Ulkomailla asuvien verotus Espanjassa yllättää monet ulkomaiset omistajat, jotka luulevat Espanjan loma-asunnon velvoitteiden rajoittuvan kiinteistöveroon (IBI) ja vesilaskuun. Todellisuus on toinen: kun omistat kiinteistön, vuokraat sen tai myyt sen, kuulut IRNR-veron (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) piiriin. Veroa hallinnoi Agencia Tributaria. Sitä sovelletaan automaattisesti, ja sen unohtaminen johtaa jälkiveroihin ja seuraamuksiin 4 vuoden ajalta.

Tässä artikkelissa selitetään tarkasti, milloin sinua pidetään Espanjassa ulkomailla asuvana, mitä veroja sovelletaan kolmessa pääskenaariossa (omistus ilman vuokrausta, vuokrausta, myyntiä), miten verotettavat perusteet lasketaan, mitkä lomakkeet arkistoidaan ja minä päivinä, ja mitkä virheet säästävät sinut ikäviltä yllätyksiltä tilintarkastuksen aikana.

‍

Milloin sinua pidetään Espanjassa ulkomailla asuvana?

Ennen verojen laskemista on selvitettävä asema. Olet ulkomailla asuva, jos et täytä mitään kolmesta verotuksellisen kotipaikan kriteeristä.

Kolme verotusperustetta (EI täytettävä)

Sinua ei katsota Espanjassa verotuksellisesti asuvaksi, jos oleskelet alle 183 päivää vuodessa Espanjassa sinun Tärkeimmät taloudelliset edut Olet ulkomailla, ja Puoliso ja alaikäiset lapset eivät asu vakituisesti Espanjassa. Jos täytät jonkin näistä perusteista, sinut katsotaan Espanjassa verotuksellisesti asuvaksi, eikä tämä artikkeli enää koske tilannettasi. Lisätietoja on artikkelissa miten verotuksellinen asuinpaikka siirtyy Espanjaan.

Kolme pääasiallista skenaariota ulkomaalaiselle

Ulkomaalaisena Espanja verottaa sinua vain Espanjalaislähde? tulot. Kolme skenaariota kattaa 95 % tapauksista: kiinteistön omistus ilman vuokrausta (renta imputada), kiinteistön vuokraus (todelliset tulot) ja kiinteistön myynti (pääomavoitto). Jokaisella on omat sääntönsä, muotonsa ja kalenterinsa.

EU/ETA vs. EU/ETA:n ulkopuoliset erot

Espanjassa sovelletaan erilaisia verokantoja ja -sääntöjä riippuen asuinmaastasi, ei kansalaisuudestasi. Toisen EU/ETA-valtion asukkaat (Ranska, Belgia, Saksa, Alankomaat, Italia, Norja, Islanti jne.) hyötyvät alhaisemmista verokannoista (19 %) ja mahdollisuudesta vähentää vuokratuloja. EU:n/ETA:n ulkopuolella asuvat (Iso-Britannia Brexitin jälkeen, Sveitsi, Yhdysvallat, Marokko, jne.) verotetaan 24% ilman kuluvähennystä. Ranskassa asuva Ison-Britannian kansalainen maksaa siis 19%, kun taas Sveitsissä asuva Alankomaiden kansalainen maksaa 24%. Tämä ero voi edustaa tuhansia euroja vuodessa aktiiviselle kiinteistösijoittajalle.

‍

Tilanne 1: omistaminen ilman vuokrausta (renta imputada)

Tämä on tyypillinen tapaus loma-asunnon omistajalle Espanjassa. Ilman vuokraakin maksetaan laskennallista veroa kiinteistön oletetusta "käyttöarvosta".

Renta imputada -periaate

Espanja katsoo, että kiinteistön omistaminen ilman sen vuokraamista synnyttää kuvitteelliset tulot (renta imputada), joka vastaa henkilökohtaista käyttöä tai vuokrapotentiaalia. Tämä kuvitteellinen tulo lasketaan prosentteina maarekisteriarvo (urhea katastraali, merkitty vuosittaiseen IBI: hen).

Laskelma

• ‍1,1 % kiinteistörekisterin arvosta jos kiinteistö on ollut kiinteistörekisterin revision kohteena viimeisten 10 vuoden aikana.
• ‍2 % maarekisterin arvosta muussa tapauksessa.

Tämän jälkeen fiktiivistä tuloa verotetaan 19 % (EU/ETA) tai 24 % (ei EU/ETA).

Toimiva esimerkki

Otetaan esimerkiksi Alicanten asunto, jonka vuonna 2018 tarkistettu verotusarvo on 100 000 €. Laskennallinen tulo on: 1,1% × 100 000 € = 1 100 €. Ranskassa (EU) asuvan omistajan vero on: 19% × 1 100 € = 209 €/vuosi. Yhdistyneessä kuningaskunnassa eli Brexitin jälkeen EU:n ulkopuolella asuvan omistajan vero on: 24% × 1 100 € = 264 €/vuosi.

Arkistointi: vuosimallio 210

Sinä arkistoit mallio 210 joka vuosi edelliseltä vuodelta: vuoden 2025 laskennallinen tulo ilmoitetaan 1. tammikuuta ja 31. joulukuuta 2026 sekä vuoden 2026 laskennallisista tuloista seuraavan vuoden 1. huhtikuuta ja 31. joulukuuta välisenä aikana. Sen voi itse arkistoida Agencia Tributaria sede electrónica (yhdessä digitaalinen varmenne tai Cl@ve) tai delegoi gestoríalle.

‍

Tilanne 2: kiinteistön vuokraaminen (todelliset tulot)

Jos vuokraat kiinteistösi pitkäaikaisena tai loma-asuntona, sinua verotetaan saadut todelliset vuokrat, sekä IBI:n normaali kunnallisvero.

EU/ETA-maissa asuville: kulujen vähentäminen

Ilmoitat saadut bruttovuokrat ja vähennät sitten suoraan vuokraukseen liittyvät kulut: hallinnointipalkkiot (gestoría, alusta), huoltotyöt, asuntolainan korot, IBI, kunnalliset verot, vakuutukset, poistot (3 % hankinta-arvosta ilman maata). nettotulot Saatua veroa maksetaan 19%.

EU:n/ETA:n ulkopuoliset: ei vähennystä

Maksat 24 % bruttovuokrista, ilman kuluvähennystä. Tämä on huomattavasti rankaisevampaa. Tämä brexit-ero koskettaa erityisesti Espanjassa asuvia kiinteistönomistajia.

Työskennellyt esimerkkinä EU-asukkaalle

Ranskassa asuva omistaja vuokraa Marbellan asuntoaan lomakäyttöön 4 kuukautta ja saa 8 000 € bruttovuokratuloa. Hän vähentää 1 500 € kuluja (gestoría 600 €, IBI 400 €, vakuutus 200 €, korot 200 €, poistot 100 €). Nettotulo: 8 000 € − 1 500 € = 6 500 €. Vero: 19% × 6 500 € = €1,235.

Esimerkki EU:n ulkopuolella asuvasta

Sama tilanne Sveitsissä asuvalla omistajalla: vero 8 000 €:n bruttotulosta 24%:n mukaan = €1,920. Se on 685 euroa enemmän samoilla vuokrilla.

Arkistointi: neljännesvuosittain, sitten vuosittain modelo 210

Vuokratulojen osalta modelo 210 jätetään neljännesvuosittain vuoden 2026 kolmanteen vuosineljännekseen asti huhti-, heinä-, loka- ja tammikuun ensimmäisten 20 kalenteripäivän aikana. Vuoden 2026 neljännestä vuosineljänneksestä alkaen vuokratulot ilmoitetaan kerran vuodessa seuraavan vuoden 1.–20. huhtikuuta. Vuoden 2026 neljännen vuosineljänneksen ilmoitusaika on siis 1.–20. huhtikuuta 2027.

SES Hospedajes -velvoite

Joulukuusta 2024 lähtien lyhytaikaisen loman on rekisteröitävä matkustajansa SES Hospedajes sisäministeriön alusta. Katso Rekisteröidy SES Hospedajesiin sekä pakollinen vuokra rekisteröinti Espanjassa.

‍

Tilanne 3: kiinteistön myynti (luovutusvoitto)

Kun myyt kiinteistön, Espanja verottaa toteutuneita myyntivoitto tasaisella tahdilla.

Voittolaskelma

Luovutusvoitto = (myyntihinta − myyntikulut) − hankinta-arvo. Hankinta-arvo sisältää alkuperäisen kauppahinnan, notaarikulut, varainsiirtoon liittyvät verot (ITP/AJD) ja mahdolliset perusparannustyöt. Myyntikuluja ovat esimerkiksi välityspalkkiot ja energiatodistukset.

Sovellettava verokanta

Korko on 19% EU/ETA-alueen asukkaille ja 24% EU:n/ETA:n ulkopuolella asuvien osalta ilman erottelua hallussapitoaikaan (toisin kuin joissakin maissa).

Ostajan 3% ennakonpidätys

Myyntihetkellä ostaja pidättää 3 % myyntihinnasta ja maksaa sen suoraan Agencia Tributaria kautta malli 211. Se on ennakkoa pääomatuloverosta. Tämän jälkeen perit erotuksen (jos ennakko ylittää maksettavan veron) tai maksat loppusumman (jos se on riittämätön).

Toimiva esimerkki

Belgiassa asuva omistaja myy Valenciassa sijaitsevan asunnon, jonka hän osti vuonna 2014 hintaan 180 000 €. Hankintakuluja oli 15 000 €, joten hankinta-arvo on 195 000 €. Hän myy asunnon vuonna 2026 hintaan 260 000 €, ja myyntikuluja eli välityspalkkiota on 15 000 €. Luovutusvoitto: (260 000 € − 15 000 €) − 195 000 € = 50 000 €. Vero: 19% × 50 000 € = €9,500. Ostajan tekemä 3% pidätys oli 3% × 260 000 € = 7 800 €. Myyjän maksettavaksi jää: 9 500 € − 7 800 € = €1,700.

Arkistointi: modelo 210 4 kuukauden kuluessa

Pääomavoiton tuotto arkistoidaan tietyn modelo 210:n kautta, 4 kuukautta Kauppakirjan allekirjoittamisesta. Tämän ikkunan puuttuminen tuottaa merkittäviä rangaistuksia.

‍

Mitä muita velvollisuuksia ulkomailla asuvalla omistajalla on?

IRNR:n lisäksi sovelletaan useita muita veroja ja hallinnollisia velvoitteita.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) (englanniksi)

IBI on kunnallinen kiinteistövero, joka maksetaan vuosittain kiinteistön sijaintikunnalle. Verokanta vaihtelee kunnittain 0,4%:sta 1,10%:iin kiinteistön verotusarvosta, ja tietyissä tapauksissa sallitaan korotukset. Tämä vero on erillinen IRNR:stä: maksat molemmat, et vain jompaakumpaa.

Basura ja muut paikalliset verot

Kunnallisverot roskakeräys (basura), vettä ja muut palvelut voivat nousta 200-500 €/vuosi kunnasta riippuen. Ne maksetaan erikseen IRNR:stä ja IBI:stä.

Varallisuusvero (Impuesto sobre el Patrimonio)

Jotkin itsehallintoalueet, kuten Katalonia, Madrid (jossa on tuore vapautus) ja Valencian itsehallintoalue, soveltavat varallisuusveroa ulkomailla asuviin, joilla on Espanjassa huomattavaa omaisuutta. Verotuksen alaraja vaihtelee ja on yleensä 700 000–1 000 000 € Espanjassa olevaa omaisuutta.

Perintö- ja lahjavero

Jos siirrät kiinteistön perillisillesi tai teet lahjan, Espanjan perintö- ja lahjaveroa sovelletaan kiinteistön espanjalaiseen osaan. Asteikot vaihtelevat suuresti autonomisen yhteisön mukaan (Andalusia lähes vapautettu, Katalonia kalliimpi).

‍

Miten vältät tahattoman siirtymisen Espanjassa verovelvolliseksi asukkaaksi?

Jos haluat pysyä ulkomailla asuvana, katso vaihtokriteerit.

Pidä tarkkaa kalenteria läsnäolopäivistä

Merkitse järjestelmällisesti muistiin Espanjaan saapumis- ja sieltä lähtöpäiväsi. Verotuksellinen asuinpaikkasi siirtyy automaattisesti Espanjaan 183 päivän kohdalla. Monet omistajat aliarvioivat oleskelunsa keston, etenkin kun osittaiset päivät lasketaan kokonaisiksi, ja tulevat tietämättään Espanjassa verotuksellisesti asuviksi.

Pidä taloudellisten etujen keskus ulkomailla

Jos siirrät pääasiallisen toimintasi, kuten työsi tai yritystoimintasi, Espanjaan, verotuksellinen asuinpaikkasi voi siirtyä sinne, vaikka 183 päivän raja ei ylity. Jotta verotuksellinen asuinpaikkasi säilyy muualla, pidä ammatillinen toimintasi lähtömaassasi.

Dokumentoi tilanteesi

Jos kyseessä on tilintarkastus, Agencia Tributaria voi uudelleenarvostaa statuksensa. Säilytä todisteet elämästäsi ulkomailla (pääkodin sähkölaskut, lentoliput, työsopimukset, veroilmoitukset lähtömaasta). Nämä asiakirjat ovat paras puolustus riita-asioissa.

Ymmärrä vaikutus asemaasi

NIE-numero ei tee sinusta Espanjassa verotuksellisesti asuvaa. Tämän eron ymmärtämiseksi katso NIE: n vaikutus veroasemaasi sekä Kaikki asumisesta Espanjassa.

‍

Mitkä ovat ulkomailla asuvien kiinteistönomistajien yleisimmät virheet?

Useat virheet toistuvat ja voivat maksaa tuhansia euroja.

IBI:hen uskominen kattaa kaiken

Virhe numero yksi: ajatella, että IBI: n maksaminen riittää olemaan kunnossa. IBI vastaa kunnallista kiinteistöveroa; IRNR (modelo 210) on erillinen kansallinen vero. Molemmat ovat vuosittain erääntyviä.

Unohtaminen modelo 210 on renta imputada

Monet ulkomailla asuvat omistajat eivät ilmoita renta imputadaa, koska he eivät käytä kiinteistöä. Tämä on virhe: modelo 210 on pakollinen myös ilman käyttöä. Jättämättä jättäminen tuottaa 4 vuoden takaveron plus rangaistukset.

Virheellinen hankinta-arvon laskeminen myynnissä

Myytäessä, unohtamatta sisällyttää notariaattimaksut, ITP, ja parannukset hankinta-arvoon keinotekoisesti paisuttaa myyntivoittoa ja siten veroa. Säilytä kaikki laskut oston jälkeen.

Modelo 210:n arkistointi myöhässä

Vuokratulojen 20 päivän määräaika on tiukka: ilmoitus annetaan neljännesvuosittain vuoden 2026 kolmanteen vuosineljännekseen asti ja sen jälkeen vuosittain 1.–20. huhtikuuta. Myynnin määräaika on 4 kuukautta kauppakirjasta. Myöhästymisestä seuraa seuraamuksia, vaikka maksettava vero olisi pieni.

Hämmentävät EU:n ja EU:n ulkopuoliset järjestelmät

Yhdistyneessä kuningaskunnassa asuva brexitin jälkeinen omistaja, joka jatkaa 19 prosentin verokannan ja EU:n vähennysten soveltamista, on rikkonut lakia. Tarkista asuinmaasi jokaisen palautuksen yhteydessä.

fiskaalisen edustajan nimittämättä jättäminen

Ulkomailla asuville, jotka eivät hallitse sede electrónicaa, nimitetään veroedustaja (gestoría) Espanjassa on lähes välttämätöntä tavata kalentereita. Ilman edustajaa, Agencia Tributaria Ilmoituksia voi jättää väliin.

‍

Mitä ulkomailla asuvan omistajan verovuosi todella maksaa?

Tässä on joitain alueita, joilla voit kalibroida budjettisi.

200 000 euron arvoiseen asuntoon (EU)

• Vuosittainen IBI: €800.
• Renta imputada: 19% × 1.1% × €200,000 = €418.
• Basura, vesi, yhteisöllinen: €800-€2,000.
• Gestoría-maksut (modelo 210): 100-150 € jos vain tämä modelo.
• ‍Vuosittainen kokonaismäärä: €2,100-€3,400.

Vuokra-asunto 4 kuukautta (EU)

• Samat kulut kuin yllä, plus vuokratulovero (muuttuva).
• 8 000 € bruttovuokrista 1 500 € vähennyskelpoisia kuluja: 1 235 € vuokrattu IRNR.
• Vuosittainen kokonaismäärä: ~€3,500-€4,700.

Samassa tilanteessa EU:n ulkopuolella

• Vuokratuloista ei saa vähentää kuluja: 24% × €8,000 = €1,920 IRNR-veroa.
• Renta imputada: 24% × 1,1% × 200 000 € = 528 €.
• Vuosittaiset lisäkustannukset vs. EU: ~€700-€1,000.

‍

Näin pääset alkuun Espanjan veroasioissa ulkomailla asuvana

muualla kuin Espanjassa verotettavat ei ole vapaaehtoinen: Agencia Tributaria tarkistaa aktiivisesti ei-arkistointia notaarien, kiinteistörekisterien ja vuokra-alustojen tietojen ansiosta. Kolmella pääskenaariolla (omistus, vuokraus, myynti) on kullakin omat muotonsa ja kalenterinsa, ja EU:n ja EU:n ulkopuolinen ero voi edustaa tuhansia euroja vuodessa.

Käytännön sääntö: anna edellisen vuoden laskennallisesta tulosta eli renta imputadasta modelo 210 joka vuosi 31. joulukuuta mennessä. Jos vuokraat asuntoa, anna vuokratulojen modelo 210 neljännesvuosittain vuoden 2026 kolmanteen vuosineljännekseen asti ja sen jälkeen kerran vuodessa 1.–20. huhtikuuta. Anna myynnin erillinen modelo 210 viimeistään 4 kuukauden kuluessa kaupasta. Säilytä kaikki oston, töiden ja myynnin laskut, jotta voit perustella laskelmat verotarkastuksessa. Oleskeluasemien laajempi yhteys selitetään artikkelissa Kaikki asumisesta Espanjassa ja sosiaalinen puoli on Fiskaalinen vs. sosiaalinen asuinpaikka.

Onko sinulla omaisuutta Espanjassa ja et ole varma, että olet ilmoittanut kaiken oikein? Gestorazilla voimme tarkastaa verohistoriasi, tehdä tarvittavat laillistamiset ja hallita vuosittaisia tai neljännesvuosittaisia tuottoja 100–300 euroa vuodessa riippuen monimutkaisuudesta.

‍

Viralliset lähteet

• ‍Agencia Tributaria, modelo 210, sede.agenciatributaria.gob.es: ulkomailla asuvan paluu ja ohjeet skenaarioittain.
• ‍Real Decreto Legislativevo 5/2004 (IRNR) (englanniksi) (BOE), boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4527: viiteteksti ulkomailla asuvien tuloverosta.
• ‍Modelo 211 (ohjeet), sede.agenciatributaria.gob.es: 3 % ennakonpidätys omaisuuden myynnistä.
• ‍Catastro Inmobiliario (englanniksi), katastro.minhap.gob.es: maarekisteriarvojen kuuleminen.
• ‍Espanjan ja Yhdistyneen kuningaskunnan verosopimus, hacienda.gob.es (englanniksi): Brexitin jälkeinen asema Yhdistyneen kuningaskunnan asukkaille.
• ‍Espanjan ja Ranskan välinen verosopimus, hacienda.gob.es (englanniksi) Ranskan ja Espanjan välisen kaksinkertaisen verotuksen välttäminen.
• ‍Todellinen decreto 1776/2004 (BOE), boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-13957: IRNR täytäntöönpanoasetus.