Joulukuun 2. päivästä 2024 lähtien jokaisen matkailumajoitusta tarjoavan Espanjassa on rekisteröitävä matkustajansa sisäministeriön SES Hospedajes -alustalle. Velvollisuus korvaa Guardia Civilin vanhan Hospederías-järjestelmän ja koskee kaikkia: hotelleja, hostelleja, Airbnb-majoituksia, aamiaismajoituksia, leirintäalueita ja yksityishenkilöitä, jotka vuokraavat silloin tällöin kakkosasuntoaan. Rekisteröinnin tai matkustajailmoitusten laiminlyönti voi johtaa ankariin hallinnollisiin seuraamuksiin.

Tässä artikkelissa selitetään tarkasti, mitä SES Hospedajes on, kenen on rekisteröidyttävä, mitä asiakirjoja valmistella, miten rekisteröinti suoritetaan askel askeleelta sisäministeriön kautta, miten matkustajien rekisteröinti automatisoidaan erikoistuneilla alustoilla ja seuraamukset noudattamatta jättämisestä. Kerromme myös yksityiskohtaisesti ulkomaisille isännille ominaisista sudenkuopista ja niihin liittyvistä vaiheista (alueellinen matkailurekisteri, digitaalinen varmenne).

‍

Mikä on SES Hospedajes ja miksi se perustettiin?

Ennen menettelyjä on ymmärrettävä panokset ja konteksti.

Sisäasiainministeriön alusta

SES Hospedajes on virallinen foorumi Espanjan sisäministeriö johon kaikkien matkailumajoittajien on rekisteröitävä jokainen matkustaja 24 tunnin kuluessa sisäänkirjautumisesta. Se korvaa Guardia Civilin vanhan Hospederías-järjestelmän, jota käytettiin vuoteen 2024 asti.

Hallituksen tavoitteet

Espanjan valtiolla on useita syitä ottaa tämä alusta käyttöön:

• ‍Valvo matkailuvuokrausta kaupungeissa kovan turistipaineen alla (Barcelona, Madrid, Sevilla, Palma, Ibiza).
• ‍Veronkannon helpottaminen: Agencia Tributaria voi verrata SES Hospedajes -ilmoituksia isäntien ilmoittamiin tuloihin.
• ‍Ota paikallinen täytäntöönpano käyttöön Kuntien osaomistus- ja kaavoitussäännöt.
• ‍Yleinen turvallisuus: matkustajaseuranta tutkinnan tai hätätilanteen yhteydessä.

Linkki pakolliseen vuokrarekisteriin

Heinäkuusta 2025 lähtien alle 30 päivän lyhytaikaisessa vuokrauksessa on lisäksi oltava rekisterinumero Nimenomaan Colegio de Registradores'n myöntämä. SES Hospedajes ja tämä uusi rekisteri täydentävät toisiaan. Yksityiskohdista katso pakollinen vuokrarekisteröinti Espanjassa heinäkuusta 2025 alkaen.

‍

Kenen on rekisteröidyttävä SES Hospedajes -järjestelmään?

Velvoite on laaja ja koskee kaikenlaisia matkailuisäntiä.

Ammatillinen majoitus

Huolestunut: Kaikki hotellit, hostellit, B&B:t, paradorit, mutta myös leirintäalueet ja glampingit, huoneistohotellit ja matkailuasunnot, maaseututalot ja casas rurales, ja lyhytaikaiset vuokra-asunnot (Airbnb, Varaus, Vrbo, Rentalia).

Satunnaisesti vuokraavat henkilöt

Jos vuokraat toisen kotisi tai jopa pääasuntosi satunnaisesti (lomat, viikonloput), sinun on rekisteröidyttävä SES Hospedajesiin alle 30 päivän vuokrauksia varten. Jo yksi viikko vuodessa laukaisee velvollisuuden.

Poikkeukset

Sinä olet ei koske jos:

• Vuokraat vain pitkäaikaisesti (vähintään 30 päivää).
• Isännöit sukulaisia ilman rahallista vastinetta.
• Teet ei-kaupallisen kotiswapin (ilman rahasiirtoa).

Alustan erikoistapaus

Alustat (Airbnb, Varaus) eivät rekisteröidy SES Hospedajesiin puolestasi: se on isäntä Kuka on vastuussa. Vaikka Airbnb aloittaisi ilmoitusapuvälineiden integroinnin, oikeudellinen velvoite pysyy isännällä.

‍

Mitä asiakirjoja ja valmisteluja rekisteröityminen edellyttää?

Muutamia edellytyksiä järjestäytymiselle ennen laukaisua.

Digitaalinen sertifikaatti

SES Hospedajesiin pääsee sisäministeriön sede electrónican kautta, mikä edellyttää digitaalinen varmenne tai Cl@ve. Jos sinulla ei vielä ole kumpaakaan, se on ensimmäinen askel. Menettelystä katso digitaalinen sertifikaatti ja Cl@ve Espanjassa sekä Mistä löytää número de soporte joka on välttämätön FNMT-pyynnön kannalta.

Kiinteistötiedot

• Täydellinen osoite (katu, numero, lattia, postinumero, kunta).
• ‍Kaakaoviittaus (näkyy IBI-ilmoituksessa tai osoitteessa catastro.minhap.gob.es).
• Majoitustyyppi (apartamento, casa, hotelli jne.).
• Matkustajien enimmäismäärä (kiinteistön oikeustoimikelpoisuus).
• ‍Paikallinen turistilupa jos CCAA sitä vaatii (Katalonia, Baleaarit, Valencian yhteisö, Andalusia).

Isäntä NIF

Jos olet ulkomaalainen, sinun NIF on sinun NIE (katso NIE:n ja NIF:n välinen ero). Jos vuokraat kautta SL, se on yritys NIF (alkaen B). Ymmärtääksesi yrityksen NIF:iä, katso hakea NIF:ää Espanjassa ulkomaisille yrityksille.

Ajantasainen sähköpostiosoite

SES Hospedajes lähettää ilmoitukset sähköpostitse. Tarkista, että osoitteesi on ajan tasalla profiilissasi ennen aloittamista.

‍

Miten rekisteröidyt SES Hospedajes -järjestelmään vaihe vaiheelta?

Tässä on yksityiskohtainen tie.

Vaihe 1: pääsy portaaliin

Siirry sede.mir.gob.es (Sisäasiainministeriö sede electrónica) ja navigoida "SES Hospedajes" -osiossa. Klikkaa tästä @-merkki Vaihtoehdon vieressä "Acceso al registro de establecimientos y entidades".

Vaihe 2: todennus

Valitse todennusmenetelmäsi: digitaalinen varmenne (luotettavin) tai Cl@ve PIN/Permanente. Tämän jälkeen järjestelmä lataa käyttäjäprofiilisi.

Vaihe 3: määritä profiilisi

Ylhäällä oikealla, klikkaa "Perfil". Tarkista, että kaikki tietosi ovat oikein: nimi, NIF, postiosoite, sähköposti (välttämätön ilmoituksille), puhelin. Napsauta "Aptaari" validoitavaksi.

Vaihe 4: aloittaa perustamisrekisteröinti

Palaa kotisivulle ja klikkaa "Inicio" sitten mahdollisuudesta luoda uusi toimipaikka. Ilmoita majoitustyyppi (hotelli, matkailuasunto, henkilökohtainen vuokra jne.).

Vaihe 5: täytä perustamistiedot

Syötä:

• Toimipaikan kaupallinen nimi (voi olla henkilönimesi yksittäiselle vuokralle).
• Vastuullisen yhteisön NIF/CIF.
• Täydellinen osoite (jossa on maantieteellinen viite).
• Tärkeää: rasti "Envío de comunicaciones por servicio web" pystyä siirtämään matkustajat automaattisesti API:n kautta, jos käytät erikoistunutta alustaa.

Vaihe 6: lisää majoitusyksiköitä

Jokaisesta hallinnoidusta kiinteistöstä (hyödyllinen, jos sinulla on useita asuntoja) syötä:

• Täydellinen osoite.
• Kaakaoviittaus.
• Majoitustyyppi.
• Maksimikapasiteetti.
• Alueellisen matkailuluvan numero, jos sitä vaaditaan CCAA:ssa.

Vaihe 7: tarkista ja allekirjoita

Lue kaikki tiedot huolellisesti uudelleen. Kun se on vahvistettu, allekirjoita sähköisesti digitaalisella varmenteellasi. Rekisteröinti astuu voimaan välittömästi.

Vaihe 8: määritä matkustajan ilmoitus

Jokaisen lähtöselvityksen yhteydessä on ilmoitettava matkustaja 24 tuntia. Kaksi vaihtoehtoa:

• Käsikirja SES Hospedajes: tylsiä niille, joilla on säännölliset vuokrat.
• ‍Integrointi erikoistuneen alustan kautta kuten Hola Huésped, Civitfun, Check-in Scan, Avantio, Smily, Lodgify: nämä ratkaisut automatisoivat ilmoituksen liittämällä SES Hospedajesiin API:n kautta.

‍

Mitä tietoja jokaisesta matkustajasta pitää ilmoittaa?

Jokaisesta lähtöselvityksestä lähetetään 24 tunnin kuluessa:

Matkustajan henkilöllisyys

• Koko nimi.
• Henkilötodistuksen numero (passi, DNI, NIE).
• Syntymäaika.
• Kansalaisuus.
• Seksiä.

Pysy yksityiskohdissa

• Saapumispäivä (check-in).
• Odotettu lähtöpäivä (uloskirjautuminen).
• Majoituksen tarkka osoite.
• Käytetty maksutapa.

Lapsille

Alle 14-vuotiaita lapsia ei tarvitse ilmoittaa erikseen, vaan heidät on ilmoitettava matkalaskussa.

Tietoturva

SES Hospedajes on GDPR-yhteensopiva. Tietoja säilytetään sisäministeriössä turvallisessa ympäristössä. Voit tutustua aiempiin ilmoituksiin ja korjata niitä virhetilanteissa.

‍

Mitä seuraamuksia laiminlyönnistä aiheutuu?

Pakotteita jäsentää Ley Orgánica 4/2015 kansalaisten turvallisuudesta.

Hallinnolliset seuraamukset

• ‍Kevyt rikkomus (satunnainen unohtaminen, vähäinen viive): hieno alkaen €600 rikkomusta kohden.
• ‍Vakava rikkomus (toistuva ilmoittamatta jättäminen, väärät ilmoitukset): sakko €601–€30,000.
• ‍Erittäin vakava rikkomus (järjestelmällinen kieltäytyminen, väärentäminen, organisaatio): sakot, jotka voivat ylittää €30,000.

Veroseuraamukset

Jos SES-hospedajeja ei julisteta, voidaan käynnistää Agencia Tributaria -tarkastus teidän vuokratuloistanne. Monet isännät on arvioitu uudelleen 4 vuoden aikana neljännesvuosittain IRNR (modelo 210) uudelleenarviointi plus rangaistukset. Ulkomailla asuvan omistajan verovelvoitteista, katso kuinka paljon veroa ulkomailla asuva maksaa.

Laiturin sulku

Airbnb, Booking ja muut alustat ovat soveltaneet vuodesta 2025 lähtien kansallisen rekisteröintinumeron varmentamista (liitetty heinäkuun 2025 pakolliseen rekisteröintiin). Ilman täydellistä rekisteröitymistä listauksesi voidaan keskeyttää tai poistaa.

‍

Mitkä ovat yleisimmät sudenkuopat?

Useat virheet toistuvat uusien isäntien myötä.

Liian myöhään alkamassa

Monet yksityiset isännät odottavat ensimmäisen matkustajan saapumista ennen rekisteröitymistä ja tulevat tietoisiksi velvoitteesta myöhässä. Rekisteröinti kestää 1-3 päivää ja digitaalisen todistuksen saaminen 1–2 viikkoa. Ennakoi vähintään kuukausi ennen ensimmäistä vuokrausta.

Ei digitaalista varmennetta

Ilman digitaalista varmennetta tai Cl@veä pääsy SES Hospedajesiin on mahdotonta. Pyydä digitaalinen sertifikaatti samanaikaisesti matkailurekisteriin rekisteröitymisen kanssa.

Väärä maarekisteriviittaus

Kaavioviittaus on pakollinen, ja sen on vastattava täsmälleen sitä, mitä IBI-ilmoituksessasi. Virhe aiheuttaa automaattisen hylkäämisen. Tarkista katastro.minhap.gob.es jos olet epävarma.

Unohtamatta rasti "Envío de comunicaciones por servicio web"

Tämän vaihtoehdon avulla voit liittää kolmannen osapuolen alustan (Hola Huésped, Civitfun, Avantio) SES Hospedajesiin automaattisesti. Ilman tätä ruutua, sinun on manuaalisesti ilmoitettava jokainen matkailija, joka nopeasti muuttuu hallitsemattomaksi.

Ei automatisoida useille kiinteistöille

Jos sinulla on vähintään 2 majoituskohdetta, ilmoittamisen automatisointi erikoistuneella alustalla on lähes välttämätöntä. Hola Huéspedin kaltaiseen ratkaisuun kannattaa varata €10–€20 kuukaudessa kohdetta kohti. Se säästää tuntikausia käsin tehtävää ilmoittamista.

Rekisterinumeron unohtaminen uudesta velvoitteesta

SES Hospedajes ei korvaa pakollinen rekisterinumero käyttöön heinäkuussa 2025. Ne ovat kaksi täydentävää rekisteriä. Uuden rekisterimenettelyn osalta katso Pakollinen vuokran rekisteröinti.

Sekava alueellinen turistilupa ja SES Hospedajes

CCAA (Catalonia, Valencian yhteisö, Andalusia, Baleaarit) edellyttää erityistä turistilupa lyhytaikaiseen vuokraukseen. Tämä lisenssi eroaa SES Hospedajesista. Ilman alueellista lisenssiä + SES Hospedajes rekisteröinti + kansallinen rekisterinumero, et ole kunnossa.

‍

Näin pääset alkuun SES Hospedajes -järjestelmässä

Rekisteröityminen SES Hospedajes Espanjassa on pakollinen mille tahansa turisti-isännälle joulukuusta 2024 lähtien ja on osa sääntelykokonaisuutta, joka on kiristynyt vuodesta 2025. Käytännön sääntö: aloita rekisteröinti samanaikaisesti alueellisen turistilupapyynnön ja kansallisen rekisterinumeron kanssa, automatisoi matkustajailmoitus, jos sinulla on useita kiinteistöjä tai usein vuokrattavia asuntoja, ja pidä vuokrauksestasi sisäistä lokia vuosittaisten veroilmoitusten helpottamiseksi.

Toimintaa aloittavan tai tilannettaan lainmukaiseksi saattavan majoittajan etenemisjärjestys on: digitaalinen varmenne → SES Hospedajes -rekisteröinti → Colegio de Registradores -rekisterinumero → automaation käyttöönotto. Varaa kokonaisuuden järjestämiseen 4–8 viikkoa.

Oletko aloittamassa turistivuokrausta tai haluatko laillistaa olemassa olevan toimintasi? Gestorazilla voimme hallita kaikkia vaiheita (digitaalinen sertifikaatti, SES Hospedajes -rekisteröinti, alueellinen lisenssi, kansallinen rekisterinumero) ja konfiguroida automaation, joten sinun tarvitsee vain lähettää check-init.

‍

Viralliset lähteet

• ‍Sede del Ministerio del Interior, SES Hospedajes (englanniksi), sede.mir.gob.es: virallinen rekisteröinti- ja matkustajailmoitusportaali.
• ‍Todellinen decreto 933/2021 (BOE), boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2021-17630: SES Hospedajesin perustamisteksti.
• ‍Ley Orgánica 4/2015 sobre seguridad ciudadana (englanniksi) (BOE), boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-3442: ilmoittamatta jättämiseen sovellettavat seuraamukset.
• ‍Catastro Inmobiliario (englanniksi), katastro.minhap.gob.es: maantieteellinen referenssikonsultaatio.
• ‍FNMT, sede.fnmt.gob.es: digitaalinen varmennepyyntö SES Hospedajesin käyttöön.
• ‍Cl@ve, clave.gob.es: vaihtoehto digitaaliselle varmenteelle todentamista varten.