Sedan 1 juli 2025, måste varje fastighet som hyrs kortsiktigt i Spanien (mindre än 30 dagar i följd) innehålla en obligatoriskt registreringsnummer utfärdat av Colegio de Registradores. Denna nya förordning gäller alla ägare som annonserar på Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia eller direkt, oavsett om det är spanska bosatta eller utlänningar, privatpersoner eller företag. Utan detta nummer vägrar plattformar nu listor och sanktioner för lagöverträdare kan nå flera tusen euro.

Den här artikeln förklarar exakt denna nya skyldighet, vem som måste begära numret, hur man följer proceduren steg för steg, hur mycket det kostar och hur det passar med befintliga skyldigheter (SES Hospedajes, regionala turistlicenser, skattedeklarationer). Vi beskriver också sanktioner och ofta förekommande fallgropar för utländska ägare.

‍

Varför har denna nya skyldighet införts?

Sammanhanget är viktigt för att förstå den reglerande logiken.

Ett svar på turisttrycket

Spanska städer under hård turistspänning (Barcelona, Madrid, Sevilla, Palma, Ibiza, Valencia, Málaga) har känt för 10 år explosiv tillväxt av korttidsuthyrning via plattformar av Airbnb-typ. Denna tillväxt har genererat: press på bostadshyror, gentrifiering av historiska centra, försämring av lokala erfarenheter och skattebortfall för staten (odeklarerade hyror).

Harmonisering på europeisk nivå

EU har sedan 2023 drivit på för en europeisk förordning om korttidsuthyrning (Short-Term Rental Regulation) som kräver att medlemsstaterna inför ett nationellt registreringssystem. Spanien har förutsett denna europeiska skyldighet med ett eget system som är i kraft sedan juli 2025.

Ett komplement till befintliga system

Det obligatoriska registreringsnumret kompletterar redan befintliga system:

• ‍SES Hospedajes: resenärdeklaration till inrikesministeriet (sedan december 2024). Se registrera dig på SES Hospedajes.
• ‍Regionalt turistkort: lokal auktorisation utfärdad av varje CCAA (finns redan).
• ‍Skattemässig avkastning: modell 210 för icke-invånare (se hur mycket skatt en utlänning betalar) eller IRPF för invånare.

‍

Vem måste begära registreringsnumret?

Skyldigheten är bred och berör nästan varje korttidshyresvärd.

Individer som hyr ibland

Om du hyr ditt andra hem i Spanien under semestern, eller till och med din huvudsakliga bostad ibland, är du orolig. Tröskeln är mycket låg: en enda vecka om året är tillräckligt för att utlösa skyldigheten.

Uthyrningsföretag

Alla företag (SL, SA eller annat) som driver lägenheter i korttidsuthyrning måste ha ett registreringsnummer per fastighet.

Plattformsvärdar

Airbnb-, Booking-, Vrbo-, Rentalia-värdar och alla andra plattformar för korttidsuthyrning måste ha numret innan de kan hålla sin annons aktiv. Plattformar verifieras automatiskt.

Privatpersoner som hyr ut till anhöriga mot betalning

Även uthyrning till släktingar med ekonomisk motsvarighet är oroad om varaktigheten är under 30 dagar.

Undantag

Det är du inte bekymrad om:

• Du hyr endast långsiktigt (≥ 30 dagar).
• Det är din huvudsakliga bostad och du lämnar inte under uthyrningen (sambotyp rum med invånaren: särskilda regler).
• Du gör ett icke-kommersiellt bostadsbyte.

‍

Vad behöver du för att begära numret?

Några viktiga förutsättningar innan lansering.

Fastighetens matrikelhänvisning

Den matrikelhänvisning är den nationella identifieraren för din egendom. Det visas på ditt årliga IBI-meddelande och du kan också hitta det på Catastro-portalen (catastro.minhap.gob.es) genom att ange adressen. Utan den exakta matrikelhänvisningen avslås begäran.

Lagfart eller not simple

Du måste bevisa att du är ägare till fastigheten. Fäst escritura publik (notariatshandling) eller den senaste inte enkelt från Registro de la Propiedad. För hyresgäster som hyr ut i andra hand (sällsynta fall) behövs ett ägaravtal med uttryckligt korttidsuthyrningsbemyndigande.

Den regionala turistlicensen (vid behov)

Beroende på din CCAA, en lokal turistlicens kan behövas innan den nationella begäran. Katalonien, Valencia, Andalusien, Balearerna har strikta regler. Den regionala licensen måste erhållas innan begäran om folkbokföring.

Det digitala certifikatet eller Cl@ve

Tillgång till Colegio de Registradores-portalen sker via en digitalt certifikat eller Cl@ve. Om du inte har en, begär den uppströms. Se det digitala certifikatet och Cl@ve i Spanien.

‍

Hur utvecklas proceduren steg för steg?

Här är den detaljerade vägen.

Steg 1: fyll i onlineformuläret

Du ansluter till Colegio de Registradores portal (sede.registradores.org) med ditt digitala certifikat. Du fyller modell SEDE-RP-31 med följande information:

• ‍Personuppgifter: fullständigt namn, NIF/NIE.
• ‍Matrikelhänvisning av fastigheten.
• ‍Typ av erbjudande (hela hemmet, rummet etc.).
• ‍Maximalt antal resenärer.
• ‍Lista URL på Airbnb / Bokning / annan plattform.

Steg 2: bifoga dokument i PDF

Du laddar upp stödjande dokument:

• Signerad SEDE-RP-31 blankett.
• Fastighetshandling eller nyligen inte enkel.
• Lokala licenser om det krävs av din CCAA.
• Bevis på betalning av tasan.

Steg 3: digital signatur

Du undertecknar begäran elektroniskt med ditt digitala certifikat. Signaturen åtar sig ditt ansvar för riktigheten av den information som tillhandahålls.

Steg 4: vänta på nummertilldelningen

Den registreringsnummer tilldelas inom 2 till 4 veckor av den fullständiga filinlämningen. Du får meddelandet via e-post med numret som du ska behålla och inkludera i alla dina listor.

Steg 5: integrera numret i dina listor

Sedan juli 2025, alla plattformar (Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia) vägrar listor utan ett nationellt registreringsnummer. Du måste lägga till det manuellt i profilen för varje annons. Om du har flera fastigheter, gör det för varje.

Steg 6: håll registreringen aktiv

Numret förblir giltigt så länge du arkiverar årsredovisning krävs av Colegio de Registradores. Det är en enkel men obligatorisk formalitet att behålla numret.

‍

Hur mycket kostar förfrågan?

Kostnaden är måttlig för ett engångssteg.

Officiell tasa

Den officiella tasan är €27.05 netto per begäran (varje egenskap = en begäran). Till detta tillkommer moms på 21%, alltså en total kostnad på €32.73 inkl. per fastighet.

Exempel för en ägare med flera fastigheter

För en ägare som driver 3 lägenheter i Valencia i turistuthyrning:

• 3 × €27.05 netto = €81.15 netto.
• moms 21%: €17.04.
• ‍Totalt: €98.19 inkl.

Lägg till årsredovisning (minimala avgifter, ~€5-€10 per fastighet och år) för att hålla registreringen aktiv.

Om du delegerar till en gestoría

En gestoría kommer vanligtvis att debitera €100-€200 för den första begäran (inklusive tasa och checkar). För ägare med flera fastigheter erbjuds ofta reducerade paket.

‍

Hur hänger det ihop med andra skyldigheter?

Nationell registrering är bara en sten i ett vidare system.

Tre parallella system

1. ‍Folkbokföringsnummer (Colegio de Registradores): ny skyldighet sedan juli 2025.
2. ‍Regionalt turistkort (CCAA, stadshus): lokalt drifttillstånd.
3. ‍SES Hospedajes (Inrikesministeriet): resenärdeklaration i realtid. Se registrera dig på SES Hospedajes.

Du måste ha alla tre i ordning att lagligt driva din fastighet som en korttidsuthyrning.

Plus skatteförpliktelser

Utöver administrativa skyldigheter, glöm inte de skattemässiga:

• ‍IVA på korttidsuthyrning (förutom vissa bostadsundantag). För detaljer se kontrollera vilken momssats som gäller i 2025.
• ‍Modell 210 kvartalsvis om du är en utländsk ägare (se hur mycket skatt en utlänning betalar).
• ‍IRPF årligen om du är skattemässigt bosatt (se hur man blir skattemässigt bosatt).
• ‍NIF om du hyr via en SL (se ansöka om NIF i Spanien för utländska företag).

Plus lokala begränsningar

Beroende på din kommun gäller ytterligare regler: zonindelning (vissa städer förbjuder turistuthyrning i vissa stadsdelar), kvoter per byggnad, delägares tillstånd, buller och användningsbegränsningar.

‍

Vilka är sanktionerna för bristande efterlevnad?

Sanktionerna är strukturerade och avskräckande.

För privatpersoner

• ‍Lätt intrång (tillfälligt glömma, försena): böter från €300.
• ‍Allvarlig intrång (uthyrning utan nummer, falska deklarationer): böter fr.o.m €300 till flera tusen.

För företag

• ‍Överträdelser: böter av €3,000 till €30,000 beroende på svårighetsgrad och antal berörda fastigheter.

Plattformsblockering

Sedan juli är 2025, plattformar skyldiga att neka listor utan ett giltigt registreringsnummer. Om du inte har numret stängs dina listor automatiskt av, vilket gör att du blir avstängd från de viktigaste distributionskanalerna.

Automatisk skatterevision

Frånvaron av ett registreringsnummer är en signal som varnar Agencia Tributaria. Många ägare befinner sig sedan reviderade under 4 år med odeklarerad IRNR eller IRPF omvärdering, plus straffavgifter. Den totala kostnaden kan i stort sett överstiga €10,000.

‍

Vilka fallgropar är vanliga för utländska ägare?

Flera misstag återkommer och kostar tid och pengar.

Felaktig matrikelhänvisning

Det vanligaste felet: indikerar en felaktig eller oprecis matrikelhänvisning. Referensen måste överensstämma exakt med den i IBI-meddelandet. Kontrollera två gånger.

Inget digitalt certifikat

Utan ett digitalt certifikat eller Cl@ve är tillgång till portalen omöjlig. Utländska ägare måste ofta gå igenom en fullmakt och en gestoría för att få sitt certifikat. Räkna med minst 3-4 veckor.

Glömde numret i listorna

När numret har erhållits, glöm inte att lägga till det manuellt alla dina annonser (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.). Utan ett visat nummer är listningen avstängd.

Hoppa över den regionala lokala licensen

Nationellt nummer är inte undantaget från det regionala tillståndet. Om din CCAA kräver en licens (Katalonien, Valencia, Andalusien, Balearerna) måste du skaffa den före eller parallellt.

Glömde årsredovisningen

Registreringen gäller så länge du lämnar in årsredovisningen. Många ägare glömmer det och ser deras nummer återkallas året efter.

Underskattning av tillhörande skatteförpliktelser

Att inneha registreringsnumret fritar inte från att deklarera dina hyresintäkter till Agencia Tributaria. De två skyldigheterna är åtskilda och skattekontoret korshänvisar till grunderna.

Förvirrande registreringsnummer och matrikelreferens

Registreringsnumret är en ny unik kod utfärdad av Colegio de Registradores. Det skiljer sig från fastighetens matrikelhänvisning. Blanda inte ihop de två i dina listor.

‍

Var ska du börja med din registrering av turistuthyrning

Den obligatorisk hyresregistrering i Spanien från juli 2025 är en ny oundviklig verklighet för den som vill fortsätta driva sin fastighet på kort sikt. Den praktiska regeln: starta förfrågan så snart du överväger uthyrningen, förutse det digitala certifikatet eller Cl@ve, kontrollera ditt regionala turistlicens och håll skriftlig reda på alla steg för att kunna motivera vid revision.

Kostnaden är måttlig (~€ 30 per fastighet) och proceduren tar 2-4 veckor. I kombination med SES Hospedajes och den regionala licensen strukturerar den nu korttidsuthyrningsverksamheten i Spanien. Bättre att ha ordning på det från början än att drabbas av noteringsavstängning eller böter som till stor del kommer att överstiga registreringsavgifterna.

Förbereder du en turistuthyrning eller vill reglera en redan uthyrd fastighet? På gestoraz kan vi hantera alla steg parallellt (digitalt certifikat, regional licens, nationellt nummer, SES Hospedajes-registrering) och ge dig råd om tillhörande skatteplikter (kvartalsvis modell 210, hyresdeklaration).

‍

Officiella källor

• ‍Sede del Colegio de Registradores, sede.registradores.org: officiell portal för det nationella registreringsnumret.
• ‍Real Decreto 1312/2024 (BOE), boe.es: dekret om införande av det obligatoriska registreringsnumret för korttidsuthyrning.
• ‍Sede del Ministerio del Interior, SES Hospedajes, sede.mir.gob.es: resenärdeklaration.
• ‍Catastro Inmobiliario, catastro.minhap.gob.es: matrikelreferenssamråd.
• ‍Förordning (EU) 2024/1028 om korttidsuthyrning, eur-lex.europa.eu: Europeiskt registreringsramverk.
• ‍FNMT, sede.fnmt.gob.es: begäran om digitalt certifikat.
• ‍Cl@ve, clave.gob.es: alternativ till det digitala certifikatet.