Heinäkuun 1. päivästä 2025 lähtien jokaisella Espanjassa lyhytaikaisesti eli alle 30 peräkkäiseksi päiväksi vuokrattavalla kiinteistöllä on oltava Colegio de Registradoresin myöntämä pakollinen rekisteröintinumero. Uusi sääntely koskee kaikkia Airbnb:ssä, Bookingissa, Vrbossa, Rentaliassa tai suoraan ilmoittavia omistajia: Espanjassa asuvia ja ulkomaalaisia sekä yksityishenkilöitä ja yrityksiä. Ilman numeroa alustat kieltäytyvät nyt julkaisemasta ilmoituksia, ja rikkomuksista määrättävät seuraamukset voivat nousta useisiin tuhansiin euroihin.

Tässä artikkelissa selitetään tarkalleen tämä uusi velvoite, jonka on pyydettävä numero, miten menettelyä noudatetaan askel askeleelta, kuinka paljon se maksaa ja miten se sopii olemassa oleviin velvoitteisiin (SES Hospedajes, alueellinen matkailulupa, verotuotot). Kerromme myös yksityiskohtaisesti ulkomaisille omistajille langetetuista seuraamuksista ja toistuvista sudenkuopista.

‍

Miksi uusi velvollisuus otettiin käyttöön?

Konteksti on tärkeä sääntelylogiikan ymmärtämiseksi.

Vastaus turistien painostukseen

Espanjan kaupungit kovan turistijännityksen alla (Barcelona, Madrid, Sevilla, Palma, Ibiza, Valencia, Málaga) ovat tunteneet 10 vuoden räjähdysmäisen kasvun lyhytaikaisissa vuokrakohteissa Airbnb-tyyppisten alustojen kautta. Tämä kasvu on syntynyt: paineet asuntojen vuokriin, historiallisten keskusten gentrifikaatio, paikallisen kokemuksen heikkeneminen ja valtion verotappiot (ilmoittamattomat vuokrat).

Euroopan tason yhdenmukaistaminen

EU on ajanut vuodesta 2023 lähtien lyhytaikaisia vuokria koskevaa eurooppalaista asetusta (lyhytaikainen vuokrausasetus), jossa edellytetään, että jäsenvaltiot ottavat käyttöön kansallisen rekisteröintijärjestelmän. Espanja on ennakoinut tätä eurooppalaista velvoitetta omalla järjestelmällään, joka on ollut voimassa heinäkuusta 2025 lähtien.

Täydennys olemassa oleviin järjestelmiin

Pakollinen rekisterinumero täydentää jo käytössä olevia järjestelmiä:

• ‍SES Hospedajes: matkustajan ilmoitus sisäministeriölle (joulukuusta 2024 alkaen). Katso Rekisteröidy SES Hospedajesiin.
• ‍Alueellinen matkailulupa: kunkin CCAA:n myöntämä paikallinen lupa (jo olemassa).
• ‍Verotuotot: modelo 210 ulkomailla asuville (ks. kuinka paljon veroa ulkomailla asuva maksaa) tai IRPF asukkaille.

‍

Kenen on haettava rekisteröintinumeroa?

Velvoite on laaja ja koskee lähes jokaista lyhytaikaista vuokranantajaa.

Satunnaisesti vuokraavat henkilöt

Jos vuokraat toisen kotisi Espanjassa lomien aikana, tai jopa pääasuntosi satunnaisesti, olet huolissasi. Kynnys on hyvin matala: Yhden viikon vuodessa Se riittää laukaisemaan velvollisuuden.

Vuokrayhtiöt

Lyhytaikaisessa vuokrauksessa asuntoja ylläpitävällä yrityksellä (SL, SA tai muu) on oltava kiinteistökohtainen rekisterinumero.

Alustan isännät

Airbnb:n, Bookingin, Vrbon, Rentalian majoittajien ja minkä tahansa muun lyhytaikaisen vuokra-alustan tulee olla numero, ennen kuin ne voivat pitää listauksensa aktiivisena. Alustat tarkistavat automaattisesti.

Henkilöt, jotka vuokraavat sukulaisille maksua vastaan

Jopa vuokrat omaisille, joilla on taloudellinen vastine, ovat kyseessä, jos kesto on alle 30 päivää.

Poikkeukset

Sinä olet ei koske jos:

• Vuokraat vain pitkäaikaisesti (vähintään 30 päivää).
• Se on pääasiallinen asuinpaikkasi, etkä poistu vuokrauksen aikana (asuintyyppihuone asukkaan kanssa: erityiset säännöt).
• Teet ei-kaupallisen kodinvaihdon.

‍

Mitä tarvitset numeron hakemiseen?

Muutama olennainen edellytys ennen laukaisua.

Kiinteistön maantieteellinen viite

maarekisteriviittaus on omaisuutesi kansallinen tunniste. Se näkyy vuosittaisessa IBI-ilmoituksessasi ja löydät sen myös Catastro-portaalista (catastro.minhap.gob.es) syöttämällä osoitteen. Ilman tarkkaa maarekisteriviittausta pyyntö hylätään.

Title deed tai nota yksinkertainen

Sinun on todistettava, että olet kiinteistön omistaja. Liitä escritura pública (omaisuuden notariaattikirja) tai äskettäin nota yksinkertainen Registro de la Propiedadista. Vuokralaisille, jotka alivuokraavat (harvinainen tapaus), tarvitaan omistajan sopimus, jossa on nimenomainen lyhytaikainen vuokra-lupa.

Alueellinen turistilupa (tarvittaessa)

CCAA:sta riippuen paikallinen turistilupa voi olla tarpeen ennen kansallista pyyntöä. Katalonia, Valencian yhteisö, Andalusia, Baleaarit on tiukat säännöt. Aluelupa on hankittava ennen kansallinen rekisterinumeropyyntö.

Digitaalinen varmenne tai Cl@ve

Pääsy Colegio de Registradores -portaaliin on digitaalinen varmenne tai Cl@ve. Jos sinulla ei ole sellaista, pyydä sitä ylävirtaan. Katso digitaalinen sertifikaatti ja Cl@ve Espanjassa.

‍

Miten menettely etenee vaihe vaiheelta?

Tässä on yksityiskohtainen tie.

Vaihe 1: Täytä online-lomake

Sinä yhdistät Colegio de Registradores portaali (sede.registradores.org) digitaalisella varmenteella. Sinä täytät modelo SEDE-RP-31 seuraavat tiedot:

• ‍Henkilötiedot: koko nimi, NIF/NIE.
• ‍Kaakaoviittaus Omaisuudesta.
• ‍Tarjouksen tyyppi (Koko koti, huone jne.)
• ‍Matkustajien enimmäismäärä.
• ‍Listauksen URL Airbnb / Varaus / muu alusta.

Vaihe 2: Liitä asiakirjat PDF-muotoon

Lataat liiteasiakirjoja:

• Allekirjoitettu SEDE-RP-31-lomake.
• Omaisuusteko tai viimeaikainen nota yksinkertainen.
• Paikalliset lisenssit, jos CCAA sitä vaatii.
• Todistus tasan maksamisesta.

Vaihe 3: digitaalinen allekirjoitus

Allekirjoitat pyynnön sähköisesti digitaalisella varmenteellasi. Allekirjoitus sitouttaa sinut vastuuseen annettujen tietojen oikeellisuudesta.

Vaihe 4: odota numeron jakamista

rekisterinumero Se on jaettu sisällä 2–4 viikkoa täydellisestä arkistoinnista. Saat ilmoituksen sähköpostitse, jossa on säilytettävä numero ja joka on sisällytettävä kaikkiin ilmoituksiisi.

Vaihe 5: integroi numero listauksiin

Heinäkuusta 2025 lähtien kaikki alustat (Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia) kieltäytyä listauksista ilman kansallista rekisterinumeroa. Sinun on lisättävä se manuaalisesti kunkin listauksen profiiliin. Jos sinulla on useita kiinteistöjä, tee se jokaiselle.

Vaihe 6: Pidä rekisteröinti aktiivisena

Numero pysyy voimassa niin kauan kuin arkistoit vuosikertomus Colegio de Registradores'n vaatimia. Numeron säilyttäminen on yksinkertainen mutta pakollinen muodollisuus.

‍

Mitä hakeminen maksaa?

Kustannukset ovat maltillisia kertaluonteiseen vaiheeseen.

Virallinen tasa

Virallinen tasa on 27,05 € netto hakemusta kohti (yksi kiinteistö = yksi hakemus). Lisäksi maksetaan 21% arvonlisäveroa, joten kokonaiskustannus on 32,73 € sis. Omaisuutta kohden.

Esimerkki omistajalle, jolla on useita kiinteistöjä

Omistajalle, joka toimii 3 huoneistoa Valenciassa turistivuokrauksessa:

• 3 × 27,05 € netto = 81,15 € netto.
• Alv 21%: 17,04 €.
• ‍Yhteensä: 98,19 € inc.

Lisää vuosikertomus (vähäiset maksut, noin 5–10 € kiinteistöä kohti vuodessa), jotta rekisteröinti pysyy voimassa.

Jos delegoit gestoríalle

gestoría veloittaa tyypillisesti 100–200 € ensimmäisestä pyynnöstä (mukaan lukien tasa ja shekit). Omistajille, joilla on useita kiinteistöjä, tarjotaan usein alennettuja paketteja.

‍

Miten rekisteröinti liittyy muihin velvoitteisiin?

Kansallinen rekisteröinti on vain yksi tiili laajemmassa järjestelmässä.

Kolme rinnakkaista järjestelmää

1. ‍Kansallinen rekisterinumero (Colegio de Registradores): uusi velvoite heinäkuusta 2025 lähtien.
2. ‍Alueellinen matkailulupa (CCAA, kaupungintalo): paikallinen toimintalupa.
3. ‍SES Hospedajes (Sisäasiainministeriö): Reaaliaikainen matkustajailmoitus. Katso Rekisteröidy SES Hospedajesiin.

Sinulla täytyy olla Kaikki kolme järjestyksessä harjoittaa laillisesti omaisuuttaan lyhytaikaisena vuokrauksena.

Plus finanssipoliittiset velvoitteet

Hallinnollisten velvoitteiden lisäksi älä unohda verotukseen liittyviä:

• ‍IVA lyhytaikaisesta vuokrauksesta (lukuun ottamatta joitakin asuinalueita koskevia poikkeuksia). Yksityiskohdista katso tarkistaa, mitä arvonlisäverokantaa sovelletaan vuonna 2025.
• ‍Modelo 210 neljännesvuosittain, jos olet ulkomainen omistaja (ks. kuinka paljon veroa ulkomailla asuva maksaa).
• ‍IRPF vuosittain, jos asut verotuksellisesti Espanjassa (katso miten verotuksellinen asuinpaikka määräytyy).
• ‍NIF jos vuokraat kautta SL (ks. hakea NIF:ää Espanjassa ulkomaisille yrityksille).

Plus paikallisia rajoitteita

Kuntakohtaisesti sovelletaan lisäsääntöjä: kaavoitus (jotkut kaupungit kieltävät matkailuvuokrat tietyillä kaupunginosilla), rakennuskohtaiset kiintiöt, yhteisomistajien luvat, melu- ja käyttörajoitukset.

‍

Mitä seuraamuksia laiminlyönnistä aiheutuu?

Seuraamukset ovat jäsenneltyjä ja varoittavia.

Yksilöille

• ‍Kevyt rikkomus (satunnainen unohtaminen, viive): hieno €300.
• ‍Vakava rikkomus (vuokraus ilman numeroa, vääriä ilmoituksia): sakon 300 eurosta useisiin tuhansiin.

Yrityksille

• ‍Rikkomukset: sakot 3 000–30 000 € riippuen kyseisten kiinteistöjen vakavuudesta ja lukumäärästä.

Laiturin sulku

Heinäkuusta 2025 alkaen alustojen on kieltäydyttävä listauksista ilman voimassa olevaa rekisterinumeroa. Jos sinulla ei ole numeroa, listauksesi keskeytetään automaattisesti, mikä katkaisee sinut pääjakelukanavista.

Automaattinen verotarkastus

Rekisterinumeron puuttuminen on merkki, joka varoittaa Agencia Tributaria. Monet omistajat joutuvat tämän jälkeen 4 vuotta kattavaan verotarkastukseen, jossa ilmoittamattomat IRNR- tai IRPF-verot määrätään oikaistuina ja niihin lisätään seuraamuksia. Kokonaiskustannukset voivat ylittää selvästi €10,000.

‍

Mitkä ovat ulkomaisten omistajien yleiset sudenkuopat?

Useat virheet toistuvat ja maksavat aikaa ja rahaa.

Virheellinen maantieteellinen viite

Yleisin virhe: osoittaa väärän tai epätarkan maarekisteriviittauksen. Viitteen on vastattava täsmälleen IBI:n ilmoituksen viitettä. Tarkistakaa kahdesti.

Ei digitaalista varmennetta

Ilman digitaalista varmennetta tai Cl@vea pääsy portaaliin on mahdotonta. Ulkomailla asuvien omistajien on usein käytävä läpi valtakirja ja gestoría saadakseen todistuksensa. Ennakoi vähintään 3-4 viikkoa.

Numeron unohtaminen listauksissa

Kun numero on saatu, älä unohda lisätä sitä manuaalisesti kaikki listat (Airbnb, Varaus, Vrbo, jne.). Ilman näytettyä numeroa listaus on keskeytetty.

Alueellisen paikallislisenssin ohittaminen

Valtakunnallinen numero ei vapauta alueellisesta toimiluvasta. Jos CCAA vaatii lisenssin (Catalonia, Valencian yhteisö, Andalusia, Baleaarit), sinun on hankittava se ennen tai rinnakkain.

Vuosikertomuksen unohtaminen

Rekisteröinti on voimassa niin kauan kuin toimitat vuosikertomuksen. Monet omistajat unohtavat sen ja näkevät numeronsa peruuntuneen seuraavana vuonna.

Tähän liittyvien verovelvoitteiden aliarviointi

Rekisterinumeron pitäminen ei vapauta ilmoittamasta vuokratuloja Agencia Tributaria. Nämä kaksi velvollisuutta ovat erilliset, ja verovirasto ristiinviittaa perusteet.

Sekava rekisterinumero ja maantieteellinen viite

Rekisterinumero on Colegio de Registradores'n myöntämä uusi yksilöllinen koodi. Se eroaa kiinteistön maarekisteristä. Älä sekoita näitä kahta listaasi.

‍

Mistä aloittaa matkailuvuokrauksen rekisteröinti?

pakollinen vuokrarekisteröinti Espanjassa heinäkuusta 2025 alkaen on uusi väistämätön todellisuus niille, jotka haluavat jatkaa kiinteistönsä toimintaa lyhyellä aikavälillä. Käytännön sääntö: käynnistä pyyntö heti, kun harkitset vuokrausta, ennakoi digitaalinen sertifikaatti tai Cl@ve, tarkista alueellinen turistilupasi ja pidä kirjaa kaikista vaiheista, jotta voit perustella tilintarkastuksen.

Kustannus on kohtuullinen, noin 30 € kiinteistöltä, ja menettely kestää 2–4 viikkoa. Rekisteröinti muodostaa yhdessä SES Hospedajesin ja alueellisen luvan kanssa Espanjan lyhytaikaisen vuokraustoiminnan perustan. Velvoitteet kannattaa hoitaa alusta asti, jotta vältät ilmoituksen keskeyttämisen tai rekisteröintimaksut moninkertaisesti ylittävän sakon.

Valmisteletko matkailuvuokraa tai haluatko laillistaa jo vuokratun kiinteistön? Gestorazissa voimme hallita kaikkia rinnakkaisia vaiheita (digitaalinen sertifikaatti, alueellinen lisenssi, kansallinen numero, SES Hospedajes -rekisteröinti) ja neuvoa sinua niihin liittyvistä verovelvoitteista (neljännesvuosimallio 210, vuokrailmoitus).

‍

Viralliset lähteet

• ‍Sede del Colegio de Registradores, sede.registradores.org (englanniksi): kansallisen rekisterinumeron virallinen portaali.
• ‍Todellinen decreto 1312/2024 (BOE), boe.es: asetus pakollisen lyhytaikaisen vuokran rekisteröintinumeron asettamisesta.
• ‍Sede del Ministerio del Interior, SES Hospedajes (englanniksi), sede.mir.gob.es: matkustajan ilmoitus.
• ‍Catastro Inmobiliario (englanniksi), katastro.minhap.gob.es: maantieteellinen referenssikonsultaatio.
• ‍Asetus (EU) 2024/1028 lyhytaikaisista vuokrista, eur-lex.europa.eu: Eurooppalainen rekisteröintikehys.
• ‍FNMT, sede.fnmt.gob.es: digitaalinen varmennepyyntö.
• ‍Cl@ve, clave.gob.es: vaihtoehto digitaaliselle sertifikaatille.