Den utländska skatt i Spanien förvånar många utländska ägare som tror att att ha ett fritidshus i Spanien är begränsat till att betala fastighetsskatten (IBI) och vattenräkningen. Verkligheten är annorlunda: så fort du äger en fastighet, hyr ut den eller säljer den hamnar du under IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) hanteras av Agencia Tributaria. Denna skatt tillämpas automatiskt och om den glömmer genererar den efterskattning med straff över 4 år.

Den här artikeln förklarar exakt när du anses vara icke-bosatt i Spanien, vilka skatter som gäller i de tre huvudscenarierna (ägande utan uthyrning, uthyrning, försäljning), hur beskattningsunderlaget beräknas, vilka blanketter som ska lämnas in och på vilka datum, och vilka misstag som räddar dig från otäcka överraskningar under en revision.

‍

När räknas du som icke-bosatt i Spanien?

Innan du beräknar skatterna måste du klargöra din status. Du är utomlands om du inte uppfyller något av de tre skattemässiga hemvistkriterierna.

De tre kriterierna för skattehemvist (att INTE uppfylla)

Du är inte skattemässigt bosatt om du spenderar mindre än 183 dagar om året i Spanien, din huvudsakliga ekonomiska intressen är utomlands, och din make och minderåriga barn inte har hemvist i Spanien. Om du uppfyller något av dessa kriterier blir du skattemässigt bosatt och denna artikel berör dig inte längre. För detaljer, se hur man blir skattemässigt bosatt i Spanien.

De tre huvudscenarierna för en icke-bosatt

Som utomlands beskattar Spanien dig bara på ditt Spansk-källa inkomst. Tre scenarier täcker 95% fall: ägande av en fastighet utan uthyrning (renta imputada), uthyrning av en fastighet (faktisk inkomst) och försäljning av en fastighet (reavinst). Var och en har sina egna regler, formulär och kalendrar.

Skillnader mellan EU/EEA och icke-EU/EEA

Spanien tillämpar olika skattesatser och regler beroende på ditt land där du bor, inte din nationalitet. Invånare i en annan EU/EEA stat (Frankrike, Belgien, Tyskland, Nederländerna, Italien, Norge, Island, etc.) dra nytta av lägre priser (19%) och möjligheten att dra av kostnader på hyresintäkter. Invånare utanför EU/EEA (Storbritannien sedan Brexit, Schweiz, USA, Marocko, etc.) beskattas med 24% utan kostnadsavdrag. En brittisk medborgare som bor i Frankrike betalar därför 19%, medan en nederländsk medborgare som bor i Schweiz betalar 24%. Denna skillnad kan representera tusentals euro per år för en aktiv fastighetsinvesterare.

‍

Scenario 1: ägande utan uthyrning (renta imputada)

Detta är typiska fall för semesterhusägaren i Spanien. Även utan att hyra betalar du en tillräknad skatt på fastighetens förmodade "bruksvärde".

Renta imputada-principen

Spanien anser att ägande av en fastighet utan att hyra den genererar en fiktiv inkomst (renta imputada) motsvarande personlig användning eller uthyrningspotential. Denna fiktiva inkomst beräknas som en procentandel av fastighetsvärde (tapperhet katastrofal, som anges på den årliga IBI).

Beräkningen

• ‍1.1% av matrikelvärdet om fastigheten har varit föremål för en fastighetsrevision under de senaste 10 åren.
• ‍2% av matrikelvärdet annars.

Den fiktiva inkomsten beskattas sedan kl 19% (EU/EEA) eller 24% (icke-EU/EEA).

Arbetat exempel

Ta en lägenhet i Alicante med ett taxeringsvärde på €100,000 som reviderades 2018. Schablonintäkten blir: 1.1% × €100,000 = €1,100. Skatten för en ägare som bor i Frankrike (EU) blir: 19% × €1,100 = €209/år. För en ägare som bor i Storbritannien (icke-EU post-Brexit) är skatten: 24% × €1,100 = €264/år.

Arkivering: årsmodell 210

Du arkiverar modell 210 varje år för föregående år: imputerad inkomst för 2025 lämnas in mellan 1 januari och 31 december 2026, och från imputerad inkomst för 2026 och framåt, mellan 1 april och 31 december följande år. Du kan arkivera det själv via Agencia Tributaria sede electrónica (med en digitalt certifikat eller Cl@ve) eller delegera till en gestoría.

‍

Scenario 2: hyra av en fastighet (faktisk inkomst)

Om du hyr ut din fastighet som långtids- eller semesteruthyrning beskattas du på faktiska erhållna hyror, plus den vanliga kommunalskatten IBI.

För invånare i EU/EEA: avdrag för kostnader

Du deklarerar erhållna bruttohyror och drar sedan av kostnader direkt kopplade till hyran: förvaltningsavgifter (gestoría, plattform), underhållsarbeten, ränta på bolån, IBI, kommunala skatter, försäkringar, avskrivningar (3% av anskaffningsvärdet exklusive mark). De nettoinkomst erhålls beskattas kl 19%.

För icke-EU/EEA invånare: inget avdrag

Du betalar 24% på bruttohyror, utan kostnadsavdrag. Detta är betydligt mer straffbart. Denna Brexit-skillnad drabbade särskilt fastighetsägare i Spanien som bor i Storbritannien.

Fungerat exempel för en EU-invånare

En ägare bosatt i Frankrike hyr ut sin lägenhet i Marbella som semesterbostad i 4 månader för €8,000 i bruttohyra. Han drar av €1,500 i kostnader (gestoría €600, IBI €400, försäkring €200, ränta €200 och avskrivning €100). Nettointäkt: €8,000 − €1,500 = €6,500. Skatt: 19% × €6,500 = €1,235.

Exempel för en icke-EU bosatt

Samma fall för en ägare som bor i Schweiz: skatt på €8,000 brutto vid 24% = €1,920. Det är €685 mer för samma hyror.

Anmälan: kvartalsvis, sedan årsmodell 210

För hyresintäkter lämnas modellen 210 in kvartalsvis fram till tredje kvartalet 2026, inom de första 20 kalenderdagarna i april, juli, oktober och januari. Från fjärde kvartalet 2026 deklareras hyresintäkter en gång om året, från 1 till 20 april året därpå (för fjärde kvartalet 2026: 1 till 20 april 2027).

SES Hospedajes skyldighet

Sedan december måste 2024, korttidsresor registrera sina resenärer på SES Hospedajes inrikesministeriets plattform. Se registrera dig på SES Hospedajes och obligatorisk hyresregistrering i Spanien.

‍

Scenario 3: försäljning av en fastighet (reavinst)

När du säljer en fastighet beskattar Spanien det realiserade kapitalvinst till ett schablonbelopp.

Realisationsvinstberäkning

Realisationsvinst = (försäljningspris − försäljningsavgifter) − anskaffningsvärde. I anskaffningsvärdet ingår det pris som ursprungligen betalades, notarieavgifter, överlåtelseavgifter (ITP/AJD) och eventuella förbättringsarbeten. Försäljningsavgifterna inkluderar byråprovisioner, energicertifikat etc.

Tillämplig taxa

Kursen är 19% för EU/EEA invånare och 24% för icke-EU/EEA invånare, utan åtskillnad efter innehavstid (till skillnad från vissa länder).

3% innehållande av köparen

Vid försäljningen håller köparen inne 3% av försäljningspriset och betalar den direkt till Agencia Tributaria via modell 211. Det är ett förskott på din kapitalvinstskatt. Du får då tillbaka mellanskillnaden (om förskottet överstiger skatten due) eller betalar saldot (om det är otillräckligt).

Arbetat exempel

En ägare som bor i Belgien säljer en lägenhet i Valencia köpt i 2014 för €180,000 (med €15,000 i förvärvsavgifter, alltså ett anskaffningsvärde på €195,000). Han säljer i 2026 för €260,000 med €15,000 av försäljningsavgifter (byråprovision). Realisationsvinst: (€260,000 − €15,000) − €195,000 = €50,000. Skatt: 19% × €50,000 = €9,500. Köparens innehållande av 3% var 3% × €260,000 = €7,800. Saldo att betala av säljaren: €9,500 − €7,800 = €1,700.

Registrering: modell 210 inom 4 månader

Kapitalvinstavkastningen lämnas in via en specifik modell 210, inom 4 månader att underteckna köpebrevet. Att missa detta fönster genererar betydande straff.

‍

Vilka andra skyldigheter gäller för en utländsk ägare?

Utöver IRNR gäller flera andra skatter och administrativa skyldigheter.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Den IBI är den kommunala fastighetsskatten, som varje år betalas till kommunhuset i den kommun där fastigheten är belägen. Priset varierar beroende på kommun (mellan 0.4% och 1.10% av fastighetsvärdet, med tilläggsavgifter tillåtna i vissa fall). Det är en skatt som skiljer sig från IRNR: du betalar båda, inte det ena eller det andra.

Basura och andra lokala skatter

Kommunala skatter för sophämtning (basura), vatten och andra tjänster kan nå €200-€500/år beroende på kommun. De betalas separat från IRNR och IBI.

Förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el Patrimonio)

Vissa autonoma samhällen (Katalonien, Madrid med nyligen befriad dispens, Valencia) tillämpar en förmögenhetsskatt för icke-invånare med höga fastighetstillgångar i Spanien. Den utlösande tröskeln varierar (vanligtvis från €700,000-€1,000,000 för spanska tillgångar).

Arvs- och gåvoskatt

Om du överlåter egendomen till dina arvingar eller ger en gåva gäller den spanska arvs- och gåvoskatten på den spanska delen av dödsboet. Skalorna varierar kraftigt beroende på autonom region (Andalusien nästan undantagen, Katalonien dyrare).

‍

Hur kan man undvika att ofrivilligt byta till status som skattemässigt bosatt?

Om du vill förbli en icke-bosatt, titta på byteskriterierna.

Håll en exakt kalender över närvarodagar

Notera systematiskt dina ankomst- och avresedatum från Spanien. Vid 183 dagar byter du automatiskt. Många ägare underskattar sin närvaro (särskilt med deldagar som räknas som hela dagar) och befinner sig skattemässigt bosatta utan att veta.

Håll ditt centrum för ekonomiska intressen utomlands

Om du flyttar din huvudsakliga verksamhet (jobb, verksamhet) till Spanien kan du bli skattemässigt bosatt även utan att överskrida 183 dagar. För att förbli icke-bosatt, behåll din yrkesverksamhet i ditt ursprungsland.

Dokumentera din situation

Vid en revision ska Agencia Tributaria kan återkvalificera din status. Behåll bevis på ditt liv utomlands (elräkningar för huvudhemmet, flygbiljetter, anställningsavtal, skattedeklarationer från ursprungslandet). Dessa dokument är det bästa försvaret i händelse av tvist.

Förstå inverkan på din status

Att inneha ett NIE gör dig inte till skattemässigt bosatt. För att förstå denna nyans ordentligt, se effekten av ditt NIE på din skattestatus och allt om uppehållstillstånd i Spanien.

‍

Vilka misstag är vanliga för utländska ägare?

Flera misstag återkommer och kan kosta tusentals euro.

Att tro att IBI täcker allt

Misstag nummer ett: att tänka att det räcker att betala IBI för att vara i ordning. IBI motsvarar kommunal fastighetsskatt; IRNR (modell 210) är en distinkt nationell skatt. Båda är due varje år.

Att glömma modellen 210 på renta imputada

Många utländska ägare deklarerar inte renta imputada eftersom de inte använder fastigheten. Detta är ett misstag: modellen 210 är obligatorisk även utan användning. Underlåtenhet att registrera genererar återstående skatt över 4 år plus straffavgifter.

Felaktig beräkning av anskaffningsvärde vid försäljning

När man säljer, glömmer man att inkludera notarieavgifter, ITP och förbättringar av anskaffningsvärdet, blåser man upp reavinsten på konstgjord väg och därmed skatten. Behåll alla fakturor sedan köpet.

Skicka in modellen 210 sent

För uthyrning är 20-dagars deadline (kvartalsvis fram till tredje kvartalet av 2026, sedan 1 till 20 april varje år) strikt. För försäljning, 4 månader efter gärningen. Sen inlämnande genererar straff även om beloppet due är litet.

Förvirrar EU och icke-EU regimer

En post-Brexit-ägare som bor i Storbritannien som fortsätter att tillämpa 19%-räntan och EU-avdragen bryter mot detta. Kontrollera ditt land där du är skattemässigt bosatt vid varje deklaration.

Underlåtenhet att utse en skatterepresentant

För utlänningar som inte behärskar sede electrónica, utse en skatterepresentant (gestoría) i Spanien är nästan nödvändigt för att uppfylla kalendrarna. Utan representant, Agencia Tributaria aviseringar kan missas.

‍

Vad kostar egentligen en utländsk ägares beskattningsår?

Här är några intervall för att kalibrera din budget.

För en lägenhet på €200,000 fastighetsvärde (EU)

• Årlig IBI: €800.
• Renta imputada: 19% × 1.1% × €200,000 = €418.
• Basura, vatten, gemensamt: €800-€2,000.
• Gestoría avgifter (modell 210): €100-€150 om bara denna modell.
• ‍Årssumma: €2,100-€3,400.

För en lägenhet som hyrs ut 4 månader (EU)

• Samma kostnader som ovan, plus hyresinkomstskatt (rörlig).
• För €8,000 av bruttohyror med €1,500 av avdragsgilla kostnader: €1,235 av hyra IRNR.
• Årssumma: ~€3,500-€4,700.

För samma situation i icke-EU

• Inget utgiftsavdrag på hyror: 24% × €8,000 = €1,920 av IRNR.
• Uthyrning: 24% × 1.1% × €200,000 = €528.
• Årlig extra kostnad jämfört med EU: ~€700-€1,000.

‍

Var ska du börja med dina utländska skatter i Spanien

Den utländska skatt i Spanien är inte valfritt: den Agencia Tributaria kontrollerar aktivt icke-anmälningar tack vare uppgifter från notarier, fastighetsregister och uthyrningsplattformar. De tre huvudscenarierna (ägande, uthyrning, försäljning) har var och en sina egna formulär och kalendrar, och skillnaden mellan EU/icke-EU kan representera tusentals euro per år.

Den praktiska regeln: lämna modelo 210 för renta imputada varje år senast 31 december för föregående år, modelo 210 för hyresintäkter om du hyr ut (kvartalsvis till tredje kvartalet 2026, därefter årligen från 1 till 20 april), samt särskild modelo 210 inom 4 månader efter en försäljning. Spara alla fakturor för köp, arbeten och försäljning så att du kan styrka beräkningarna vid en kontroll. Mer om olika former av bosättning finns i allt om uppehållstillstånd i Spanien och den sociala sidan är inne förstå skattemässigt vs socialt hemvist.

Har du en fastighet i Spanien och är inte säker på att du har deklarerat allt korrekt? På gestoraz kan vi granska din räkenskapshistorik, lämna in nödvändiga regleringar och hantera års- eller kvartalsavkastningen för €100-€300 per år beroende på komplexitet.

‍

Officiella källor

• ‍Agencia Tributaria, modell 210, sede.agenciatributaria.gob.es: återvändande från utlänningar och instruktioner per scenario.
• ‍Real Decreto Legislativo 5/2004 (IRNR) (BOE), boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4527: referenstext om utländska inkomstskatt.
• ‍Modell 211 (instruktioner), sede.agenciatributaria.gob.es: 3% innehållande vid fastighetsförsäljning.
• ‍Catastro Inmobiliario, catastro.minhap.gob.es: samråd med matrikelvärden.
• ‍Skatteavtal mellan Spanien och Storbritannien, hacienda.gob.es: status efter Brexit för invånare i Storbritannien.
• ‍Skatteavtal mellan Spanien och Frankrike, hacienda.gob.es: undvika dubbelbeskattning mellan Frankrike och Spanien.
• ‍Real Decreto 1776/2004 (BOE), boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-13957: IRNR genomförandeförordning.