Desde 1 de julho de 2025, todos os imóveis arrendados a curto prazo em Espanha (menos de 30 dias consecutivos) devem possuir um número de registo obrigatório emitido pelo Colegio de Registradores. Esta nova regulamentação abrange todos os proprietários que anunciam no Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia ou diretamente, sejam residentes em Espanha ou estrangeiros, particulares ou empresas. Sem este número, as plataformas passam a recusar anúncios e as sanções para os infratores podem atingir vários milhares de euros.

Este artigo explica exatamente esta nova obrigação, quem tem de pedir o número, como seguir o procedimento passo a passo, quanto custa e como se articula com as obrigações existentes (SES Hospedajes, licença turística regional, declarações fiscais). Detalhamos também as sanções e as armadilhas frequentes para proprietários estrangeiros.

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Porque foi introduzida esta nova obrigação?

O contexto é importante para compreender a lógica da regulamentação.

Uma resposta à pressão turística

As cidades espanholas sob forte pressão turística (Barcelona, Madrid, Sevilha, Palma, Ibiza, Valência, Málaga) conhecem há 10 anos um crescimento explosivo dos arrendamentos de curta duração através de plataformas do tipo Airbnb. Este crescimento gerou: pressão sobre as rendas residenciais, gentrificação dos centros históricos, degradação da experiência local e perda de receitas fiscais para o Estado (arrendamentos não declarados).

Harmonização a nível europeu

A UE tem vindo a promover desde 2023 um regulamento europeu sobre arrendamentos de curta duração (Short-Term Rental Regulation), que exige que os Estados-Membros criem um sistema nacional de registo. Espanha antecipou-se a esta obrigação europeia com o seu próprio sistema, em vigor desde julho de 2025.

Um complemento aos sistemas existentes

O número de registo obrigatório complementa os sistemas já existentes:

• ‍SES Hospedajes: declaração de viajantes ao Ministério do Interior (desde dezembro de 2024). Ver registar-te no SES Hospedajes.
• ‍Licença turística regional: autorização local emitida por cada CCAA (já existia).
• ‍Declarações fiscais: modelo 210 para não residentes (consulta quanto imposto paga um não residente) ou IRPF para residentes.

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Quem tem de pedir o número de registo?

A obrigação é ampla e abrange quase todos os senhorios de curta duração.

Particulares que arrendam ocasionalmente

Se arrendas a tua segunda habitação em Espanha durante as férias, ou até a tua residência principal de forma ocasional, estás abrangido. O limiar é muito baixo: uma única semana por ano é suficiente para dar origem à obrigação.

Empresas de aluguer

Qualquer empresa (SL, SA ou outra) que explore apartamentos em arrendamento de curta duração deve ter um número de registo por imóvel.

Anfitriões de plataformas

Os anfitriões do Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia e de qualquer outra plataforma de arrendamento de curta duração têm de ter o número antes de poderem manter o anúncio ativo. As plataformas verificam-no automaticamente.

Particulares que arrendam a familiares mediante pagamento

Mesmo os arrendamentos a familiares com contrapartida financeira estão abrangidos se a duração for inferior a 30 dias.

Exceções

És não abrangido se:

• Só arrendas a longo prazo (≥ 30 dias).
• É a tua residência principal e permaneces nela durante o arrendamento (arrendamento de quarto com coabitação com o morador: regras específicas).
• Fazes uma troca de casa sem fins comerciais.

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Do que precisas para pedir o número?

Alguns pré-requisitos essenciais antes de começares.

A referência cadastral do imóvel

O referência cadastral é o identificador nacional do teu imóvel. Aparece na tua notificação anual do IBI e também o podes encontrar no portal do Catastro (catastro.minhap.gob.es) introduzindo a morada. Sem a referência cadastral exata, o pedido é rejeitado.

Título de propriedade ou nota simple

Tens de provar que és o proprietário do imóvel. Anexa o escritura pública (escritura notarial do imóvel) ou a recente nota simple do Registro de la Propiedad. Para os inquilinos que subarrendam (caso mais raro), exige-se um acordo do proprietário com autorização explícita para arrendamento de curta duração.

A licença turística regional (se exigida)

Consoante a tua CCAA, um licença turística pode ser necessário antes do pedido nacional. A Catalunha, a Comunidade Valenciana, a Andaluzia e as Baleares têm regras rigorosas. A licença regional tem de ser obtida antes de o pedido do número de registo nacional.

O certificado digital ou Cl@ve

O acesso ao portal do Colegio de Registradores é feito através de um certificado digital ou Cl@ve. Se não tiveres nenhum, pede-o antecipadamente. Consulta o certificado digital e Cl@ve em Espanha.

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Como decorre o processo passo a passo?

Eis o percurso detalhado.

Passo 1: preencher o formulário online

Ligas-te ao Colegio de Registradores portal (sede.registradores.org) com o teu certificado digital. Preenches o modelo SEDE-RP-31 com as seguintes informações:

• ‍Dados pessoais: nome completo, NIF/NIE.
• ‍Referência catastral do imóvel.
• ‍Tipo de oferta (casa inteira, quarto, etc.).
• ‍Número máximo de viajantes.
• ‍URL do anúncio no Airbnb / Booking / outra plataforma.

Passo 2: anexa os documentos em PDF

Carregas os documentos comprovativos:

• Formulário SEDE-RP-31 assinado.
• Escritura do imóvel ou nota simple recente.
• Licenças locais, se exigidas pela tua CCAA.
• Comprovativo de pagamento da tasa.

Passo 3: assinatura digital

Assinas eletronicamente o pedido com o teu certificado digital. A assinatura compromete a tua responsabilidade quanto à exatidão das informações fornecidas.

Passo 4: aguarda a atribuição do número

O número de registo é atribuído no prazo de 2 a 4 semanas da submissão do processo completo. Recebes a notificação por email com o número que deves guardar e incluir em todos os teus anúncios.

Passo 5: inclui o número nos teus anúncios

Desde julho de 2025, todas as plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia) recusam anúncios sem número de registo nacional. Tens de o acrescentar manualmente no perfil de cada anúncio. Se tens vários imóveis, faz isso para cada um.

Passo 6: manter o registo ativo

O número mantém-se válido enquanto apresentares a relatório anual exigido pelo Colegio de Registradores. É uma formalidade simples, mas obrigatória para manter o número.

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Quanto custa o pedido?

O custo é moderado para um passo pontual.

Tasa oficial

A tasa oficial é de €27.05 líquidos por pedido (cada imóvel = um pedido). A este valor acresce VAT de 21%, perfazendo um custo total de €32.73 incl. por imóvel.

Exemplo para um proprietário com vários imóveis

Para um proprietário que explora 3 apartamentos em Valência, no arrendamento turístico:

• 3 × €27.05 líquidos = €81.15 líquidos.
• VAT 21%: €17.04.
• ‍Total: €98.19 incl.

Adiciona o relatório anual (taxas mínimas, ~€5-€10 por imóvel por ano) para manter o registo ativo.

Se delegares numa gestoría

Uma gestoría cobra normalmente €100-€200 pelo primeiro pedido (incluindo a tasa e as verificações). Para proprietários com vários imóveis, são frequentemente oferecidos pacotes reduzidos.

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Como se articula com outras obrigações?

O registo nacional é apenas uma peça de um sistema mais amplo.

Três sistemas paralelos

1. ‍Número nacional de registo (Colegio de Registradores): nova obrigação desde julho de 2025.
2. ‍Licença turística regional (CCAA, câmara municipal): autorização local de funcionamento.
3. ‍SES Hospedajes (Ministério do Interior): declaração de viajantes em tempo real. Consulta registar-te no SES Hospedajes.

Tens de ter os três por ordem para explorares legalmente o teu imóvel como alojamento de curta duração.

Mais obrigações fiscais

Para além das obrigações administrativas, não te esqueças das fiscais:

• ‍IVA sobre arrendamentos de curta duração (exceto algumas exceções residenciais). Para mais detalhes, consulta verifica qual a taxa de VAT aplicável em 2025.
• ‍Modelo 210 trimestralmente se fores proprietário não residente (ver quanto imposto paga um não residente).
• ‍IRPF anualmente, se fores residente fiscal (ver como tornar-se residente fiscal).
• ‍NIF se arrendares através de uma SL (ver pedir NIF em Espanha para empresas estrangeiras).

Mais as restrições locais

Consoante o teu município, aplicam-se regras adicionais: zonamento (algumas cidades proíbem o arrendamento turístico em determinadas zonas), limites por edifício, autorização dos condóminos e restrições de ruído e de utilização.

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Quais são as sanções por incumprimento?

As sanções são estruturadas e dissuasivas.

Para particulares

• ‍Infração leve (esquecimento ocasional, atraso): coima a partir de €300.
• ‍Infração grave (arrendamento sem número, falsas declarações): coima a partir de €300 a vários milhares.

Para empresas

• ‍Infrações: coima de €3,000 a €30,000 consoante a gravidade e o número de imóveis em causa.

Bloqueio na plataforma

Desde julho de 2025, as plataformas são obrigadas a recusar anúncios sem um número de registo válido. Se não tiveres o número, os teus anúncios são automaticamente suspensos, deixando-te sem acesso aos principais canais de distribuição.

Auditoria fiscal automática

A ausência de um número de registo é um sinal de alerta para Agencia Tributaria. Muitos proprietários veem-se então alvo de uma inspeção relativa a 4 anos, com IRNR não declarado ou IRPF reavaliação, além de coimas. O custo total pode exceder largamente €10,000.

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Que armadilhas são comuns para proprietários estrangeiros?

Vários erros repetem-se e custam tempo e dinheiro.

Referência cadastral incorreta

O erro mais frequente: indicar uma referência cadastral errada ou imprecisa. A referência deve corresponder exatamente à da notificação do IBI. Confirma duas vezes.

Sem certificado digital

Sem certificado digital ou Cl@ve, é impossível aceder ao portal. Os proprietários não residentes têm muitas vezes de recorrer a uma procuração e a uma gestoría para obter o certificado. Conta com pelo menos 3-4 semanas.

Esquecer o número nos anúncios

Depois de obteres o número, não te esqueças de o adicionar manualmente em todos os teus anúncios (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.). Sem um número visível, o anúncio é suspenso.

Ignorar a licença local regional

O número nacional não dispensa a licença regional. Se a tua CCAA exigir uma licença (Catalunha, Comunidade Valenciana, Andaluzia, Baleares), tens de a obter antes ou em paralelo.

Esquecer o relatório anual

O registo mantém-se válido enquanto entregares o relatório anual. Muitos proprietários esquecem-se e veem o seu número revogado no ano seguinte.

Subestimar as obrigações fiscais associadas

Ter o número de registo não dispensa de declarar os teus rendimentos de arrendamento à Agencia Tributaria. As duas obrigações são distintas e a administração fiscal cruza as bases de dados.

Confundir o número de registo com a referência cadastral

O número de registo é um novo código único emitido pelo Colegio de Registradores. É diferente da referência cadastral do imóvel. Não confundas os dois nos teus anúncios.

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Por onde começar o registo do teu alojamento turístico

O registo obrigatório de arrendamentos em Espanha a partir de julho de 2025 é uma nova realidade inevitável para quem quer continuar a explorar o seu imóvel em regime de curta duração. A regra prática: lança o pedido assim que ponderares o arrendamento, antecipa o certificado digital ou Cl@ve, verifica a tua licença turística regional e guarda registo escrito de todos os passos para poderes justificar em caso de inspeção.

O custo é moderado (~€30 por imóvel) e o procedimento demora 2-4 semanas. Em conjunto com o SES Hospedajes e a licença regional, enquadra agora a atividade de arrendamento de curta duração em Espanha. É melhor ter tudo em ordem desde o início do que sofrer a suspensão de um anúncio ou uma multa que ultrapassará largamente as taxas de registo.

Estás a preparar um arrendamento turístico ou queres regularizar um imóvel que já está arrendado? Na gestoraz, podemos tratar de todos os passos em paralelo (certificado digital, licença regional, número nacional, registo no SES Hospedajes) e aconselhar-te sobre as obrigações fiscais associadas (modelo 210 trimestral, declaração de rendas).

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Fontes oficiais

• ‍Sede del Colegio de Registradores, sede.registradores.org: portal oficial para o número de registo nacional.
• ‍Real Decreto 1312/2024 (BOE), boe.es: decreto que institui o número de registo obrigatório para arrendamentos de curta duração.
• ‍Sede del Ministerio del Interior, SES Hospedajes, sede.mir.gob.es: declaração de viajantes.
• ‍Catastro Inmobiliario, catastro.minhap.gob.es: consulta da referência cadastral.
• ‍Regulamento (EU) 2024/1028 relativo ao arrendamento de curta-duração, eur-lex.europa.eu: enquadramento europeu de registo.
• ‍FNMT, sede.fnmt.gob.es: pedido de certificado digital.
• ‍Cl@ve, clave.gob.es: alternativa ao certificado digital.