Dal 2 dicembre 2024, chiunque affitti un alloggio turistico in Spagna deve registrare i suoi viaggiatori sulla piattaforma SES Hospedajes del Ministero dell'Interno. L'obbligo sostituisce il vecchio sistema Hospederías della Guardia Civil e riguarda proprio tutti: hotel, ostelli, affitti su Airbnb, B&B, campeggi, privati che ogni tanto affittano la seconda casa. Se non ti registri, o se non dichiari i tuoi viaggiatori, rischi sanzioni amministrative pesanti.

Questo articolo spiega che cos'è SES Hospedajes, chi deve registrarsi, quali documenti preparare, come completare la registrazione passo dopo passo dalla sede del Ministero dell'Interno, come automatizzare la dichiarazione dei viaggiatori con le piattaforme specializzate e quali sono le sanzioni se resti fuori regola. Vediamo anche le trappole tipiche degli host stranieri e le pratiche collegate (registro turistico regionale, certificato digitale).

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Che cos'è SES Hospedajes e perché è nato

Prima delle procedure, conviene capire la posta in gioco e il contesto.

Una piattaforma del Ministero dell'Interno

SES Hospedajes è la piattaforma ufficiale del Ministero dell'Interno spagnolo su cui tutti gli host turistici devono registrare ciascun viaggiatore entro 24 ore dal check-in. Sostituisce il vecchio sistema Hospederías della Guardia Civil, in uso fino al 2024.

Gli obiettivi del governo

Lo Stato spagnolo ha diverse ragioni per aver messo in piedi questa piattaforma:

• ‍Controllare gli affitti turistici nelle città sotto forte pressione turistica (Barcellona, Madrid, Siviglia, Palma, Ibiza).
• ‍Facilitare la riscossione delle imposte: l'Agencia Tributaria può incrociare le dichiarazioni fatte su SES Hospedajes con i redditi dichiarati dagli host.
• ‍Consentire i controlli locali sulle regole condominiali e urbanistiche da parte dei Comuni.
• ‍Sicurezza pubblica: tracciare i viaggiatori in caso di indagine o di emergenza.

Il legame con la registrazione obbligatoria degli affitti

Da luglio 2025 gli affitti brevi sotto i 30 giorni devono avere anche un numero di registrazione rilasciato appositamente dal Colegio de Registradores. SES Hospedajes e questo nuovo registro sono complementari. Per i dettagli, vedi la registrazione obbligatoria degli affitti in Spagna da luglio 2025.

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Chi deve registrarsi a SES Hospedajes?

L'obbligo è ampio e riguarda tutti i tipi di alloggio turistico.

Le strutture professionali

Sono coinvolti tutti gli hotel, ostelli, B&B, paradores, ma anche campeggi e glamping, aparthotel e appartamenti turistici, case di campagna e casas rurales e le case affittate per brevi periodi (Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia).

I privati che affittano saltuariamente

Se affitti la seconda casa, o anche solo la tua abitazione principale ogni tanto (durante le vacanze, nei fine settimana), sei obbligato a registrarti a SES Hospedajes per gli affitti sotto i 30 giorni. Basta una settimana all'anno perché l'obbligo scatti.

Le eccezioni

L'obbligo non ti riguarda se:

• Affitti solo a lungo termine (≥ 30 giorni).
• Ospiti dei familiari senza contropartita economica.
• Fai uno scambio di case non commerciale, senza passaggio di denaro.

Il caso particolare delle piattaforme

Le piattaforme (Airbnb, Booking) non si registrano a SES Hospedajes al posto tuo: la responsabilità resta dell'host. Anche se Airbnb sta iniziando a integrare strumenti di supporto alla dichiarazione, l'obbligo di legge resta in capo a chi affitta.

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Quali documenti servono prima della registrazione?

Qualche requisito da sistemare prima di partire.

Il certificato digitale

A SES Hospedajes si accede dalla sede electrónica del Ministero dell'Interno, quindi ti serve un certificato digitale o Cl@ve. Se non hai né l'uno né l'altro, è da lì che si comincia. Per la procedura, vedi il certificato digitale e Cl@ve in Spagna e dove trovare il número de soporte, che è indispensabile per la richiesta alla FNMT.

I dati dell'immobile

• Indirizzo completo (via, numero civico, piano, codice postale, comune).
• ‍Riferimento catastale (lo trovi sulla ricevuta dell'IBI o su catastro.minhap.gob.es).
• Tipo di alloggio (apartamento, casa, hotel, ecc.).
• Numero massimo di viaggiatori, cioè la capienza legale dell'immobile.
• ‍Licenza turistica locale, se la tua CCAA la richiede (Catalogna, Baleari, Comunità Valenciana, Andalusia).

Il NIF di chi affitta

Se sei una persona fisica straniera, il tuo NIF è il NIE (vedi la differenza tra NIE e NIF). Se affitti tramite una SL, vale il NIF della società, quello che inizia con la B. Per capire i NIF societari, vedi come richiedere il NIF in Spagna per le società estere.

Un indirizzo email aggiornato

SES Hospedajes manda le notifiche via email. Controlla che il tuo indirizzo sia aggiornato nel profilo prima di iniziare.

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Come registrarsi a SES Hospedajes passo dopo passo?

Ecco il percorso nel dettaglio.

Passo 1: entrare nel portale

Vai su sede.mir.gob.es (la sede electrónica del Ministero dell'Interno) e apri la sezione "SES Hospedajes". Clicca sulla chiocciola @ accanto alla voce "Acceso al registro de establecimientos y entidades".

Passo 2: autenticazione

Scegli il metodo di autenticazione: certificato digitale (il più affidabile) o Cl@ve PIN/Permanente. Il sistema carica poi il tuo profilo utente.

Passo 3: configurare il profilo

In alto a destra, clicca su "Perfil". Verifica che i dati siano corretti: nome, NIF, indirizzo postale, email (indispensabile per le notifiche), telefono. Clicca su "Aceptar" per confermare.

Passo 4: aprire la registrazione della struttura

Torna alla pagina iniziale e clicca su "Inicio", poi sull'opzione per creare una nuova struttura. Indica il tipo di alloggio (hotel, appartamento turistico, affitto tra privati, ecc.).

Passo 5: compilare i dati della struttura

Inserisci:

• Nome commerciale della struttura, che per un affitto tra privati può essere il tuo nome e cognome.
• NIF/CIF del soggetto responsabile.
• Indirizzo completo, con riferimento catastale.
• Importante: spunta "Envío de comunicaciones por servicio web" per poter trasmettere i viaggiatori in automatico via API, se usi una piattaforma specializzata.

Passo 6: aggiungere le unità di alloggio

Per ogni immobile gestito, utile se hai più appartamenti, inserisci:

• Indirizzo completo.
• Riferimento catastale.
• Tipo di alloggio.
• Capienza massima.
• Numero della licenza turistica regionale, se la tua CCAA la richiede.

Passo 7: verificare e firmare

Rileggi con calma tutti i dati. Una volta confermati, firma elettronicamente con il certificato digitale. La registrazione ha effetto immediato.

Passo 8: impostare la dichiarazione dei viaggiatori

A ogni check-in devi dichiarare il viaggiatore entro 24 ore. Hai due strade:

• Dichiarazione manuale su SES Hospedajes: noiosa se affitti con una certa regolarità.
• ‍Integrazione con una piattaforma specializzata come Hola Huésped, Civitfun, Check-in Scan, Avantio, Smily, Lodgify: queste soluzioni automatizzano la dichiarazione collegandosi a SES Hospedajes via API.

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Quali dati vanno dichiarati per ogni viaggiatore?

A ogni check-in trasmetti entro 24 ore:

L'identità del viaggiatore

• Nome e cognome.
• Numero del documento di identità (passaporto, DNI, NIE).
• Data di nascita.
• Cittadinanza.
• Sesso.

I dettagli del soggiorno

• Data di arrivo (check-in).
• Data di partenza prevista (check-out).
• Indirizzo esatto dell'alloggio.
• Metodo di pagamento usato.

I minori

I minori di 14 anni non vanno dichiarati uno per uno, ma devono comparire nel conteggio dei viaggiatori.

La sicurezza dei dati

SES Hospedajes è conforme al GDPR. I dati sono conservati dal Ministero dell'Interno in un ambiente protetto. Puoi consultare le dichiarazioni passate e correggerle in caso di errore.

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Quali sono le sanzioni se non sei in regola?

Le sanzioni sono fissate dalla Ley Orgánica 4/2015 sulla sicurezza cittadina.

Le sanzioni amministrative

• ‍Infrazione lieve (una dimenticanza isolata, un piccolo ritardo): multa a partire da €600 per ogni infrazione.
• ‍Infrazione grave (mancate dichiarazioni ripetute, dichiarazioni false): multa da €601 a €30,000.
• ‍Infrazione molto grave (rifiuto sistematico, falsificazione, organizzazione): multe che possono superare €30,000.

Le conseguenze fiscali

Non dichiarare su SES Hospedajes può far scattare un controllo dell'Agencia Tributaria sui tuoi redditi da affitto. Diversi host si sono visti rettificare 4 anni di dichiarazioni, con il ricalcolo trimestrale dell'IRNR (modelo 210) più le sanzioni. Per capire gli obblighi fiscali dei proprietari non residenti, vedi quante tasse paga un non residente.

Il blocco degli annunci

Dal 2025 Airbnb, Booking e le altre piattaforme verificano il numero di registrazione nazionale, quello legato alla registrazione obbligatoria di luglio 2025. Senza una registrazione completa, i tuoi annunci possono essere sospesi o rimossi.

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Quali sono gli errori più frequenti?

Alcuni scivoloni tornano sempre, tra chi inizia adesso.

Partire troppo tardi

Molti privati aspettano l'arrivo del primo viaggiatore per registrarsi, e si accorgono dell'obbligo troppo tardi. La registrazione richiede da 1 a 3 giorni, il certificato digitale da 1 a 2 settimane. Mettiti avanti di almeno un mese rispetto al primo affitto.

Non avere il certificato digitale

Senza certificato digitale o Cl@ve non si entra in SES Hospedajes. Richiedi il certificato in parallelo all'iscrizione al registro turistico.

Sbagliare il riferimento catastale

Il riferimento catastale è obbligatorio e deve coincidere esattamente con quello della ricevuta dell'IBI. Un errore fa scattare un rifiuto automatico. Nel dubbio, controlla su catastro.minhap.gob.es.

Dimenticare la casella "Envío de comunicaciones por servicio web"

È l'opzione che permette di collegare in automatico una piattaforma esterna (Hola Huésped, Civitfun, Avantio) a SES Hospedajes. Senza quella spunta devi dichiarare a mano ogni viaggiatore, e la cosa diventa presto ingestibile.

Non automatizzare quando gli immobili sono più di uno

Se gestisci 2 o più immobili, automatizzare con una piattaforma specializzata è quasi indispensabile. Metti in conto da €10 a €20 al mese per immobile con una soluzione come Hola Huésped, e ti risparmi ore di dichiarazioni manuali.

Dimenticare il numero di registrazione del nuovo obbligo

SES Hospedajes non sostituisce il numero di registrazione obbligatorio introdotto a luglio 2025. Sono due registri complementari. Per la procedura del nuovo registro, vedi la registrazione obbligatoria degli affitti.

Confondere la licenza turistica regionale con SES Hospedajes

La tua CCAA (Catalogna, Comunità Valenciana, Andalusia, Baleari) richiede una licenza turistica specifica per gli affitti brevi. È un titolo distinto da SES Hospedajes. Senza licenza regionale + registrazione a SES Hospedajes + numero di registrazione nazionale non sei in regola.

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Da dove partire con SES Hospedajes

La registrazione a SES Hospedajes in Spagna è obbligatoria per chiunque affitti a turisti da dicembre 2024, dentro un quadro normativo che dal 2025 si è stretto ancora. La regola pratica: avvia la registrazione in parallelo alla richiesta della licenza turistica regionale e del numero di registrazione nazionale, automatizza la dichiarazione dei viaggiatori se hai più immobili o affitti spesso, e tieni un registro interno degli affitti per semplificare le dichiarazioni fiscali annuali.

Se stai iniziando, o stai regolarizzando una situazione, l'ordine da rispettare è questo: certificato digitale → registrazione a SES Hospedajes → numero di registrazione del Colegio de Registradores → attivazione dell'automazione. Metti in conto da 4 a 8 settimane per essere operativo.

Stai avviando un affitto turistico o vuoi regolarizzare un'attività già in corso? Noi di gestoraz possiamo occuparci di tutte le pratiche (certificato digitale, registrazione a SES Hospedajes, licenza regionale, numero di registrazione nazionale) e configurare l'automazione, così a te resta solo da trasmettere i check-in.

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Fonti ufficiali

• ‍Sede del Ministerio del Interior, SES Hospedajes, sede.mir.gob.es: portale ufficiale per la registrazione e la dichiarazione dei viaggiatori.
• ‍Real Decreto 933/2021 (BOE), boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2021-17630: il testo che istituisce SES Hospedajes.
• ‍Ley Orgánica 4/2015 sobre seguridad ciudadana (BOE), boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-3442: le sanzioni applicabili in caso di mancata dichiarazione.
• ‍Catastro Inmobiliario, catastro.minhap.gob.es: consultazione del riferimento catastale.
• ‍FNMT, sede.fnmt.gob.es: richiesta del certificato digitale per accedere a SES Hospedajes.
• ‍Cl@ve, clave.gob.es: alternativa al certificato digitale per l'autenticazione.