Comprar vivienda en España desde el extranjero sigue una secuencia fija: reserva, contrato de arras, comprobaciones, firma ante notario, impuesto de transmisión, Registro de la Propiedad. Esta guía la planifica hacia atrás desde el día en que firmas la escritura, porque esa fecha se fija pronto y hay un trámite, el NIE, que tarda más que todo lo demás.

Está pensada para compradores que viven en los Países Bajos, Alemania, Bélgica, Francia u otro país y compran una segunda residencia en España. Las cifras son valores de 2026 de fuentes oficiales.

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El calendario, contado hacia atrás desde la fecha de la notaría

Marca primero en el calendario la fecha de firma (F). Las semanas de abajo son un modelo de planificación basado en los plazos del NIE que tenemos documentados, no plazos legales.

• F menos 10 a 12 semanas: inicia el NIE de cada comprador. Por poder vía gestoría: 3 a 6 semanas. Consulado español: 6 a 12 semanas. Comisaría en España: 2 a 6 semanas desde la reserva de la cita.
• F menos 8 a 10 semanas: reserva y nota simple.
• F menos 6 a 8 semanas: contrato de arras, con la fecha de firma por escrito.
• F menos 2 a 4 semanas: números NIE en mano, certificado de deudas de la comunidad, recibo del IBI, certificado energético y poder notarial si no vas a viajar.
• F: firma. Si el vendedor no es residente, se retiene el 3 % del precio.
• En el plazo de un mes (dos en Andalucía, 30 días hábiles en Madrid y Murcia): impuesto de transmisión, más el modelo 211 si el vendedor no es residente. Después, inscripción en el Registro.
• Del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente: primer modelo 210, y luego cada año.

La regla práctica: si al firmar las arras no ha empezado ninguna solicitud de NIE, la fecha de firma que figura en ellas es una apuesta.

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Antes de hacer una oferta

Cada comprador necesita su propio NIE. El notario debe hacer constar el número de identificación fiscal de cada compareciente en la escritura (Ley del Notariado, art. 23), y para un extranjero ese número es el NIE. El Registro no inscribe una escritura a la que le falte uno. Una pareja que compra junta necesita dos NIE, aunque solo firme uno de los dos.

El procedimiento está en qué es un número NIE, y los plazos por vía en cuánto tarda la solicitud de un NIE. Para un comprador importan dos cosas. La solicitud exige un documento fechado que te nombre como motivo, y un contrato de reserva firmado cumple esa función. Con menos de seis semanas hasta la firma, la vía realista es el poder, y de julio a septiembre son los meses más lentos.

El pago. No hemos encontrado ninguna norma que exija una cuenta bancaria española para comprar. La escritura debe identificar cómo se pagó el precio, en una transferencia las cuentas de cargo y de abono (Reglamento Notarial, art. 177), así que una transferencia desde tu cuenta neerlandesa o alemana sirve. Negarse a identificar el pago bloquea la inscripción. El efectivo tiene tope cuando compras a un promotor: un comprador sin residencia fiscal en España no puede pagar 10.000 € o más en efectivo. Para el IBI y la comunidad sí querrás una cuenta española: muchos bancos abren una cuenta de no residente antes de tener el NIE, algunos cobrando de 60 a 120 € al año.

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La reserva y el contrato de arras

Antes de la escritura suelen venir dos documentos. Un contrato de reserva retira la vivienda del mercado a cambio de una señal de unos pocos miles de euros, según la práctica del mercado. El contrato de arras es el compromiso real, con una señal que suele rondar el 10 % del precio.

Lo que puedes perder depende del tipo, y el Código Civil solo define uno: las arras penitenciales (art. 1454). El comprador puede desistir perdiendo la señal; el vendedor, devolviéndola duplicada. Las arras confirmatorias y las penales vienen de la jurisprudencia y no dan esa salida. Si quieres el régimen del 1454, el contrato debe decir arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil con esas palabras.

Pide a un abogado independiente que revise las arras, en particular qué pasa si tu NIE no está listo (un comprador neerlandés de nuestros ejemplos condicionó su contrato a obtenerlo en seis semanas), quién paga qué gastos (salvo pacto, el vendedor paga el otorgamiento de la escritura y el comprador la primera copia, Código Civil art. 1455) y, con un vendedor no residente, cómo se retienen el 3 % y la plusvalía.

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Comprobaciones antes de firmar nada vinculante

• Nota simple del Registro de la Propiedad: titular, hipotecas, cargas. Por internet en registradores.org, 9,02 € por finca. Pídela antes de las arras y otra vez antes de firmar.
• Certificado de deudas de la comunidad. Las cuotas impagadas siguen a la vivienda por el año en curso y los tres años naturales anteriores (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). El vendedor debe aportarlo a la escritura salvo que lo dispenses expresamente. No lo dispenses.
• IBI. La vivienda sigue afecta al IBI impagado tras la venta (TRLRHL, art. 64.1). Pide el último recibo pagado.
• Certificado energético. En una compraventa de segunda mano, se adjunta al contrato una copia registrada (RD 390/2021, art. 17.2).
• Referencia catastral. Debe constar en la escritura y figura en el recibo del IBI. Comprueba que corresponde a la vivienda que visitaste.

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Lo que cuesta además del precio

Segunda mano: ITP, el impuesto autonómico de transmisiones. Obra nueva comprada al promotor: 10 % de IVA más AJD (actos jurídicos documentados), salvo en Canarias, donde el IGIC sustituye al IVA. El tipo depende de dónde está la vivienda, no de dónde vives.

Las comunidades autónomas cambian estos tipos cada año. Abajo, los tipos de 2026 para vivienda. Salvo los tramos del AJD de Madrid que verás abajo, los tipos reducidos que puedas ver anunciados están reservados a la vivienda habitual del comprador, así que no se aplican a la segunda residencia de un no residente.

• Comunitat Valenciana: ITP del 9 % para firmas desde el 1 de junio de 2026 (10 % antes), 11 % por encima de 1 millón de €. AJD 1,4 %. Plazo de un mes.
• Andalucía: ITP 7 %. AJD 1,2 %. Plazo de dos meses.
• Illes Balears: ITP por tramos, 8 % hasta 400.000 €, 9 % hasta 600.000 €, 10 % hasta 1 millón de €, 12 % hasta 2 millones de €, 13 % por encima. AJD 1,5 %, 2 % desde 1 millón de €. Plazo de un mes.
• Región de Murcia: ITP 7,75 %. AJD 1,5 %. Plazo de 30 días hábiles.
• Cataluña: ITP por tramos, 10 % hasta 600.000 €, 11 % hasta 900.000 €, 12 % hasta 1,5 millones de €, 13 % por encima. AJD 1,5 %. Plazo de un mes.
• Comunidad de Madrid: ITP 6 %. AJD 0,75 %, o 0,4 % hasta 120.000 € y 0,5 % hasta 180.000 € para un comprador persona física. Plazo de 30 días hábiles.
• Canarias: ITP 6,5 %. Obra nueva: IGIC 7 % más AJD 1 %. Plazo de un mes.

Notaría y Registro cobran por arancel oficial. El arancel notarial data de 1989 y es el mismo en toda España, con un posible descuento del 10 %. Ninguno de los dos publica una cifra total: copias, folios e IVA se suman a la base.

Ejemplo práctico: una pareja de Utrecht que compra en Alicante

Una pareja neerlandesa que vive en Utrecht compra un piso de segunda mano de 250.000 € en Alicante (Comunitat Valenciana) en otoño de 2026.

• ITP al 9 %: 22.500 €, a pagar en el plazo de un mes.
• Notaría: unos 364 € de arancel base, más 21 % de IVA, folios y copias.
• Registro: unos 191 € de arancel base, más IVA.
• NIE: dos solicitudes, cada una con la tasa de 9,84 €, más un poder si lo solicitan desde los Países Bajos.
• Desde 2027: un modelo 210 anual al 19 %, porque viven en la UE.

Algo más de 23.000 € además del precio, antes del IVA de los honorarios y del abogado. Casi todo es impuesto de transmisión.

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Si el vendedor no reside en España

Averígualo antes de las arras. Cuando el vendedor es no residente sin establecimiento permanente en España, el comprador debe retener el 3 % del precio pactado e ingresarlo en la Agencia Tributaria (TRLIRNR, art. 25.2), como pago a cuenta del impuesto del vendedor sobre la ganancia patrimonial.

• Modelo 211, presentado por el comprador en el plazo de un mes desde la transmisión. El vendedor recibe el ejemplar para el transmitente no residente.
• En la práctica, el notario hace retener el 3 % en la firma. Sobre 250.000 €, son 7.500 € que van a Hacienda, no al vendedor.
• Si no lo haces, la vivienda queda afecta al pago de la menor de dos cantidades: el 3 % o el impuesto del vendedor.
• Plusvalía municipal. Normalmente la paga el vendedor. Cuando el vendedor es una persona física no residente, el comprador la debe en su lugar como sustituto (TRLRHL, art. 106.2), así que las arras deben decir cómo se retiene del precio.

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El día de la firma en la notaría

• En persona o con poder. Los consulados españoles otorgan poderes a extranjeros, incluido un poder especial para comprar y para obtener el NIE. En el consulado de París cuesta de 24,06 a 42,09 €. Un poder firmado ante tu notario local necesita apostilla y traducción al español. Países Bajos, Alemania, Bélgica y Francia aplican el Convenio de La Haya sobre la apostilla, y un poder sin apostilla válida se rechaza.
• Identidad. Pasaporte o documento de identidad de la UE, y el NIE de cada comprador.
• Idioma. Un notario que hable tu idioma puede traducir oralmente. Puedes pedir una escritura a doble columna en español y en tu idioma, o llevar un intérprete de tu elección, que también firma.
• Lleva los datos de la transferencia o del cheque bancario, el certificado de deudas de la comunidad, el recibo del IBI y el acuerdo sobre el 3 % si el vendedor no es residente.

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Después de la firma: el primer mes y luego cada año

• Paga el ITP (o el AJD en obra nueva) en el plazo autonómico indicado arriba, y el modelo 211 en el plazo de un mes si el vendedor no era residente.
• Inscribe la escritura. No hay plazo legal, pero una escritura no inscrita no puede oponerse a terceros (Ley Hipotecaria, art. 32). El Registro no inscribe hasta que se paga el impuesto de transmisión y se comunica la plusvalía.
• IBI cada año: el ayuntamiento fija un tipo sobre el valor catastral, del 0,4 % al 1,10 % para inmuebles urbanos, con recargos en algunos municipios.

Modelo 210, cada año, aunque nunca alquiles. Una segunda residencia que no se alquila genera una renta imputada: el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si los valores se revisaron ese año o en los diez anteriores. El impuesto es del 19 % si resides en otro país de la UE o del EEE, y del 24 % en caso contrario. Cuenta la residencia, no la nacionalidad: un británico que vive en Francia paga el 19 %.

Lo presentas al año siguiente: la renta imputada de 2026, entre el 1 de abril y el 31 de diciembre de 2027. Con un valor catastral de 100.000 € revisado en 2018, son 1.100 € de renta imputada y 209 € de impuesto al 19 %. Alquilar cambia las reglas, mira cuánto impuesto paga un no residente en España, y un alquiler turístico necesita el registro de alquiler. Para presentarlo tú mismo por internet necesitas un certificado digital o Cl@ve.

Gestoraz se ocupa de la parte administrativa, no de la jurídica. Obtenemos el NIE de cada comprador por poder, sin que tengas que viajar a España, y presentamos el modelo 210 cuando ya eres propietario. La revisión del contrato queda en manos de tu abogado.

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Fuentes oficiales

• Ley del Notariado, arts. 23 y 24: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1862-4073
• Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026: https://www.hacienda.gob.es/sgfal/financiacionterritorial/autonomica/capitulo-iv-tributacion-autonomica-2026.pdf
• Agencia Tributaria, instrucciones del modelo 211: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-211-irnr______es-no-residentes-permanente_/instrucciones.html
• Agencia Tributaria, plazos de presentación del modelo 210: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-210-irnr______a-no-residentes-permanente_/nota-modificaciones-plazos-presentacion-modelo-210.html
• Consejo General del Notariado, aranceles notariales: https://notariado.org/portal/en/what-does-it-cost