLRHL, art. 106.2), joten arraksen tulisi kertoa, miten sitä pidätellään hinnasta.

‍

Allekirjoituspäivä notaarin luona

• Henkilökohtaisesti tai valtakirjalla. Espanjan konsulaatit laativat valtakirjoja ulkomaalaisille. Samassa erityisvaltakirjassa voi valtuuttaa sekä ostoon että NIE-numeron hankkimiseen. Pariisin konsulaatissa hinta on 24,06–42,09 €. Paikallisen notaarisi edessä allekirjoitettu valtakirja tarvitsee apostille ja espanjankielisen käännöksen. Alankomaat, Saksa, Belgia ja Ranska soveltavat kaikki Haagin apostille-sopimusta, ja valtakirja ilman kelvollista apostillea hylätään.
• Identiteetti. Passi tai EU-henkilökortti, ja jokaisen ostajan NIE.
• Kieli. Kieltäsi puhuva notaari voi kääntää suullisesti. Voit pyytää kahden sarakkeen tekoa espanjaksi ja omalla kielelläsi tai tuoda valitsemasi tulkin, joka myös allekirjoittaa.
• Tuo siirto- tai pankkishekkitiedot, yhteisövelkatodistus, IBI-kuitti ja 3 prosentin järjestely, jos myyjä on ulkomailla asuva.

‍

Allekirjoituksen jälkeen: ensimmäinen kuukausi ja vuosittaiset velvoitteet

• Maksaa ITP (tai AJD uudisrakennukselle) edellä mainitun alueellisen määräajan kuluessa, ja malli 211 kuukauden kuluessa, jos myyjä oli ulkomailla asuva.
• Rekisteröi kauppakirja. Ei laillista määräaikaa, mutta rekisteröimättömään asiakirjaan ei voida vedota kolmansia osapuolia vastaan (Ley Hipotecaria, 32 art.). Registro ei kirjoita ennen kuin varainsiirtovero on maksettu ja plusvalía ilmoitettu.
• IBI vuosittain: kunta määrittää kiinteistön verotusarvoon perustuvan verokannan. Kaupunkikiinteistöillä se on 0.4 %–1.10 %, ja joissakin kunnissa peritään lisämaksuja.

Modelo 210 joka vuosi, vaikka et vuokraisikaan. Toinen koti, jota ei sallita, tuottaa laskennallisia tuloja: 2 % kiinteistörekisterin arvosta, tai 1,1 %, jos arvoja tarkistettiin kyseisenä vuonna tai sitä ennen. Vero on 19 %, jos asut toisessa EU- tai Eta-maassa, muuten 24 %. Oleskelu lasketaan, ei kansallisuus: Ranskassa asuva Britannian kansalainen maksaa 19 %.

Sinä arkistoit Seuraavana vuonna: vuoden 2026 laskennallinen tulo ilmoitetaan 1. huhtikuuta ja 31. joulukuuta 2027 välisenä aikana. Kun kiinteistön vuonna 2018 tarkistettu verotusarvo on 100 000 €, laskennallinen tulo on 1 100 € ja vero 19 %:n verokannalla 209 €. Vuokraaminen muuttaa sääntöjä, katso kuinka paljon veroa ulkomailla asuva maksaa Espanjassa, ja loma let tarvitsee Vuokrauksen rekisteröinti. Itse arkistointi verkossa vaatii digitaalinen varmenne tai Cl@ve.

Gestoraz hoitaa hallinnolliset asiat, ei oikeudellista osuutta. Hankimme jokaiselle ostajalle NIE-numeron valtakirjalla ilman matkaasi Espanjaan ja jätämme modelo 210 -ilmoituksen, kun omistat kiinteistön. Sopimuksen tarkistaminen kuuluu asianajajallesi.

‍

Viralliset lähteet

• Ley del Notariado, artiklat 23 ja 24: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1862-4073
• Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026: https://www.hacienda.gob.es/sgfal/financiacionterritorial/autonomica/capitulo-iv-tributacion-autonomica-2026.pdf
• Agencia Tributaria, modelo 211 -ohjeet: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-211-irnr______es-no-residentes-permanente_/instrucciones.html
• Agencia Tributaria, modelo 210 -ilmoituksen määräajat: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-210-irnr______a-no-residentes-permanente_/nota-modificaciones-plazos-presentacion-modelo-210.html
• Consejo General del Notariado, notaarin palkkiot: https://notariado.org/portal/en/what-does-it-cost